Verwalterbrief 9/2019

www.haufe.de/immobilien Abrechnung der Mietkaution Nach dem Ende eines Mietverhältnisses kann der Vermieter auch we- gen streitiger Forderungen auf eine in bar geleistete Mietkaution zugrei- fen. Das hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung klargestellt. Die Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspricht nach Vertragsende dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Miet- verhältnis so schnell wie möglich endgültig abzuschließen. Wenn der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Forderungen des Vermieters be- streitet, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. In diesem Rechts- streit wird dann geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen, wofür dieser die Beweislast trägt. Eine Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Dabei kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen, etwa indem dieser mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnet oder Ansprüche gegen den Mieter einklagt, ohne sich vorzubehalten, noch weitere Ansprüche geltend zu machen. Schließlich betonen die Bundesrichter in dem Urteil, dass es keine allge- meingültige Frist zur Kautionsabrechnung gibt, sondern sich die Abrech- nungsfrist nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt. (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17) ! Weiterführende Informationen: Die Kaution bei Vertragsende  638846 WEG-Reform schreitet voran Die geplante WEG-Reform wird immer konkreter. Ende August hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe, die den Reformbedarf ermitteln und Vor- schläge für eine Novellierung des Wohnungseigentumsrechts sammeln sollte, ihren Abschlussbericht vorgestellt. Neben vielen anderen Vorschlägen spricht sich der 109-seitige Bericht dafür aus, die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentums- anlagen zu vereinfachen und die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos zu erleichtern. Auf Grundlage des Berichts soll bis Ende 2019 ein Gesetzentwurf erar- beitet werden. ! Weiterführende Informationen: Unter www.haufe.de/weg-reform sin d die Vorschläge der Arbeits- gruppe zusammengefasst. Berechnung der Wohnfläche Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Miet- vertrages für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren. Seit 2004 gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau die Wohnflächenverord- nung, bis Ende 2003 war die II. Berechnungsverordnung maßgeblich. Ein anderer Berechnungsmodus kann sich im Einzelfall aus einer ab- weichenden örtlichen Verkehrssitte ergeben. Eine solche erfordert eine gleichmäßige, einheitliche und freiwillige Übung sämtlicher am Geschäftsverkehr beteiligter Kreise, die sich auf die Anwendung eines anderen Regelwerks insgesamt bezieht. Hingegen begründet es keine abweichende Verkehrssitte, wenn ein erheblicher oder überwiegen- der Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt. (BGH, Urteil v. 17.4.2019, VIII ZR 33/18) ! Weiterführende Informationen: Wohnfläche  639607 Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bremen bleibt reduziert In Bremen bleiben Mieterhöhungen bis August 2024 auf 15 Prozent in- nerhalb von drei Jahren begrenzt. Die seit 2014 geltende Regelung zur Absenkung der Kappungsgrenze, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben bis 31.8.2019 befristet war, wurde verlängert. Die Verordnung gilt für das gesamte Gebiet der Stadt Bremen. Bremerhaven ist davon ausge- nommen. ! Weiterführende Informationen: Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bei Wohnraum  7689630 Neue Mietpreisbremse in Bayern in Kraft In Bayern ist am 7.8.2019 eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. In der neuen Mieterschutzverordnung sind 162 baye- rische Kommunen genannt, die von der Mietpreisbremse erfasst sind. Dort darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die neue Verordnung beschränkt sich nicht auf die Mietpreisbremse: In den 162 Städten und Gemeinden gilt auch eine reduzierte Kappungs- grenze für Mieterhöhungen (15 statt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren) sowie eine von drei auf zehn Jahre verlängerte Kündigungs- sperrfrist bei der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Eigentums- wohnungen. Mit dem Erlass der neuen Verordnung wollte der Freistaat Bayern auch eine rechtliche Unsicherheit beseitigen. Diese war durch ein Urteil des 2 Meldungen Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter – an- ders als nach Ende des Mietverhältnisses – wegen streitiger Ansprü- che nicht auf eine Barkaution zugreifen. Das hat der BGH bereits im Jahr 2014 entschieden und in der aktuellen Entscheidung bestätigt. PRAXIS-TIPP: Für nicht preisgebundenen Wohnraum können sich die Parteien im Mietvertrag auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen. Ne- ben der Wohnflächenverordnung und der II. Berechnungsverordnung kommen auch die DIN 277 und die DIN 283 als Berechnungsgrund- lage in Betracht. Unterschiede zwischen den einzelnen Normen be- stehen beispielsweise bei der Berücksichtigung von Dachschrägen, Balkonen und Terrassen. PRAXIS-TIPP: