Verwalterbrief 9/2019

www.haufe.de/immobilien 8 Wenn in den Neubau-Kaufverträgen der Erwerber nichts explizit geregelt ist, darf/muss die Verwaltung dann vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums überhaupt Wartungsverträge jeglicher Art abschließen (Aufzug, Brandschutzklappen, usw.), nur weil der Bauträger dies verlangt? Müsste der Eigentümer nicht vielmehr selbst dafür sorgen, dass seine Gewährleistung nicht entfällt auf- grund ausbleibender Wartung von technischen Anlagen? Sofern der Bauträger aufgrund der notariellen Kaufverträge nicht er- mächtigt ist (im Regelfall ist er ermächtigt), muss der Verwalter sich auf der 1. Eigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigen lassen, entsprechende Wartungsverträge abzuschließen. Wie wird die Abrechnung bei einer Mehrhausanlage durchge- führt? Die Mehrausanlage besteht aus 4 Häusern à 8 Eigentums- wohnungen. Haus 1 wird zum 01.01. übergeben, Haus 2 zum 01.07. und die anderen beiden wieder ein halbes Jahr später. Werden die Kosten, die ab 01.01. entstehen, auf alle 4 Gebäude umgelegt, egal wann der Bezug ist? Wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung von mindestens 1 Wohnungs- eigentümer neben dem Bauträger im Grundbuch in Vollzug gesetzt, richtet sich die Kostenverteilung für alle innerhalb der WEG entstehen- den Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG. Der veräußernde Eigentümer wird daher anfangs für die bisher noch nicht übergebenen Wohnungen einen großen Teil der Gesamtkosten tragen müssen. Eine Teilungserklärung besagt, dass die Heizkosten zu 40 % ent- sprechend der Wohnfläche und zu 60 % nach Verbrauchsablesung abgerechnet werden. Die Warmwasserverbrauchskosten sollen dagegen rein nach Verbrauchsablesung abgerechnet werden. Nach welchem Schlüssel müssen in diesem Fall die Warmwasser- kosten abgerechnet werden? Die Heizkostenverordnung gilt sowohl für Heiz- als auch für die Warm- wasserkosten. Gemäß § 8 Abs. 1 der HeizkostenVO sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warm- wasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Um Klarheit zu schaffen, empfiehlt es sich, einen Beschluss über die kon- krete Verteilung der Warmwasserkosten zu fassen. Hierbei ist der nach § 8 Abs. 1 der HeizkostenVO zulässige Rahmen zwingend zu beachten. Gehören die Dichtungen von Außenfenstern im Bereich des Son- dereigentums zum Gemeinschaftseigentum? In der Gemein- schaftsordnung steht: „Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, sein Eigentum und die zur gemeinschaftlichen Benutzung be- stimmten Räume, Anlagen, Einrichtungen und Teile des Gebäudes sowie des Grundstücks schonend und pfleglich zu behandeln.“ Die Außenfenster und somit auch deren Dichtungen stehen im Gemein- schaftseigentum. Sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde, fällt die Instandhaltung der Außenfenster in den Zuständigkeitsbereich der WEG. Ein Eigentümer der angrenzenden WEG beabsichtigt in seinen Geschäftsräumen einen Druckerraum für Laserdrucker einzurich- ten. Die Entlüftung soll mittels zweier Kernbohrungen durch die Außenwand, eine sog. Grenzwand, auf das Grundstück unserer WEG geblasen werden. In unmittelbarer Nähe (ca. 3 m) befinden sich unsere Wohn- und Schlafräume. Es bieten sich genügend Al- ternativen zur Abluftführung an, z. B. hin zur Straße (ein Vorgar- ten ist vorhanden). Welche Abwehrmöglichkeiten gibt es? Nach § 906 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Ge- räusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beein- trächtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und be- werteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Ob in dem konkreten Fall die hinzunehmenden Grenzwerte überschrit- ten werden, ist eine Frage des Einzelfalls und kann an dieser Stelle nicht beantwortet werden. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen bestünde jedoch ein Unterlas- sungsanspruch nach § 1004 BGB. Bei einigen Eigentümergemeinschaften wurden abweichend zu den Regelungen innerhalb der Teilungserklärungen nachträgli- che Änderungen von Kostenverteilerschlüsseln beschlossen. Die Beschlüsse hierzu liegen teilweise über 20 Jahre zurück. Als Verwaltung vertreten wir hierzu folgende Auffassung: Än- derung der Kostentragungspflicht ist auch lt. mehreren Urteilen letztlich nur noch durch Vereinbarung (Änderung der Teilungser- klärung + Eintrag im Grundbuch) und nicht durch Beschluss, schon gar nicht nur durch Mehrheitsbeschluss, möglich. Bei Umsetzung wird die Abrechnung innerhalb 4-Wochenfrist anfechtbar! Beschlüsse über eine von Teilungserklärung abweichende Kostenvertei- lung, die vor dem 01.07.2007 gefasst wurden, sind nichtig. Ab der zum 01.07.2007 in Kraft getretenen WEG-Reform können die Wohnungsei- gentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des ge- meinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verur- sachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns: immobilien@haufe.de Sie fragen – unsere Experten antworten RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet Ihre Fragen FAQ