Verwalterbrief 11/2019

Deckert/Elzer kompakt Die Eigentumswohnung www.haufe.de/immobilien Entscheidung des Monats Ersatzanspruch für eine Erhaltungsmaßnahme Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemein- schaftlichen Eigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch zu. Das gilt auch dann, wenn die Maßnahme „ohnehin“ hätte vorgenommen werden müssen. BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17 Der Fall: Ein Wohnungseigentümer ersetzt im Jahr 2005 im Bereich seines Sondereigentums ein Holz- fenster aus dem Jahr 1972 gegen ein Kunst- stofffenster mit Dreifachisolierglas. Ähnlich wie dieser Wohnungseigentümer waren vorher schon viele andere verfahren. Alle diese Woh- nungseigentümer fühlten sich im Recht. Denn nach der Gemeinschaftsordnung ist jeder Woh- nungseigentümer sogar verpflichtet, „Fenster einschließlich der Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren“ auf eigene Kosten zu reparieren. Als unser Wohnungseigentümer erfährt, dass diese Vereinbarung nach heutiger Sichtweise wegen ihrer Unklarheit gar nicht anzuwenden ist, verklagt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Wertersatz in Höhe von 5.500 EUR. Das Problem: Zentrales Problem des Falles ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer Kosten für die Re- paratur des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann und wenn ja, von wem. So hat der BGH entschieden: 1. Das Ergebnis Nach Ansicht des BGH steht einem Woh- nungseigentümer, der das gemeinschaftliche Eigentum eigenmächtig und ohne Rückspra- che mit den anderen Wohnungseigentümern repariert hat, kein Ersatzanspruch zu. Dies soll auch dann gelten, wenn die Repara- tur „ohnehin“ hätte vorgenommen werden müssen (= das Bauteil also zwingend ohne Ermessen zu reparieren war). Und es soll sogar dann gelten, wenn einem Wohnungs- eigentümer gar nicht bewusst war, dass er die anderen Wohnungseigentümer vor einer Reparatur hätte einschalten müssen. Gegen wen ein etwaiger Ersatzanspruch be- stünde, ist im geltenden Recht also grund- sätzlich nicht mehr zu klären. Etwas anderes gilt nur ausnahmsweise und nur dann, wenn ein Wohnungseigentümer bei der Reparatur als berechtigter Notgeschäftsführer tätig war. 2. Zuständigkeit für die Instandsetzung der Fenster In der betreffenden Wohnungseigentums- anlage sei die vollständige Erneuerung der Fenster im räumlichen Bereich des Son- dereigentums allerdings, wie es der klagen- de Wohnungseigentümer auch angenom- men habe, eine gemeinschaftliche Aufgabe gewesen. Denn Fenster nebst ihren Rahmen stünden in einer Wohnungseigentumsanlage zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Dies habe zur Folge, dass alle Wohnungs- eigentümer für ihren Austausch zuständig seien und die damit verbundenen Kosten zu tragen hätten. Entscheidung des Monats: WEG-Rechtsprechung kompakt Ersatzanspruch für eine Erhaltungsmaßnahme Liebe Leserin, lieber Leser, Wohnungseigentümer haben seit Jahrzenten bundesweit Fenster im Bereich ihres Sonderei- gentums stets auf eigene Kosten instandge- halten und instandgesetzt. Diese Wohnungs- eigentümer sahen sich dazu als berechtigt und verpflichtet an, weil sie die Fenster als ihr Eigentum ansahen. Dass diese Überlegung falsch war und dass auch ein Beschluss daran nichts ändern kann, ist erst nach und nach ins Bewusstsein eingedrungen, heute aber Allge- meingut. Etwas schwierig wird es allerdings immer noch, wenn eine Vereinbarung ins Spiel kommt. Und besonders schwierig wird es, wenn ein Wohnungseigentümer im „guten Glauben“ ein Fenster repariert. Der BGH hatte insoweit bislang entschieden, dass einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, grundsätzlich kein Ersatzanspruch zusteht. Ob das aber auch gilt, wenn er sich geirrt hat, klärt die Entscheidung, die wir dieses Mal zur Entscheidung des Monats gemacht haben. Herzlichst Ihr Dr. Oliver Elzer