Verwalterbrief 11/2019

www.haufe.de/immobilien Erste erfolgreiche Musterfeststellungs- klage im deutschen Mietrecht Das OLG München hat einem Mieterverein Recht gegeben, der sich stellvertretend für 136 Mieter gegen eine Mieterhöhung wegen Moder- nisierung gewehrt hat. Dazu muss man wissen, dass es die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage in Deutschland erst seit November 2018 gibt. Streitpunkt des Verfahrens war der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme. Kläger ist der Mieterverein München. 230 Mieter sollen mehr bezahlen, wovon sich 136 über das Klageregister der Klage angeschlossen haben. Angekündigt waren zwischen 5 und 13 EUR Erhöhung pro Quadratmeter. Die Modernisierung der Wohnungen war bereits Ende 2018 angekün- digt worden, sollte aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht „abgreifen“ wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte der Rechtsanwalt der Mieter aus. Genau das ist aber nicht erlaubt, wie das OLG München in der ers- ten erfolgreichen Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht entschied. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens 3 EUR pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum BGH wurde zugelassen. (OLG München, Urteil v. 15.10.2019, MK 1/19) Seit dem 1.1.2019 gilt, dass nur noch ein geringerer Teil der Moderni- sierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechts- lage waren das jährlich 11 %. Nach neuem Recht sind es nur noch 8 % pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von 2 oder 3 EUR pro Quadratmeter und Monat innerhalb von 6 Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Moderni- sierung sollten 3 Monate liegen. ! Weiterführende Informationen: Besonderheiten der Musterfeststellungsklage  11830652 Bundesregierung beschließt Klima- schutzpaket: Energetische Gebäude- sanierung soll gefördert werden Das Bundeskabinett hat am 9.10.2019 das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung zur Umsetzung des Klimaschutzplans 2050 be- schlossen. Enthalten sind in dem Klimaschutzpaket auch einige Ver- günstigungen für die energetische Gebäudesanierung. Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigen- tum sollen ab 2020 für einen befristeten Zeitraum von 10 Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld ge- fördert werden. Hierzu wird ein neuer § 35c EStG eingefügt. Förderfähig sind danach Einzelmaßnahmen, die auch von der KfW als förderfähig eingestuft sind, wie die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken, die Erneuerung der Fenster oder Außentüren, die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen. Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, maximal insgesamt 20.000 EUR (über drei Jahre verteilt von der Steu- erschuld abziehbar). Die konkreten Mindestanforderungen werden in einer gesonderten Rechtsverordnung festgelegt, um zu gewährleisten, dass die steuerlichen Anforderungen der noch zu konzipierenden Bun- desförderung für effiziente Gebäude (BEG) entsprechen. Diese Vorteile sollen schon ab dem 1.1.2020 gelten. ! Weiterführende Informationen: Energetische Sanierung und Modernisierung – steuerliche Fragen  6710034 Maklerrecht: Bestellerprinzip und Deckelung der Courtage bei Immobilienkauf vorerst vom Tisch Das Bundeskabinett hat einer Reform der Maklerprovision beim Immo- bilienkauf zugestimmt. Der überholte Gesetzentwurf des Bundesjustiz- ministeriums sah für den Immobilienkauf noch das Bestellerprinzip vor: Wer den Makler beauftragt, soll die Kosten alleine tragen müssen. Dies ist vom Tisch. Jetzt soll die Provision geteilt werden können. In der SPD kamen 2018 Pläne einer Ausweitung der Regelung „Wer bestellt, der bezahlt“, wie sie seit 2015 für die Vermittlung von Miet- wohnungen gilt, für den Immobilienkauf auf. Im Februar 2019 hat das SPD-geführte Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) dann einen entsprechenden Gesetzesentwurf vorgelegt. Die Grünen forderten im Mai 2019 außerdem eine Deckelung der Makler- courtage auf 2 % des Kaufpreises: Die Provision sei viel zu hoch und liege mit bis zu 7,14 % am obersten Ende im europäischen Vergleich. Im jetzigen Kabinettsbeschluss ist vomBestellerprinzip für den Immobilien- kauf und einer Deckelung der Maklerprovision auf 2 % keine Rede mehr. Käufer und Verkäufer können wie bisher provisionspflichtig einen Mak- ler beauftragen. Wer einen Makler nicht zuerst beauftragt hat, soll ma- ximal so viel Provision zahlen müssen wie der 1. Auftraggeber – also höchstens die Hälfte der Gesamtprovision. Ist die Marktlage schlecht, kann es passieren, dass der Käufer deutlich weniger bezahlen will und muss, als der Verkäufer, sollte dieser den Makler beauftragt haben. Für den Makler bedeutet das unter anderem, dass er beide Seiten umfassend beraten und beide Parteien von seinem Provisionsanspruch überzeugen muss. Der Käufer soll dem Entwurf zu- folge erst dann verpflichtet sein die Provision zu zahlen, wenn der Ver- käufer den Nachweis der Zahlung erbracht hat. Als möglicher Nachweis soll zum Beispiel ein Überweisungsbeleg dienen können. Die Neuregelung soll nur bei selbst genutzten Wohnimmobilien gelten, aber nicht für Wohnobjekte mit 2 Wohnungen und mehr. Ausgenommen sind auch Gewerbeimmobilien. Der Maklervertrag soll künftig zudem der Textform bedürfen. Der Verwaltungsaufwand für den Makler würde da- durch nicht nur organisatorisch, sondern auch kundenorientiert größer. Da sich die Höhe der Maklerprovision in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterscheidet, will die Große Koalition nach eigenen Angaben mit der Änderung des Maklerrechts erreichen, dass durch eine bundes- ■ ■ ■ ■ ■ ■ 2 Meldungen