Verwalterbrief 10/2019

Deckert/Elzer kompakt Die Eigentumswohnung www.haufe.de/immobilien Entscheidung des Monats Zur Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen Die Wohnungseigentümer besitzen nach der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG keine Beschlusskompetenz, Ver- tragsstrafen für Verstöße gegen Ver- mietungsbeschränkungen einzuführen. BGH, Urteil vom 22.3.2019, V ZR 105/18 Der Fall: Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungs- eigentumsanlage sieht vor, dass Wohnungsei- gentümer zur Vermietung ihres Sondereigen- tums nur berechtigt sind, wenn der Verwalter zustimmt. Die Zustimmung soll erteilt werden, wenn gegen die Vermietung kein „wichtiger Grund“ vorliegt. Im Jahr 2012 ergänzen die Wohnungseigentümer diese Vereinbarung durch einen Beschluss. Nach diesem soll ein Wohnungseigentümer, der ohne Zustimmung vermietet, verpflichtet sein, der Gemein- schaft als Strafe grundsätzlich 500 Euro zu zahlen. Dieser Betrag soll wenigstens 2.000 Euro betragen, wenn gegen die Vermietung ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Ein Wohnungseigentümer missachtet diese Bestimmung und vermietet sein Sonderei- gentum in wenigstens 6 Fällen ohne Zustim- mung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste („Medizintouristen“). Die Gemein- schaft der Wohnungseigentümer verlangt vor diesem Hintergrund von ihm die Zahlung von 12.000 Euro. Das Amtsgericht (AG) gibt der Klage statt. Das Landgericht (LG) ändert das Urteil und weist die Klage ab. Es ver- neint eine Zahlungspflicht. Der Beschluss sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nich- tig. Gegen diese Sichtweise wendet sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Das Problem: Zentrales Problem des Falles ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer eine Beschluss- kompetenz besitzen, einem Wohnungseigen- tümer eine Geldstrafe aufzuerlegen, wenn er einer Verhaltenspflicht nicht genügt. So hat der BGH entschieden: 1. Das Ergebnis Die Wohnungseigentümer haben keine Kom- petenz, zu beschließen, eine Vertragsstrafe anzuordnen, wenn ein Wohnungseigentü- mer gegen eine Vermietungsbeschränkung verstößt, so der BGH. 2. Ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz ist nichtig Nach § 23 Abs. 1 WEG seien durch Be- schlussfassung solche Angelegenheiten zu ordnen, über die nach dem Wohnungsei- gentumsgesetz oder nach einer Vereinba- rung die Wohnungseigentümer durch Be- schluss entscheiden könnten; andernfalls bedürfe es einer Vereinbarung. Sei eine Angelegenheit weder durch das Wohnungs- eigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehle es an einer Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss sei nichtig. 3. Mögliche Grundlage für eine Beschlusskompetenz Als Grundlage für eine Beschlusskompetenz komme im Fall § 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Dieser Vorschrift zufolge könnten die Woh- Entscheidung des Monats: WEG-Rechtsprechung kompakt Zur Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen Liebe Leserin, lieber Leser, das Wohnungseigentumsgesetz ist zuletzt im Sommer 2007 in einem größeren Maß um- gestaltet worden. Eine der Bestimmungen, die bei dieser Gelegenheit ins Gesetz einge- fügt wurden, ist § 21 Abs. 7 WEG. Die Vor- schrift behandelt zum einen Beschlüsse zum Hausgeldinkasso. Zum anderen gibt sie eine Beschlusskompetenz, einem Wohnungseigen- tümer die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder die Kosten für einen besonderen Verwaltungsauf- wand aufzuerlegen. In den Gesetzesmaterialien wird als ein An- wendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG die Einführung von Vertragsstrafen bei einem Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung genannt. Ganz überwiegend wird dieser Hin- weis allerdings als ein „Versehen“ betrachtet und den Wohnungseigentümern eine Kompe- tenz, Vertragsstrafen zu beschließen, abge- sprochen. Mit der Entscheidung, die wir dieses Mal zur Entscheidung des Monats gemacht haben, klärt der Bundesgerichtshof für die Praxis, was gilt. Herzlichst Ihr Dr. Oliver Elzer