Verwalterbrief 11/2019

www.haufe.de/immobilien 8 Nach einer Anfang des Jahres ergangenen Entscheidung des BGH (Beschluss v. 19.1.2019, VIII ZB 26/17) bleiben bei der Vermie- tung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Eine Kündigung ist demgemäß auch nach der Veräußerung von beiden Vermietern auszusprechen. Das wirft in der Praxis ganz erhebliche Fragen auf. Gilt die Regelung, dass der Veräußerer Vermieter bleibt, nur für die Kündigung oder für alle Belange des Mietverhältnisses? Was ist, wenn die Eigentümer sich im Streit trennen (z. B. bei einer Scheidung) und einer will nicht unterschreiben? Muss der Veräu- ßerer im Sinne des Alleineigentümers mitwirken, kann er ein- fach verweigern oder müsste ein Alleineigentümer möglicher- weise eine Klage führen, um eine Unterschrift zu erhalten oder durch eine Gerichtsentscheidung ersetzen zu lassen? Könnte der Veräußerer weiterhin Geld aus der erzielten Miete verlangen? Kann der Alleineigentümer möglicherweise Kosten aus dem Mietverhältnis beim ehemaligen Eigentümer einfordern? Die ihren Miteigentumsanteil veräußernde Person bleibt in dem kon- kreten Fall für sämtliche Belange des Mietverhältnisses Vermieter. Die Zustimmung des sich weigernden Veräußerers lässt sich daher in man- chen Angelegenheiten nicht immer durch das Gericht erzwingen. Vor diesem Hintergrund ist nach der Veräußerung ein Nachtrag, wonach der Mietvertrag nur noch mit dem Alleineigentümer als Vermieter fort- geführt wird, dringend zu empfehlen. Der Nachtrag müsste von allen Vertragsparteien, also auch dem Veräußerer, unterzeichnet werden. Ein Wohnungseigentümer möchte den Eingang zu seiner Woh- nung behindertengerecht gestalten (breiterer Eingang). Welche Mehrheit ist dafür notwendig? Grundsätzlich handelt es sich bei der Maßnahme um eine bauliche Ver- änderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Es ist daher zunächst eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung erforderlich. Stimmen nicht alle Eigentümer dem Beschlussantrag zur Durchführung der Maßnahme zu, kann dennoch ein Anspruch der behinderten Person bestehen, wo- nach sie die Maßnahme auf eigene Kosten durchführen darf und die üb- rigen Eigentümer dies dulden müssen. Ob die Voraussetzungen hierfür tatsächlich vorliegen, ist jedoch immer eine Frage des Einzelfalls. Ein WE-Verwalter beendet sein Amt zum 31.12.2019. In der Ei- gentümerversammlung im laufenden Jahr 2019 hat die Eigen- tümergemeinschaft einen neuen Verwalter gewählt. Welcher Verwalter ist zuständig für die notarielle Beglaubigung der Ver- walterbestellung – der alte oder der neue Verwalter? Der noch im Amt befindliche Verwalter, also der alte. Da die nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG erforderlichen Unterschriften öffentlich beglaubigt wer- den müssen, kann die notarielle Beglaubigung nur die Unterzeichner des Protokolls betreffen. Welcher Zeitraum ist in einem Wohnungsmietvertrag maximal als Mindestvertragsdauer zulässig? Ein beidseitiger Kündigungsverzicht, der die Möglichkeit einer ordent- lichen Kündigung des Wohnraummietvertrages ausschließt, kann für maximal 4 Jahre vereinbart werden. Wenn in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass pro Haus einer Mehrhausanlage eine separate Rücklage zu bilden ist: Wer beschließt über die Höhe der Rücklage? Die Eigentümer jedes einzelnen Hauses oder die Gesamtgemeinschaft? Dies hängt davon ab, ob laut der Teilungserklärung/Gemeinschaftsord- nung Untergemeinschaften mit eigenen Entscheidungskompetenzen gebildet wurden. Ist dies nicht der Fall, müssen alle Eigentümer über die Höhe der einzelnen Rücklagen beschließen. In einer WEG mit 11 Eigentümern gibt es 2 Hauseingänge. Ein- gang 1 verfügt über einen Fahrstuhl. Für die gesamten Kosten (Wartung, TÜV usw.) kommen die 6 Eigentümer dieses Hauses auf. Eingang 2 mit 5 Eigentümern hat keinen Fahrstuhl und bittet jetzt um einen zusätzlichen Handlauf, rechts am Treppennieder- gang. Müssen sich die Eigentümer von Haus 1 an diesen Kosten beteiligen oder haben die 5 Eigentümer für diese zusätzliche Baumaßnahme die Kosten allein zu tragen? Die 6 Eigentümer aus Haus 1 stehen auf dem Standpunkt, dass sie bereits hohe Kosten für den Fahrstuhl tragen und lehnen eine Beteiligung an dem Handlauf ab. Wie ist hier die rechtliche Lage? Die Beurteilung der Frage hängt maßgeblich davon ab, ob es eine Ver- einbarung (z. B. in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) gibt, wonach die Kosten der beiden Häuser zu trennen sind. Existiert eine solche Vereinbarung nicht, sind die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer der WEG zu verteilen. Ist der Umstieg von Holzfenstern auf Kunststofffenster eine bau- liche Veränderung oder eine Modernisierung oder sogar nur eine normale Instandhaltung, da dies mittlerweile Stand der Technik und zudem auch noch günstiger ist? Das äußeres Erscheinungs- bild wird nicht verändert. Der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete Kunststoff- fenster stellt eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung dar, wenn der Austausch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instand- haltung erforderlich ist. Gibt es eine Möglichkeit, über einen Verwalterwechsel ohne Beteiligung des bisherigen unzureichend tätigen Verwalters zu beschließen? Es gibt z.B. die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG zu fassen. Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns: immobilien@haufe.de Sie fragen – unsere Experten antworten RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet Ihre Fragen FAQ