Verwalterbrief 10/2019

Wie andere Beschlüssemüssen sie ordnungsmä- ßiger Verwaltung entsprechen und ermessens- fehlerfrei sein. Ferner müssen sie „bestimmt“ gefasst sein und müssen den Gleichbehand- lungsgrundsatz beachten. In welcher Höhe eine verlangte Pauschale, ein Entgelt oder hö- here Zinsen ordnungsmäßig sind, ist Frage des Einzelfalls. Eine zu hohe Pauschale/zu hohes Entgelt kann als Eingriff in elementare Rechte eines Wohnungseigentümers im Einzelfall nich- tig sein. Regelmäßig ist ein entsprechender Be- schluss allerdings nur anfechtbar. b) Vertragsstrafen für Unterlassungspflichten Der Gesetzgeber hatte die Vorstellung, § 21 Abs. 7 WEG in der Konstellation „Folgen des Verzugs“ ermögliche die Einführung einer Ver- tragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermie- tungsbeschränkungen (BT-Drucksache 16/887, S. 27 rechte Spalte). Diesem – stets fragwür- digen – Denken erteilt der BGH eine Absage. Er verdammt Vertragsstrafen allerdings noch nicht vollständig, sondern nur, soweit sie auf die „Einhaltung von Vermietungsbeschränkun- gen“ bezogen sind, also die Pflicht, etwas zu unterlassen. Es ist freilich kaum damit zu rech- nen, dass Wohnungseigentümer eine Vertrags- strafe für etwas anderes anordnen. Außerdem liegt in jedem Unterlassen auch ein Tun. 4. Verhaltensempfehlungen an Verwalter ! Weiterführende Informationen: Vertragsstrafen  2284182 WEG-Rechtsprechung kompakt Unterbliebene Kostenbelastung nach § 49 Abs. 2 WEG sperrt nicht materiell- rechtlichen Schadensersatzanspruch (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 6/16) Auch wenn das Gericht dem Verwalter die Verfahrenskosten nicht nach § 49 Abs. 2 WEG auferlegt hat, führt dies nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer vom Verwalter verur- sachte Verfahrenskosten nicht gegen diesen geltend machen können. Hat der Verwalter jedenfalls ein Beschlussanfechtungsverfahren verursacht, können die Wohnungseigentümer auch dann Kostenerstattung gegenüber dem Verwalter geltend machen, wenn das Gericht von einer Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG www.haufe.de/immobilien 11 Deckert/Elzer kompakt abgesehen hatte, weil es die Voraussetzungen hierfür als nicht gegeben erachtet hatte). Verpflichtung zum Streichen der im Bereich des Sondereigentums vorhan- denen Fenster kann nicht beschlossen werden (LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2018, 1 S 109/17) Es besteht keine Beschlusskompetenz zur Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die sich im Bereich ihres Sondereigentums be- findlichen Fenster selbst streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unter- nehmer beauftragen zu müssen. ! Weiterführende Informationen: Verwalter (Verfahrenskostenschuldner)  1717913 Negativbeschluss: Antrag auf Beschluss- ersetzung auch nach Ablauf der Klagefrist möglich (AG Kassel, Urteil v. 17.5.2018, 800 C 4100/17) Hat ein Wohnungseigentümer gegen einen Ne- gativbeschluss zunächst nur einen Anfechtungs- antrag gestellt, fehlt diesem nicht deshalb das Rechtsschutzinteresse, weil der Wohnungsei- gentümer erst nach Ablauf der Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage diese um einen Verpflich- tungsantrag erweitert. Der Verpflichtungsantrag ist nämlich nicht an diese Frist gebunden. Auch im Übrigen existiert keine Vorschrift, die eine Verpflichtungsklage einer Frist unterwirft. Sie kann also jederzeit erhoben werden. ! Weiterführende Informationen: Negativbeschluss  636908 Anfechtungsklage: Grundsätze  1717915 Stimmverbot des Verwalters als Vertreter von Wohnungseigentümern, gegen die Klage erhoben werden soll (AG Oranienburg, Urteil v. 20.2.2018, 21 C 307/17) Der Verwalter verstößt gegen die Bestimmung des § 25 Abs. 5 WEG, wenn er von ihm über- tragenen Stimmrechtsvollmachten von Woh- nungseigentümern Gebrauch macht, gegen die die Einleitung eines Gerichtsverfahrens beschlossen werden soll. Der vom Stimmrecht ausgeschlossene Wohnungseigentümer zählt für die Beschlussfähigkeit im Sinne des § 25 Abs. 3 WEG nicht mit. ! Weiterführende Informationen: Stimmrechtsverbote  1240908 a) Jeder Verwalter sollte sich für jede von ihm verwaltete Wohnungseigentumsan- lage mit den dort getroffenen Vereinba- rungen zum Sondereigentum befassen und klären, welcher Gebrauch und welche Nutzungen den Wohnungseigentümern danach erlaubt oder verboten sind. Nach vielen Stimmen ist es eine Geschmacks- frage, ob der Verwalter den Wohnungsei- gentümer offenbart, wenn ihm Verstöße bekannt werden. Ich selbst halte es hin- gegen für seine Pflicht, die Wohnungs- eigentümer zu informieren und den entsprechenden Wohnungseigentümer oder/und seinen Mieter zur Einhaltung der Vereinbarungen anzuhalten. b) Jeder Verwalter muss wissen, welche Pflichten die Wohnungseigentümer an sein Amt geknüpft haben. c) Jeder Verwalter sollte eine besonde- re Pflicht mit einer Sondervergütung gleichsam „spiegeln“ oder die pauscha- le Vergütung angemessen erhöhen. Die besonderen Pflichten könnten im Einzel- fall sehr arbeitsintensiv sein und dürfen nicht unterschätzt werden. d) Jeder Verwalter muss sich mit § 21 Abs. 7 WEG beschäftigen. Dieser erlaubt den Wohnungseigentümern wichtige Be- schlüsse zum Hausgeldinkasso. Ferner ermöglicht er es, einem Wohnungsei- gentümer, der besondere Kosten verur- sacht, diese aufzuerlegen. Darauf sollte nirgendwo verzichtet werden. Beispiele: Die Wohnungseigentümer können be- schließen, dass ein Wohnungseigentü- mer seine Schulden auch im Wege des Buchgelds (= Geldforderungen gegen Kreditinstitute) erfüllen darf/muss. Er- gänzend kann die Einrichtung von Dau- eraufträgen beschlossen werden. Wei- ter kann beschlossen werden, dass die Wohnungseigentümer am SEPA-(Basis-) Lastschriftverfahren teilnehmen. Weiter kann die Fälligkeit von Forderungen auf Hausgeld bestimmt werden und es kön- nen Verfall- oder Vorfälligkeitsklauseln bestimmt werden. Möglich ist auch die Anordnung eines höheren, als des ge- setzlichen Zinssatzes. Grundsätzlich kön- nen auch alle Sondervergütungen auf den Verursacher „abgewälzt“ werden. e) Im geeigneten Einzelfall sollte der BGH- Hinweis aufgegriffen werden. Danach ist ein Wohnungseigentümer, der ge- gen eine Vereinbarung verstößt, nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB vorbeugend auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Verstößt er gegen ein solches Urteil, kann dann gegen ihn z. B. ein Zwangs- geld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Zwangshaft verhängt werden.