Verwalterbrief 9/2019

Deckert/Elzer kompakt Die Eigentumswohnung www.haufe.de/immobilien Entscheidung des Monats Verwalterwahl: Abstimmungsprocedere Stellen sich mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss grundsätzlich über jeden Bewerber abgestimmt werden. Etwas anderes gilt, wenn ein Bewerber bereits im ersten Wahlgang die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer insge- samt nur eine Ja-Stimme abgeben können. BGH, Urteil v. 18.1.2019, V ZR 324/17 Der Fall: In einer Versammlung im Jahr 2016 steht die Bestellung des Verwalters an. Neben dem bisherigen Amtsinhaber (Beschlussvorschlag 1) gibt es 3 weitere Bewerber (Beschluss- vorschläge zu 2 bis 4). Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 – die Woh- nungseigentümer haben das Wertstimm- recht vereinbart – entfallen auf die Ja-Stim- men 463,40/1.000 Miteigentumsanteile und auf die Nein-Stimmen 382,25/1.000 Miteigentumsanteile. 89,70/1.000Miteigen- tumsanteile entfallen auf Enthaltungen (935,35/1.000 Miteigentumsanteile sind in der Versammlung anwesend oder vertre- ten). Der Versammlungsleiter stellt nach diesem Abstimmungsergebnis fest und ver- kündet, der bisherige Amtsinhaber sei wie- dergewählt worden. Wohnungseigentümer K geht gegen den Bestellungsbeschluss vor. ■ ■ Das Problem: Zentrales Problem des Falles ist die Frage, wie bei einer Abstimmung über den Be- schluss, eine Person zum Verwalter zu be- stellen vorzugehen ist und welcher Mehr- heit es bedarf. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden: 1. Das Ergebnis Nach Ansicht des BGH ist im Fall der Be- stellungsbeschluss nicht ordnungsmäßig zustande gekommen. Der Verwalter habe die Abstimmung nach dem ersten Wahl- gang zu Unrecht abgebrochen, so der BGH. Stellten sich mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters zur Wahl, müsse über jeden Bewerber abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht habe und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben könnten. 2. Darstellung der allgemeinen Grundsätze 2.1. Mehrheit der abgegebenen Stimmen Bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nach Ansicht des BGH allein entscheidend, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein- Stimmen überwiegen. Stünden mehrere Be- werber zur Wahl, sei die Abstimmung über jeden Einzelnen ein Teilakt eines als eine „Einheit“ zu betrachtenden Verfahrens. In al- ler Regel könne also erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten habe. Die relative Mehr- heit für einen Bewerber sei mithin grund- sätzlich nicht ausreichend, wenn mehr als 2 Kandidaten zur Wahl stünden. Entscheidung des Monats: WEG-Rechtsprechung kompakt Verwalterwahl: Abstimmungsprocedere Liebe Leserin, lieber Leser, wie Sie bestimmt wissen, ist zwischen der An- stellung und der Bestellung eines Verwalters zu unterscheiden. Mit der Anstellung meint man den Verwaltervertrag. Mit der Bestel- lung spielt man hingegen auf das Verhältnis an, das zwischen dem Verwalter, den Woh- nungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG entsteht. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Wohnungseigen- tümer über die Bestellung mit Stimmenmehr- heit beschließen. Dies klingt einfach, kann aber im Einzelfall zu Kopfzerbrechen führen. Wie ist beispielsweise zu verfahren, wenn sich 4 Personen um das Amt des Verwalters bewerben? Kann dann das Wahlverfahren be- endet werden, wenn zunächst ein Bewerber zur Wahl gestellt wird und dieser die absolute Mehrheit erreicht? Die Antwort auf diese Frage gibt die nachfolgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die wir dieses Mal zur Entscheidung des Monats gemacht haben. Jeder Verwalter muss sie kennen und natürlich beachten. Herzlichst Ihr Dr. Oliver Elzer