Verwalterbrief 11/2019

lose Teile an Fassade und Dach wie Putz, Ziegel, Kaminabdeckungen Absturz- und Stolpergefahren wie fehlende Geländerteile, zu geringe Brüstungs- und Geländerhöhen Brandschutz, Fluchtwege, erhöhte Brandlasten Die Objektbegehung sollte schriftlich dokumentiert werden. Nur so können Sie dokumentieren und nachweisen, dass Sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt haben walten lassen. Wie urteilen die Gerichte? Ein Fallbeispiel aus der Mietverwaltung: Regenrinne tropft, es kommt zu einer Eisbildung, auf der jemand ausrutscht. Das Gericht bejaht eine Verkehrssicherungspflicht des Verwalters zur Überprüfung der Dach- rinne. Ein solcher Defekt lasse sich bei regelmäßigen und sorgfältigen Kontrollen nicht immer sofort feststellen, aber die Haftung treffe den Verwalter, da die Undichtigkeit seit Längerem bestand (LG Berlin, GE 1990, 867). Auch in der WEG-Verwaltung lassen sich entsprechende Urteile finden. Bei Sturm trifft den Verwalter von Wohneigentum die Haftung für he- rabfallende Dachteile, wenn dadurch ein benachbartes Gewächshaus beschädigt wird. Es genügt nicht, dass ein Dach 3 Jahre vor dem Scha- densereignis saniert worden ist. Auch danach sind Kontrollgänge durch eine sachkundige Person geboten (BGH, 23.3.1993, VI ZR 176/92). Spielplätze Eine besondere Gefahrquelle stellen oft Spielplätze dar. Das Problem sind Schäden durch Abnutzung, Witterung, Materialermüdung und Vandalismus. Eine regelmäßige Überprüfung gehört zur Verkehrssiche- rungspflicht. Dabei sind nicht nur die Spielgeräte zu prüfen, sondern auch deren Umfeld (Boden, Zäune, Giftpflanzen). Doch was heißt regel- mäßig? Eine wöchentliche Sichtkontrolle durch den Hausmeister ist er- forderlich. Einmal im Monat sollte dies schriftlich dokumentiert werden und einmal im Jahr sollte eine Prüfung durch eine sachkundige Person erfolgen. Checkliste Nicht jede Wohnanlage hat einen Spielplatz. Daher sollte auch eine Checkliste je nach Objekt und seiner Ausstattung variieren. Doch nicht nur die Objektausstattung spielt eine Rolle. Auch die unterschiedlichen Jahreszeiten sind von Bedeutung. Wir sind nun im Herbst, kurz vor dem Winter. Daher achte ich bei den Verkehrssicherungspflichten besonders auf den Winterdienst, Wasserabläufe/Gullis/Dachrinnen, den Baumbe- stand und Totholz. Gerade nach Stürmen bietet sich bei Bäumen eine Objektkontrolle an. ■ ■ ■ 7 Welche weiteren Bereiche sollten kontrolliert werden? 1. Wartung haustechnischer Anlagen 2. Wartung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen: a) Lüftungsanlagen b) CO 2 -Warnanlage c) Rauchabzugsanlagen d) Sprinkleranlagen e) …. Grundlage hierfür sind z. B. die Betriebssicherheitsverordnung, Sicher- heitsanlagenprüfverordnung. 3. Wartung baulicher Anlagen: a) Tiefgaragen b) Keller c) Fassaden/Außenwände d) Fenster/Türen/Tore e) Decken f) Treppen g) Balkone/Terrassen/Eingänge h) Dächer i) Außenanlagen Die Wartung beschränkt sich i.d.R. auf Reinigung und Pflege, daher ist eine regelmäßige Begehung durch den Verwalter geboten. Fazit Man kann nicht täglich und ständig alle Bereiche kontrollieren. Sie können gestern eine Begehung gemacht haben und heute taucht ein Problem/Schaden auf. Der Hausverwalter unterliegt i.d.R. nach § 276 BGB dem Sorgfaltsmaßstab „besonderer Fachkunde“! Der professionelle Verwalter muss den Mindeststandard eines ordnungsgemäßen WEG-Verwalters in kaufmän- nischen, technischen und rechtlichen Belangen er- füllen und dafür einstehen! Und hier müssen Sie für sich eine individuelle Risi- koeinschätzung vornehmen, verbunden mit der Frage: Reichen Ihnen 99,9 % Si- cherheit/Qualität? www.haufe.de/immobilien Auszug aus einer Objekt-Checkliste Gebäudeteil Prüfung erfolgt Maßnahme nötig Erforderliche Maßnahme Termin Ja Nein Ja Nein Dringlichkeit (1-6) Kostenschätzung Dach Beschädigungen Dichtigkeit Windangriffsflächen Dachentwässerung Sauberkeit Rinnen/Rohre Fassade Dichtigkeit Fenster Funktionstest Fenster Zustand Holzfenster Risse vorhanden Putzabplatzung Laibungen Steffen Haase ist geschäftsführen- der Gesellschafter der Immobilien- verwaltung Haase & Partner GmbH in Augsburg und verwaltet rund 2.600 Einheiten. Er setzt sich seit Jahren intensiv mit al- len Bereichen der Immobilienverwal- tung auseinander und ist sowohl ein gefragter Dozent als auch Autor und Herausgeber. DER AUTOR