Verwalterbrief 9/2019

Mit der Ladung sind den Wohnungseigentü- mern für einen Vergleich der infrage kommen- den Amtsträger etwaige, bereits vorliegende Vertragsangebote zuzusenden. 2. Abstimmung 2.1. Durchführung Die Anzahl der Ja-Stimmen für einen Kandida- ten muss die Anzahl sämtlicher Nein-Stimmen für sämtliche andere Kandidaten übersteigen. Stehen mehrere Bewerber zur Wahl, ist – wie der BGH mit der jetzigen Entscheidung klärt – die Abstimmung über jeden Einzelnen aber nur ein Teilakt eines als eine Einheit zu be- trachtenden Verfahrens. In aller Regel kann erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten hat. 2.2. Erforderliche Stimmenanzahl Es gilt das gesetzliche oder ein davon abwei- chend vereinbartes Stimmrechtsprinzip. Von den Wohnungseigentümern kann vereinbart Beschluss. Dieser Beschluss kann in einer Ver- sammlung, aber auch schriftlich nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden. 1.2. Einholung von Angeboten Soll eine Person erstmals zum Verwalter bestellt werden, sind – wie stets – vor der Bestellung von den Bewerbern Angebote – hierzu gehört auch der vom zu Bestellenden vorgesehene Entwurf eines Verwaltervertrags – einzuholen. Es geht allerdings in erster Linie nicht darum, bloße Vertragsangebote miteinander zu vergleichen. Es geht vielmehr um die Person des Verwalters, also darum, über welche Sach- und Rechtskun- de, welche Versicherungen, welches Vermögen, welches Wesen, welche Ausbildung, welche Verbandsmitgliedschaft usw. der in Aussicht genommene Verwalter verfügt – und was seine Konkurrenz bietet, also um seine Eignung. 1.3. Ladung Soll eine Person in einer Versammlung zum Verwalter bestellt werden, ist dieser Gegen- stand gemäß § 23 Abs. 2 WEG bei der Ladung zu bezeichnen. 2.2. Jeder Wohnungseigentümer hat je Wahlgang 1 Stimme Bei einem Wahlverfahren, in dem den Woh- nungseigentümern je Wahlgang 1 Stimmrecht zustehe, das unabhängig von ihrem vorange- gangenen Stimmverhalten ausgeübt werden könne, könnten auch die nachfolgenden Kan- didaten in den einzelnen Wahlgängen mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen auf sich verei- nigen. Dabei sei es sogar möglich, dass 2 oder mehr Bewerber die Stimmen aller Wohnungs- eigentümer erhielten. Bei einem solchen Verfahren sei der Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümer bei der Auswahl der Be- werber um das Amt des Verwalters nach dem ersten Wahlgang also noch nicht abgeschlos- sen. Dies erfordere es, ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abzustimmen. 2.3. Jeder Wohnungseigentümer hat nur 1 Ja-Stimme Werde hingegen ein Wahlverfahren festgelegt, bei dem jedem Wohnungseigentümer nur 1 Ja-Stimme zur Verfügung stehe, müssten grund- sätzlich ebenfalls alle Bewerber zur Abstimmung gestellt werden. Hier trete die Einheitlichkeit des Wahlvorgangs bei dem Aufruf der einzelnen Be- werber und der jeweiligen Stimmabgabe noch stärker hervor, weshalb in der Literatur teilweise von einer „gleichzeitigen“ Abstimmung über die Bewerber gesprochen werde. Zwar könnten diejenigen Wohnungseigentü- mer, die dem ersten Bewerber ihre Ja-Stimme gegeben haben, nicht nochmals für einen Be- werber stimmen. Den Wohnungseigentümern, die demgegenüber entweder mit „Nein“ ge- stimmt oder sich enthalten hätten, verbleibe aber noch die Möglichkeit, ihre Ja-Stimme für einen anderen Bewerber