Verwalterbrief 12/2019

www.haufe.de/immobilien 8 Ab welchem Zeitpunkt ist bei einer WEG-Erstverwaltung vom Verwalter für die WEG eine Gebäudeversicherung abzuschließen? Nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums? Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG gehört zu einer ordnungsmäßigen Ver- waltung der Abschluss einer Feuerversicherung sowie einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Eigentümer den Abschluss einer solchen Versicherung verlangen. Da der Anspruch der Eigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht von der Abnahme des Gemeinschaftseigentums abhängt, sollte die Ge- bäudeversicherung alsbald abgeschlossen werden, sofern dies seitens des Bauträgers nicht schon im Vorfeld geschehen ist. In der Einladung zu einer ordnungsgemäß einberufenen Ei- gentümerversammlung wurden die TOPs zur Erörterung und Beschlussfassung aufgeführt. In der Versammlung selbst wa- ren 600/1.000 MEA anwesend bzw. durch Bevollmächtigungen vertreten. Die Hausverwaltung (HV) hatte die Vertretungsvoll- machten von ca. 400/1.000 MEA, also 2/3 der anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Eigentümer. Während der Versammlung hat die HV, in Abweichung von der Tagesordnung, weitere Themen vorgebracht und hierüber je- weils eine Beschlussfassung erwirkt. Unseres Erachtens verstößt diese Vorgehensweise gegen § 23 Abs. 2 WEG, wonach in der Einberufung alle zur Beschlussfassung stehenden Themen auf- zuführen sind. Nachdem auch eine Beschlussfassung zu einer sehr kosteninten- siven Sanierung der Tiefgarage erfolgte und diese auch noch ge- gen den Abrechnungsmodus des ausgereichten Wirtschaftsplans 2019/2020 erging, fragen wir uns, ob das rechtmäßig war. Die- ser Punkt war allerdings in der Einladung genannt. Hinzu kommt, dass die HV nach 4 Wochen noch immer keine Nie- derschrift der Versammlung ausgereicht hat. Für uns stellt sich dadurch die Frage, bis wann eine Widerspruchsfrist läuft? Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforder- lich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. In der Re- gel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung in der mit der Einladung versandten Tagesordnung. Wird in der Eigentümerversammlung ein Beschluss zu einem Thema ge- fasst, welches überhaupt nicht auf der mit der Einladung versandten Tagesordnung stand, wird die Kausalität des Verstoßes auf die Stimm- rechtsausübung vermutet. Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führt da- her in der Regel dazu, dass der Beschluss erfolgreich anfechtbar wäre. Wird der Beschluss allerdings nicht gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG binnen eines Monats nach der Eigentümerversammlung mittels einer Beschluss- anfechtungsklage angefochten und diese innerhalb von zwei Monaten ausreichend begründet, erwächst der Beschluss in Bestandskraft. Eine aus 1983 stammende Teilungserklärung besagt, dass jedes Wohnungseigentum dem jeweiligen Wohnungseigentümer 1 Stimme gewährt. Die Wohnanlage besteht aus 8 Wohneinheiten, aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Außerdem gehört zur Wohn- anlage ein Garagentrakt mit 5 Garagen, ebenfalls aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen in Verbindung mit dem Sonderei- gentum (Teileigentum) an einer Garage. Der Vorverwalter hat in allen früheren Eigentümerversammlungen nur die Stimmenan- teile der Wohnungseigentümer (8 WE) gewertet. Bei der Kosten- verteilung wurde stets unterschieden zwischen Wohnungs- und Teileigentum, und zwar im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander. Eine derartige Kostendifferenzierung sieht die Tei- lungserklärung nicht vor. Eine Wohnung und alle 5 Garagen gehören einem Eigentümer. Der Alleineigentümer hat jetzt seine Wohnung veräußert. Er will sich künftig nur an den Kosten anstehender Instandhaltungsmaßnah- men am Garagentrakt beteiligen und besteht auf sein Stimmrecht bezogen auf die 5 Garagen. Der Verwaltungsbeirat hält die Stim- menverteilung und die gewünschte Kostentrennung nicht für rech- tens. Ist das Stimmrecht des Garageneigentümers berechtigt? Sind die Investitionskosten am Wohngebäude vom Garagentrakt abzutrennen und unterschiedlich zuzuordnen? Nach den mitgeteilten Informationen ist kein Grund ersichtlich, wonach das Wohngebäude und die Garagen bei der Abrechnung getrennt zu behandeln wären. Somit gilt die allgemeine Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG. Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder „Wohnungseigentümer“ eine Stimme. Gemäß § 1 Abs. 6 WEG gelten für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum ent- sprechend. Ergo gilt das Stimmrecht auch für die 5 Garagen. Kann ein Ehegatte seinem Partner, der nicht Eigentümer ist, Voll- macht erteilen und so die Anwesenheit von beiden Ehegatten ermöglichen? Nein. Der nicht anwesende Partner kann seinem Ehegatten eine schrift- liche Vollmacht für die Versammlung erteilen, sofern die Teilungserklä- rung/Gemeinschaftsordnung dies vorsieht (qualifizierte Vertreterklausel) bzw. das gesetzlich normierte Vertretungsrecht gilt (§§ 164 ff. BGB). Sind die Kosten einer Feuerstättenschau inkl. Bescheid als Be- triebskosten umlagefähig? Falls ja, welcher Kostenart sind sie zuzuordnen? Die Feuerstättenschau inkl. Bescheid sind als laufende öffentliche Las- ten im Sinne von § 2 Nr. 1 BetrKV einzuordnen und damit als Betriebs- kosten umlagefähig. Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns: immobilien@haufe.de Sie fragen – unsere Experten antworten RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet Ihre Fragen FAQ