Verwalterbrief 10/2019

www.haufe.de/immobilien 8 Inwieweit kann überhaupt noch seit Bestehen des § 270a BGB wirksam beschlossen werden, dass Eigentümer, die in einer Ge- meinschaft nicht am SEPA-Verfahren teilnehmen, mit individuel- len Zusatzgebühren belastet werden dürfen? Eine beschlossene beziehungsweise im Verwaltervertrag geregelte Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung von Zahlungen, die nicht per Lastschrift eingezogen werden, ist nach wie vor zulässig. Sie muss jedoch angemessen sein. Das ist jedenfalls dann nicht mehr der Fall, wenn sie pro Wohnung und Monat mehr als 5,00 Euro beträgt oder bei 3,00 Euro je Buchung. Wie ist die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Strom- und TV-Leitungen. Ab welcher technischen Einrichtung sind Leitungen o.ä. Sondereigentum? Sind z. B. Stromleitungen ab dem Sicherungskasten in der Wohnung Sondereigentum? Und wann beginnt beim Sicherungskasten selbst das Sondereigen- tum? Ab den Sicherungen oder ab dem FI-Schalter? Ähnliche Fra- gen stellen sich bei Telefon und TV-Leitungen? Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Versorgungsleitungen, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden und ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können, sind von den jeweiligen Abzweigungen an dem Sondereigentum zuzuordnen. Eine WEG besteht aus 4 Wohneinheiten. Das Haus ist in den 70er Jahren erbaut worden. Damals gab es 2 Hauptwassersträn- ge. Einen für die linke und einen für die rechte Haushälfte. So wurde bis jetzt auch abgerechnet. Je Haushälfte gab es einen Kalt- und Warmwasserzähler und einen Wärmezähler. Die je- weilige Gesamtsumme wurde dann durch 2 (2 Wohnungen pro Seite) geteilt. Die Wohnungen waren jeweils von der Personen- zahl her gleich besetzt. Die Hauseigentümer waren damit auch zufrieden. Jetzt hat sich die Situation etwas geändert. Eine Wohnung wurde verkauft. In der verkauften Wohnung A wohnen jetzt zum ei- nen deutlich mehr Personen als in der dazugehörigen Einheit B. Zudem haben die neuen Wohnungseigentümer immer wieder langfristigen Besuch, der länger als 4 Wochen am Stück bleibt und entsprechend auch spürbar mehr Wasser verbraucht. Das stört die Eigentümerin von Einheit B, da die Wasserver- brauchskosten nun nicht mehr gerecht verteilt werden können. Es kann für die Wohnung A keine durchschnittliche Personenzahl ermittelt werden. Per Zufall hat die Eigentümerin aus Einheit B jetzt bei einer Ba- drenovierung alte Zähler und Absperrventile entdeckt, die ihre komplette Wohnung inkl. Aussenwasserhahn absperren. Es stellen sich folgende Fragen. Dürfen durch die Abrechnungsge- sellschaft aktuelle Zähler eingebaut werden? Kann die Abrech- nung dann für Wohnung A – Wasserverbrauch gesamt abzüglich Wasserverbrauch Wohnung B – gerechnet werden? Wer trägt die Kosten für den gemeinsamen Wasserzähler, der den Gesamtver- brauch der Haushälfte zählt? Ist für das alles ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft notwendig? Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von § 16 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sonderei- gentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar ge- genüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht da- her im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung und kann grund- sätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Hierzu zählt auch der damit zusammenhängende Einbau von Verbrauchserfassungsgerä- ten. Der zu beschließende Kostenverteilungsschlüssel muss ordnungs- mäßiger Verwaltung entsprechen. Sind Gaszähler (6 Stück im Flur des Kellers), die einzelnen Gaseta- genheizungen dienen, im Gemeinschaftseigentum oder Sonder- eigentum? Diese Frage kann abschließend erst nach Prüfung der Teilungserklä- rung/Gemeinschaftsordnung beantwortet werden. Grundsätzlich ist es jedoch möglich, Sondereigentum an Heizungsanlagen zu begründen, die sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden und nur der Versorgung einer Wohnung dienen. Bei einer WEG-Versammlung kam es durch einen Miteigentümer zu massiven Störungen. Es gab durch ihn dauernd Unterbrechun- gen durch unqualifizierte Äußerungen und persönliche Angrif- fe, sodass eine normale Versammlung nur unter großen nerv- lichen Belastungen möglich war. Welche Möglichkeiten hat der Versammlungsleiter, um eine ruhige, geordnete Versammlung wiederherzustellen ? Die Versammlungsleitung hat für einen geordneten und reibungslosen Ablauf der Versammlung zu sorgen. Ein Eigentümer kann jedoch nur dann von der Versammlung ausgeschlossen werden, wenn eine geord- nete Durchführung auf andere Weise nicht mehr möglich ist. Dies setzt in jedem Fall eine massive und nachhaltige Störung der Versammlung trotz Androhung des Ausschlusses voraus. Der Ausschluss kann durch Geschäftsordnungsbeschluss oder im Rahmen des Hausrechts des Ver- sammlungsleiters erfolgen. Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns: immobilien@haufe.de Sie fragen – unsere Experten antworten RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet Ihre Fragen FAQ