Verwalterbrief 12/2019

www.haufe.de/immobilien Auch das noch Unerwartete Zugabe Nicht schlecht staunten die Käufer eines älteren Mietshauses, nachdem sie sich Zugang zu zwei zugemauerten Kellerräumen verschafft hatten. Anstelle leerer Flächen fanden sie Berge von Bauschutt vor. Dieser war – wie sich herausstellte – bereits 1995 vom damals mit einer Sanierung beauftragten Bauunternehmen kostensparend eingemauert anstatt fachgerecht entsorgt worden. Nachdem die Verkäufer wenig Lust ver- spürten, den Bauschutt zu entfernen, zogen die Käufer vor Gericht und klagten auf Räumung der Keller. „Der Bauschutt ist mitgekauft“, sagte das OLG Koblenz (Urteil v. 12.9.2019, 1 U 350/19) und wies die Räumungsklage ab. Einen Mangel des Hauses verneinten die Richter schon deshalb, weil es als Mietshaus verkauft wur- de und die zugeschütteten Keller an dieser Eignung nichts ändern. Auch seien die Verkäufer nicht als Störer für den Bauschutt verantwortlich, weil sie hiervon nichts wussten und davon ausgehen durften, dass der Bau- unternehmer seinerzeit anfallenden Schutt ordnungsgemäß entsorgt hat. Schließlich sei der Schutt durch das Einmauern wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, sodass nun die Käufer Eigentümer des Bau- schutts seien – und damit für dessen Beseitigung verantwortlich. 12 IMPRESSUM Der Verwalter-Brief mit Deckert/Elzer kompakt ISSN: 2190-4006 Best.-Nr.: A06436VJ © 2019 Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Ein Unternehmen der Haufe Group ANSCHRIFT: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg Tel.: 0761 898-0 E-Mail: online@haufe.de Internet: www.haufe.de Kommanditgesellschaft, Sitz Freiburg Registergericht Freiburg, HRA 4408 Komplementäre: Haufe-Lexware Verwaltungs GmbH, Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRB 5557; Martin Laqua Geschäftsführung: Isabel Blank, Sandra Dittert, Jörg Frey, Birte Hackenjos, Dominik Hartmann, Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Christian Steiger, Dr. Carsten Thies Beiratsvorsitzende: Andrea Haufe USt-IdNr. DE812398835 HERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard Kunze REDAKTION: Gerald Amann (v.i.S.d.P.), Antje Kromer (Assistenz) Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg Tel.: 0761 898-0 E-Mail: immobilien@haufe.de Internet: www.haufe.de/immobilien Cartoon: Günter Bender, Aarbergen Satz: Schimmel Investment GmbH & Co. KG, Im Kreuz 9, 97076 Würzburg Druck: rewi druckhaus Reiner Winters GmbH, Wiesenstraße 11, 57537 Wissen Schlusslicht Mat.-Nr. 06436-4097 Der nächste Verwalter-Brief erscheint ab 04.02.2020. Standpunkt Dr. Dr. Andrik Abramenko, Idstein Viel verlangt Befindet sich unter Ihren Wohnungseigentü- mern vielleicht die ein oder andere GmbH, AG oder eine sonstige Gesellschaft? Hand aufs Herz: Wie handhaben Sie die Teilnah- me dieser Gesellschaften an Eigentümerversammlungen, wenn Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung nur durch Eheleute, Verwalter oder Miteigentümer vertreten werden dür- fen? Der BGH hielt zunächst - das kann man in den einschlägigen Kommentaren nachlesen - die Teilnahme ihrer organschaftlichen Vertreter an der Eigentümerversammlung und sonstiger Mitar- beiter für zulässig. Was aber gilt, wenn die eine Gesellschaft Ei- gentümerin und die andere Verwalterin des Wohnungseigentums ist? Hier kam der BGH im Wege der ergänzenden (!) Auslegung der Vertretungsklausel zum Ergebnis, dass sich eine juristische Zitat Ich verdanke meinen Erfolg weniger meinen Kenntnissen als meinem Charakter. Robert Bosch (1861 – 1942), deutscher Industrieller, Ingenieur und Erfinder Cartoon Person jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demsel- ben Konzern gehörigen Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese konzernintern für die Verwaltung der Wohnungen zu- ständig ist. Der Mitarbeiter eines Tochterunternehmens, das wie die Eigentümerin mit derselben Muttergesellschaft verbunden sei, wie der BGH unter Verweis auf § 290 Abs. 1 HGB ausführt, ist dann nicht als außenstehender Dritter anzusehen. Das mag juristisch gut vertretbar sein. Allerdings haben Sie die Entscheidung über die Zulassung eines Vertreters innerhalb we- niger Minuten zu treffen. Ob sich der durchschnittliche Verwalter in diesem Rahmen wirklich Gedanken über die Besonderheiten von Gesellschaften in Konzernverbundenheit machen kann? Dabei steht viel auf dem Spiel, wie auch immer Sie sich ent- scheiden: Denn in jedem Falle droht die Ungültigerklärung der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, entweder wegen der Zurückweisung des letztinstanzlich für zulässig befundenen Vertreters oder aber wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Der BGH verlangt einmal mehr sehr viel von den Verwaltern…