Verwalterbrief 12/2019

Deckert/Elzer kompakt Die Eigentumswohnung www.haufe.de/immobilien Entscheidung des Monats Vertreterklausel – Was gilt bei juristischen Personen? Eine Bestimmung der Gemeinschafts- ordnung, nach der Wohnungseigentü- mer sich in der Versammlung nur durch ihren Ehegatten, einen Wohnungsei- gentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und sich diese nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ih- rer Mitarbeiter vertreten lassen können. BGH, Urteil v. 28.6.2019, V ZR 250/18 Der Fall: In einer Gemeinschaftsordnung heißt es: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen. Der Vertreter bedarf einer schriftlichen Vollmacht, die dem Verwalter spätestens vor Beginn der Versammlung auszuhändigen ist.“ Fraglich ist, ob diese Regelung auf Woh- nungseigentümerin K, eine GmbH, der 22 Wohnungseigentumsrechte gehören, an- wendbar ist. Aus Anlass eines Bestellungs- beschlusses ist ferner streitig, ob sich K in der Versammlung durch den Mitarbeiter eines Schwesterunternehmens vertreten lassen kann. Verwalter V meint, dies sei nicht mög- lich und zählt daher die Stimmen des Vertre- ters der K bei der Abstimmung nicht mit. Das Problem: Zentrales Problem des Falles ist die Frage, ob eine Vertreterklausel auf eine juristische Person anwendbar ist und wenn ja, wer die juristische Person vertreten darf. So hat der BGH entschieden: 1. Das Ergebnis Vertreterklauseln sind grundsätzlich auch auf juristische Personen anwendbar, so der BGH. Diese können sich allerdings nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen. Ferner ist es im begründeten Einzel- fall möglich, dass sich die juristische Person durch einen Mitarbeiter eines Schwesterun- ternehmens vertreten lässt. 2. Die Grundsätze Grundsätzlich könne sich ein Wohnungsei- gentümer durch eine beliebige andere Per- son in der Versammlung vertreten lassen. Diese Befugnis könne aber, wie es im Fall auch geschehen sei, durch eine Vereinbarung (Vertreterklausel) eingeschränkt werden. 3. Erste Auslegung: Anwendbarkeit auf juristische Personen Eine solche Vertreterklausel sei grundsätz- lich dahingehend auszulegen, dass sie nicht nur für natürliche, sondern auch für juristi- sche Personen gelte. Nach ihrem Wortlaut sei die Vertreterklausel im Fall zwar auf natürliche Personen zugeschnitten, da bei juristischen Personen eine Vertretung durch einen Ehegatten schon begrifflich nicht in- frage komme. Es sei aber kein Grund er- sichtlich, der die Annahme rechtfertige, dass juristische Personen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern privilegiert sein sollen und ihnen die Möglichkeit eröff- Entscheidung des Monats: WEG-Rechtsprechung kompakt Vertreterklausel – Was gilt bei juristischen Personen? Liebe Leserin, lieber Leser, nicht nur, aber vor allem in der Versammlung der Wohnungseigentümer legt der profes- sionell tätige Verwalter durch sein Tun eine Art Visitenkarte vor. Denn dort erleben die Wohnungseigentümer ihn „live“ und können sehen, was er kann. Aus diesem Grunde sollte ein Verwalter bei allen Fragen rund um die Versammlung grundsätzlich „sattelfest“ sein. Ein zentrales Problem, das sich immer wieder stellt, ist insoweit, wer überhaupt in der Versammlung anwesend sein darf. Hier kommen u. a. sogenannte Vertreterklauseln in den Blick. Dies sind Vereinbarungen, die bestimmen, wen ein Wohnungseigentümer als Vertreter bestimmen darf und wen nicht. Im Kern sind solche Regelungen leicht verständ- lich. Im Einzelfall ist es aber auch anders. Der BGH musste jetzt etwa klären, ob eine Ver- treterklausel auf eine GmbH anzuwenden ist, die Eigentümerin eines Wohnungseigentums ist. Diese interessante Entscheidung, die jeder Verwalter kennen muss, haben wir dieses Mal zur Entscheidung des Monats gemacht. Herzlichst Ihr Dr. Oliver Elzer