Verwalterbrief 12/2019

5 www.haufe.de/immobilien 5. Beschluss-Sammlung Die Bestimmung des § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG verleiht den Wohnungsei- gentümern das Recht zur Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung. Auch einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, steht das Recht zu, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grund- sätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG. So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen (LG Hamburg, Beschluss v. 18.1.2016, 318 T 65/15, ZMR 2016 S. 561). Ermächtigt der Wohnungseigentümer einen Dritten zur Einsicht, ist allerdings weder nach dem Wortlaut von § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG noch nach den Gesetzesmaterialien (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 9.3.2006, BT- Drucks 16/887 S. 34.) ein besonderes rechtliches Interesse des Dritten an der Einsichtnahme erforderlich. Freilich führt dies nicht etwa dazu, dass der Verwalter verpflichtet wäre, jedem x-beliebigen Dritten Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu gewähren. Allerdings bestehen insoweit mit Blick auf Kaufinteressenten keinerlei Bedenken, da die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung ja in erster Linie dem Schutz der Rechtsnachfol- ger dienen soll. Entsprechendes gilt aber auch bezüglich des Mieters eines Wohnungseigentümers, der von der in der Gemeinschaft geltenden Rechts- lage zum Teil unmittelbar betroffen ist (LG Hamburg, a. a. O.). Ein eigenes Einsichtsrecht wird dem Dritten jedoch durch § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG nicht eingeräumt, stets bedarf es der Ermächtigung des Wohnungseigentümers. Von dem Einsichtsrecht ist auch das Recht umfasst, entsprechende Ab- lichtungen bzw. Ausdrucke anzufordern. Dies korrespondiert mit der Rechtslage hinsichtlich des Einsichtsrechts in die Versammlungsnieder- schriften gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG. 6. Ort der Einsichtnahme Aus § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist. Verweist der Verwalter einen Miteigentümer an einen anderen Ort der Einsichtnahme, wird das Recht auf Belegein- sicht verletzt (BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011 S. 1137; LG Itzehoe, Urteil v. 17.9.2013, 11 S 93/12, ZMR 2014 S. 144). Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer auch nur einen Anspruch darauf, in den Räumen der Verwaltung Einsicht in die Verwaltungsunter- lagen zu nehmen, wenn der Sitz der Verwaltung am Ort der Wohnungs- eigentumsanlage ist. Die Wohnungseigentümer können nicht verlangen, dass ihnen die Verwaltungsunterlagen an einem „neutralen“, möglicher- weise von ihnen zu bestimmenden Ort zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden. Der Leistungsort für die Tätigkeiten des Verwalters ist nämlich dessen Sitz, sodass er von dort Auskünfte erteilt und die gewünschte Ein- sicht ermöglicht (OLG Köln, Beschluss v. 7.6.2006, 16 Wx 241/05, NJW- RR 2006 S. 1447). In Ausnahmefällen ist der Verwalter aber verpflichtet, einem Wohnungseigentümer die Einsicht außerhalb seiner Büroräume zu gewähren. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Wohnungseigen- tümer bei Einsicht in den Geschäftsräumen um seine körperliche Un- versehrtheit fürchten muss (OLG Hamm, Beschluss v. 12.2.1998, 15 W 319/97, ZMR 1998 S. 587). Bloße diffamierende Äußerungen in der Ver- gangenheit genügen hingegen nicht (OLG Köln, Beschluss v. 7.6.2006, 16 Wx 241/05, NJW-RR 2006 S. 1447). Nicht geklärt ist, ob im Fall größerer Entfernung des Sitzes des Verwaltungsunternehmens von der Wohnungs- eigentumsanlage Einsicht vor Ort in der Wohnungseigentumsanlage zu gewähren ist. Hiergegen sprechen zweierlei Aspekte: 1. Die Wohnungseigentümer haben den Verwalter trotz großer Entfer- nung seines Sitzes von der Wohnanlage bestellt. 2. Die Wohnungseigentümer haben in diesem Fall Anspruch gegen den Verwalter auf Übersendung der Unterlagen in Kopie – selbstverständ- lich gegen entsprechende Kostenerstattung. grundlos Einsicht in dieselben Unterlagen begehrt. Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich im Übrigen auf vorhandene und hin- reichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennens- werten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung eingesehen und ggf. fotokopiert werden können (OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998, 15 W 124/97, ZMR 1998 S. 586). Ein Wohnungseigentümer hat nur ein Recht auf Einsicht in die Verwal- tungsunterlagen, aber kein Recht auf Herausgabe (BayObLG, Beschluss v. 3.12.2003, 2Z BR 188/03). Überlässt der Verwalter einem Woh- nungseigentümer Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die Herausgabe der Unterlagen im eigenen Namen verlangen kann (BGH, Urteil v. 15.7.2011, V ZR 21/11). Den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats räumt das Gesetz keine wei- tergehenden Rechte als den Wohnungseigentümern ein. Die Rechtspre- chung ebenso nicht (BayObLG, Beschluss v. 3.12.2003, 2Z BR 188/03, ZMR 2004 S. 443). 3.4 Einsichtsberechtigte Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich. Soweit er die Verwal- tungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm ein Einsichtsrecht zu. Dieses umfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern dem neuen Verwalter erst später zur Verfügung stehen, wie z. B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung (BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, NJW 2018 S. 1969). 3.5 Berater und Begleitpersonen Von dem Recht des Wohnungseigentümers, Einsicht in die Verwaltungs- unterlagen zu nehmen, ist auch gedeckt, sich der Unterstützung und Hilfe eines weiteren Eigentümers aus der Gemeinschaft und/oder eines Rechtsanwalts zu bedienen (LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 20.6.2016, 2-13 S 13/14, ZMR 2016 S. 982). Der Anspruch auf Einsichtsgewährung umfasst demnach auch die Möglichkeit, weitere Personen zur Vornah- me der Einsicht hinzuziehen zu dürfen (LG Hamburg, Urteil v. 5.10.2011, 318 S 7/11, ZMR 2012 S. 292). Lediglich im rein theoretischen Ausnah- mefall, dass durch die Teilnahme von Begleitpersonen konkrete Gefah- ren für den störungsfreien Geschäftsbetrieb ausgehen, kann ihnen die Einsichtnahme verwehrt werden. 4. Versammlungsniederschriften Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG verleiht den Wohnungs- eigentümern das Recht zur Einsichtnahme in die Niederschriften der Wohnungseigentümerversammlungen. Da das Wohnungseigentums- gesetz den Verwalter nicht zum Versand der Versammlungsprotokol- le verpflichtet, musste der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern zumindest ein entsprechendes Einsichtsrecht verleihen. Grundsätzlich muss der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer kein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme geltend machen (LG Hamburg, a. a. O). Er ist auch berechtigt, einen Dritten wie z. B. einen Erwerbsinteressen- ten oder einen Rechtsanwalt und Steuerberater zur Einsicht zu ermäch- tigen. Allerdings muss insoweit der Dritte ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme haben (LG Hamburg, a. a. O.). Dieses hat zweifellos der potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum und auch der Mieter eines Wohnungseigentümers.