abzugeben. Dies erfordere die Durchführung der Abstimmung auch über die anderen Bewerber. Etwas ande- res gelte nur dann, wenn ein Bewerber in ei- nem Wahlgang bereits die absolute Mehrheit erzielt habe. 3. Anwendung der Grundsätze auf den Fall Nach diesen Maßstäben habe im Fall nach der Abstimmung über den ersten Beschlussantrag noch nicht festgestanden, dass der bisherige Verwalter mit der erforderlichen Stimmen- mehrheit wiederbestellt worden sei. Das bedeutet für Sie: 1. Bestellungsbeschluss 1.1. Überblick Über die Frage, welche Person zum Verwal- ter bestellt werden soll, über die Frage, wie lange diese Bestellung andauern soll und über die Frage, wann die Amtszeit anfangen soll, beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich durch www.haufe.de/immobilien 10 Deckert/Elzer kompakt Soll eine Person bloß wiederbestellt wer- den, sind – sofern der Sachverhalt unver- ändert geblieben ist – nach herrschender Meinung allerdings keine Angebote ein- zuholen. Dies soll aber nicht gelten, wenn sich der Sachverhalt verändert hat. So soll es liegen, wenn: der bisherige Amtsinhaber seine Pflich- ten „nicht mehr so effizient“ wahrnimmt, wie dies bisher der Fall war; sich das Verhältnis zwischen dem Ver- walter und Wohnungseigentümern „aus anderen Gründen verschlechtert“ hat; der bisherige Verwaltervertrag geändert wurde; der bisherige Verwalter seine Rechts- form geändert hat; Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die vom bisherigen Verwalter angebotenen Leistungen von anderen Personen „spür- bar günstiger“ angeboten werden. Gerade der letzte Punkt zeigt – man kann ihn nämlich nur durch alternative Angebote klä- ren –, dass es für eine fehlerfreie Ermessens- entscheidung mehr als nahe liegt, sich stets über Alternativen Gedanken zu machen und stets weitere Angebote einzuholen. ■ ■ ■ ■ ■ HINWEIS: Welches Wahlverfahren die Wohnungs- eigentümer wählen, ist ihre Sache. Der Versammlungsleiter – dies sollte nicht der amtierende Verwalter sein! – kann aller- dings einen Vorschlag für ein Wahlverfah- ren machen oder auch ein Wahlverfahren bestimmen, solange die Wohnungseigen- tümer nichts anderes beschließen. Die aktuelle Entscheidung weist insoweit meines Erachtens den Weg. Es sollte da- nach angeordnet werden, dass jeder Woh- nungseigentümer nur 1 Ja-Stimme hat. Diese Bestimmung sollte es in der Regel erlauben, bereits in einem Wahlgang auf einen Bewerber die absolute Stimmenzahl zu vereinigen. Gelingt dies nicht, bedarf es mehrerer Wahlgänge. Dann kann es auch sein, dass die Bewerber ausscheiden müs- sen, die die wenigsten Stimmen auf sich vereinigen konnten. HINWEIS: Hausverwaltung“ oder „TOP___: Wahl ei- nes neuen Verwalters“ ist in der Regel aber auch ausreichend. Beide Gegenstän- de decken nach herrschender Meinung sowohl eine Wiederbestellung als auch den Abschluss eines Verwaltervertrags ab; umgekehrt gilt nichts anderes. Besser ist indes, jedenfalls soweit es um den Ab- schluss eines Verwaltervertrages geht, diesen als eigenen Gegenstand gesondert anzukündigen. Fraglich ist, was gilt, wenn es „TOP___: Wiederwahl des Verwalters“ heißt. Denn dieser Gegenstand könnte den Eindruck erwecken, es könne nur der bis- herige Verwalter bestellt werden. Am besten heißt es in der Ladung „TOP __: Bestellung eines Verwalters“. Die schlech- tere Bezeichnung „TOP___: Neuwahl der HINWEIS: