24 · Immobilienwirtschaft Menschen & Märkte Problemimmobilien zur Koordination größerer Sanierungs- und Modernisierungsprojekte in einer Hand zusammenliefen, betont er. Die Tholl Gruppe ist ein mittelständisches Unternehmen, mit starkem Fokus auf Revitalisierung und Repositionierung gewerblicher Immobilien aller Nutzungsarten. Zur Unternehmensgruppe gehören ein Bauunternehmen, eine Consultinggesellschaft sowie ein Dienstleister fürs Facility Management. „Bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zur Restrukturierung von Gebäuden ist eine gewissenhafte Planung wichtig“, betont Geschäftsführer Christoph Tholl. Das beinhalte auch, dass im Laufe eines Projekts erfolgte Änderungen berücksichtigt werden müssten. Hilfreich ist es hierbei sicherlich, wenn Planungsschritte digital abgebildet werden können. Der Düsseldorfer Sanierungsspezialist erstellt zu diesem Zweck von jedem Objekt einen digitalen Zwilling, der während der Sanierungsarbeiten laufend aktualisiert wird. „Dadurch lassen sich viele Abläufe standardisieren und synchron abwickeln“, hebt er hervor. Je nach Sanierungs- oder Revitalisierungsumfang sowie der Größe des Objektes dauere es im Schnitt zwei bis vier Jahre, bis Projekte – von der Planung bis zum Abschluss aller Baumaßnahmen – fertiggestellt seien. Erfreulich findet er hierbei, dass viele Kommunen bei der Durchführung der baurechtlichen Genehmigungsverfahren meist kooperativ seien. Tholl präzisiert: „Im Idealfall dauert es wenige Wochen, in komplexeren Fällen wie der Umnutzung eines Objekts kann sich das Ganze aber auch länger als ein Jahr hinziehen.“ EINMAL PROBLEMIMMOBILIE UND NIE WIEDER Sind die nutzungskonzeptionellen, baulichen und finanziellen Restrukturierungsmaßnahmen abgeschlossen und gelang es so, die Immobilie zu stabilisieren, dann gilt es zu verhindern, dass sie nochmals zum Problemfall wird. „Deswegen sollte das Nutzungskonzept sowie der bau- und gebäudetechnische Zustand mit den aktuellen Nutzerbedürfnissen regelmäßig abgeglichen werden“, empfiehlt EY-Restrukturierungsexperte Jean-Pierre Rudel. Außerdem sollte der Mehrwert eines guten Facility Managements nicht außer Acht gelassen werden. „Schließlich haben dessen Mitarbeitende die jeweilige Immobilie permanent im Blick und sie nehmen Veränderungen im Erscheinungsbild von Gebäuden meistens als Erste wahr“, sagt Sanierungsexperte Heidelberger. Beispiel: Würden Gebäude oder Scheiben eines Supermarkts mit Graffiti beschmiert und diese nicht zügig entfernt, beeinträchtige das das Erscheinungsbild, was auch negativ auf den Umsatz durchschlagen könne und daher nicht hingenommen werden sollte. „Andernfalls könnten die Betreiber womöglich die Miete kürzen, da die Nutzung der Mietsache erheblich beeinträchtigt wurde“, warnt Rechtsanwalt Platt. Facility Management, so Tholl, beschränke sich nicht auf das Erledigen von Hausmeisterarbeiten, die Aufgaben umfassten neben Wartung und laufender Instandhaltung von Gebäuden auch deren technische und infrastrukturelle Verwaltung. 1 Herr Platt, Sie beraten Immobilieneigentümer, Investoren, aber auch Banken und alternative Finanzierer. Was sind die heikelsten juristischen Fallstricke bei Problemimmobilien? Da gibt es viele. Ärgerlich sind Nachlässigkeiten, die zur Verjährung von Ansprüchen führen. Ganz oben auf der Watchlist stehen Mietzahlungen, denn die sind die wichtigste Ertragsquelle: Säumige Mietzahlungen sollten stets umgehend eingefordert werden, nach drei Jahren ist der Anspruch regelmäßig verjährt, mitunter schneller – etwa Ansprüche, weil sich nach Kündigung oder Ablauf des Mietvertrags die gemieteten Räume in keinem einwandfreien Zustand befunden haben. Da beträgt die Verjährungsfrist nur sechs Monate. 2 Auf der anderen Seite werden Eigentümer und Verwalter von Immobilien damit konfrontiert, dass Mieter Mietzahlungen kürzen. Wie kann man sich dagegen wehren? Das ist natürlich häufig dadurch bedingt, dass die Immobilie Mängel aufweist, weil beispielsweise ein Dach undicht geworden ist oder die Heizung nicht einwandfrei funktioniert. Insofern ist es ratsam, solche Mängel schnell abzustellen. Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist, müssen im Streitfall Gerichte entscheiden. Bei geringfügigeren Beeinträchtigungen wie Baulärm oder Ausfall der Warmwasserversorgung sind nach gängiger Rechtsprechung zehn bis 20 Prozent – für die Dauer der Beeinträchtigung – durchaus akzeptabel. Bei starkem Schimmelbefall sogar bis zu 100 Prozent, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt. 3 Worauf muss man im Hinblick auf baurechtliche Genehmigungsverfahren besonders achten? Da stellen sich Behörden, allen öffentlichen Beteuerungen zum Trotz, immer wieder quer. Kürzlich musste ein Mandant von uns erleben, dass die Bauaufsichtsbehörde zwar sein Vorhaben – Umwandlung einer gewerblichen Nutzung in Wohnungen – durchwinkte. Doch die Gemeinde, deren Zustimmung zwingend einzuholen ist, will nicht mitziehen. Eine juristische Hängepartie droht. Und das ist kein Einzelfall. 4 Sind Banken wenigstens kooperativer? Meistens ja. Wenn sie Probleminvestments in den Büchern haben, wollen sie die loswerden. Dafür sind sie oft auch bereit, Forderungsausfälle zu akzeptieren, sofern sie sich im Rahmen halten. Immobilienprojekte oder -investments insolvent werden zu lassen, ist in den allermeisten Fällen für alle Beteiligten die schlechteste Option. Bei Problemimmobilien sollten heikle Schwach- stellen auch auf ihre rechtliche Brisanz durch- leuchtet werden. Oliver Platt, Partner der Immobilienkanzlei Kucera, erläutert, auf welche JURISTISCHEN STOLPERSTEINE Eigentümer oder Investoren vor allem achten sollten. V I E R F R A G E N A N OLIVER PLATT
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