Verwalterbrief 10/2019

Verwalter diese Pflichten erfüllen. Er muss also nicht zustimmen, diese – weiteren – Pflichten zu erfüllen. Mögliche, unter den Wohnungsei- gentümern vereinbarte Pflichten sind u. a.: Die Bestimmung des Inhalts von Vereinba- rungen der Wohnungseigentümer, etwa ein anderer Umlageschlüssel. Die Zustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG für eine Veräußerung. Die Zustimmung für einen abweichenden Gebrauch, etwa zum Gebrauch eines Woh- nungseigentums zur Ausübung eines Ge- werbebetriebs oder Berufs. Die Zustimmung zu einer Vermietung, Ver- pachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlas- sung. Die Überwachung von Gebrauchsbestim- mungen. Die Verteilung der Gebrauchsrechte an Kel- lern oder die Zuweisung von Stellplätzen. Die Bestimmung der Inhalte einer Hausord- nung. Die Auswahl eines Versicherers. Die Zustimmung für eine bauliche Verände- rung. Die Abhaltung von Versammlungen für „Un- tergemeinschaften“. Die Erstellung „hausbezogener“ Wirtschafts- pläne und Abrechnungen. 3. Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a) Überblick Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG gibt den Wohnungseigentümern für eine Vielzahl von Beschlüssen, vor allem solchen im Rah- men des Hausgeldinkassos, eine Beschluss- kompetenz. Ferner ermöglicht sie es, Woh- nungseigentümern die Kosten für bestimmte Nutzungen (gemeint ist der Gebrauch) und für die Verursachung von Verwaltungskosten aufzuerlegen. Die Beschlüsse nach § 21 Abs. 7 WEG sind dabei „normale“ Beschlüsse und daher in den Wegen des § 23 WEG zu fas- sen. Sie bedürfen einer einfachen Mehrheit der Ja-Stimmen nach dem jeweils geltenden Stimmrechtsprinzip. Stimmberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer. ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ fen der in Rede stehenden Art – als „Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftli- chen Eigentums“ einordnen. 5. Vorbeugender Unterlassungsanspruch kann Abhilfe schaffen In der Sache könne Verstößen gegen verein- barte Vermietungsbeschränkungen im Übrigen durch einen vorbeugenden Unterlassungsan- spruch begegnet werden. Das bedeutet für Sie: 1. Vereinbarungen zum Sondereigentum Die Wohnungseigentümer können vereinba- ren, welcher Gebrauch des Sondereigentums erlaubt ist. Eine dieser Vereinbarungen ist das vollständige Verbot, sein Sondereigentum zu vermieten. Es kann auch vereinbart werden, an bestimmte Personen nicht zu vermieten. Schließlich kann auch das Verbot vereinbart werden, nicht kurzfristig zu vermieten, z. B. nicht kürzer als 1 Jahr. Im Fall ist die Vermie- tung nicht vollständig verboten noch ist be- stimmt, an wen vermietet werden darf noch ist angeordnet, wie lange vermietet werden darf. Es ist aber vereinbart, dass eine Vermie- tung nur zulässig sein soll, wenn der Verwalter ihr zustimmt. Gleichsam umgekehrt kann auch vereinbart werden, dass das Sondereigentum zu vermieten ist, z. B. an Feriengäste, an Ho- telgäste, an Personen, die der Betreuung be- dürfen oder an Studenten. 2. Vereinbarungen, die Pflichten des Verwalters anordnen Die im Fall zu betrachtende Vereinbarung legt dem jeweiligen Inhaber des Verwalteramtes als Pflicht auf, zu prüfen, ob ein wichtiger Grund gegen eine Vermietung vorliegt. Solche Verein- barungen, also Pflichten, die das Gesetz nicht kennt, können sehr viel Arbeit und Ärger berei- ten, sind aber gar nicht selten. Nach herrschen- der, wenn auch umstrittener Ansicht muss der nungseigentümer die Regelung der Art und Wei- se von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besonde- re Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 4. Verneinung dieser Grundlage a) Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs Soweit den Wohnungseigentümern in § 21 Abs. 7 Fall 1 WEG erlaubt werde, „die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs“ durch Stimmenmehrheit zu regeln, spreche viel dafür, dass sich diese Fallgruppe nur auf Zahlungspflichten beziehe. Unterlassungspflichten erfasse er jedenfalls nicht. Insoweit gehe es nämlich nicht um eine Regelung von Verzugsfolgen. Ein Verstoß gegen eine Unterlassungspflicht habe in der Regel und so auch im Fall nicht den Eintritt des Verzugs, sondern die Unmöglichkeit zur Folge. Aus diesem Grund knüpfe die Verwir- kung einer Vertragsstrafe im Falle einer Un- terlassungspflicht im BGB gerade nicht an den Verzug, sondern an die Zuwiderhandlung an. Dementsprechend enthalte der angegriffene Beschluss auch keine Regelung über Verzugs- folgen; vielmehr sei die Vertragsstrafe mit der Zuwiderhandlung (nämlich dem Abschluss des Mietvertrags ohne die erforderliche Zustim- mung der Verwalterin) verwirkt. b) Kosten für eine Nutzung oder einen Verwal- tungsaufwand Die Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG sei aber auch insoweit nicht einschlägig, als über die Kosten für eine besondere Nutzung des ge- meinschaftlichen Eigentums oder für einen be- sonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmen- mehrheit beschlossen werden könne. Denn die Zahlungspflicht knüpfe offenkundig weder an eine besondere Nutzung des gemeinschaft- lichen Eigentums noch an einen besonderen Verwaltungsaufwand an. Sie habe vielmehr Strafcharakter und solle die Wohnungseigentü- mer dazu anhalten, ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung nachzukommen. c) Die Gesetzgebungsgeschichte Richtig sei, dass nach der Gesetzesbegründung Vertragsstrafen zulässig sein sollen. Diese sei aber unerheblich. Denn in der Gesetzesbe- gründung sei lediglich ein „unglückliches“ Bei- spiel gewählt worden. d) Umzugskostenpauschalen Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigen- tümer im Übrigen auf die Bestimmung einer Umzugskostenpauschale verweise, gehe ihr Hinweis ins Leere. Umzugskostenpauschalen ließen sich nämlich – anders als Vertragsstra- www.haufe.de/immobilien 10 Deckert/Elzer kompakt Sieht – wie im Fall – eine Vereinbarung vor, eine Zustimmung solle erteilt wer- den, wenn gegen das künftige Verhalten kein „wichtiger Grund“ spricht, ist diese Bestimmung letztlich denkbar unklar und im Einzelfall streitig. Um die Regelung mit Leben zu erfüllen, sollte der Verwalter die Wohnungseigentümer bitten, ihn anzuwei- sen, was sie unter einem solchen Grund verstehen wollen. Etwa der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer an „Medizintou- risten“ vermietet, ist grundsätzlich kein wichtiger Grund (im Fall war es anders, da dort auch beschlossen worden war, was als wichtiger Grund gelten soll, nämlich kurzfristige Vermietungen). HINWEIS: Die nicht einmal vollständige Liste zeigt die Vielfalt der Aufgaben, die die Woh- nungseigentümer dem Verwalter aufer- legen können. Jeder Verwalter, der die Verwaltung einer Wohnungseigentumsan- lage übernimmt, muss daher vor seinem Vertragsangebot und Vereinbarung etwai- ger Sondervergütungen sehr aufmerksam die Gemeinschaftsordnung nach solchen weiteren Aufgaben durchsehen. Wird dies versäumt, sind die Aufgaben mit der pau- schalen Vergütung abgedeckt. HINWEIS: