23 · Immobilienwirtschaft müssen“, beobachtet Peter Körner, geschäftsführender Gesellschafter der Smart Property Group – Bestand Verwaltungsmandate: 45.000 Einheiten (alle Immobiliennutzungsarten) –, die als großer Hausverwalter neben dem üblichen Standardrepertoire auch Servicedienstleistungen wie das Management von Instandhaltungs- und Sanierungsprojekten offeriert. „Eigentümer und Investoren erwarten dann Ideen, wie sich die Objektqualität ohne allzu großen Kostenaufwand rasch verbessern lässt und bestehende Leerstände reduziert werden können“, fügt Philipp Körner, Co-Geschäftsführer der Smart Property Group, hinzu. Das erfordere, dass wirtschaftliche Optimierungs- und bauliche Instandhaltungsmaßnahmen im Zuge der Restrukturierung oft parallel erfolgen müssten. „Steht fest, dass umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen nötig sind, kann es sinnvoll sein, sich die Struktur der Mieter genauer anzusehen“, rät Peyvand Jafari, Vorstandsvorsitzender des Projektentwicklers Preig. In den sanierungs4. SCHRITT: Finanzierungs- und Rentabilitätscheck des Projekts • Geschäftsmodelle der Mieter analysieren • Bonität der Mieter analysieren • Refinanzierungsvarianten abwägen und für eine entscheiden (Eigenkapital, Bankkredite, Mezzaninekapital, Fördermöglichkeiten) Quelle: Franken-Consulting bedürftigen Altbausiedlungen Berlins lebten seit Jahrzehnten viele Mieter in derselben für sie inzwischen viel zu großen Wohnung, obwohl ihre Kinder längst ausgezogen und/oder Partner oder Partnerin verstorben seien – Hauptgrund: die niedrige Miete. Interessant könne es da sein, Mietern anzubieten, von einer großen unrenovierten Wohnung in eine kleinere renovierte in derselben Wohnanlage umzuziehen, ohne dass die Miete erhöht wird. Vorteil für den Vermieter: Er kann nach der Sanierung die größere Wohnung wieder zur Marktmiete vermieten. SANIEREN, UMSTRUKTURIEREN, PROFITIEREN „Ein kluges Belegungs- und Leerstandsmanagement zählt zu den wichtigsten Stellschrauben, vor allem mit Blick darauf, dort zu investieren, wo sich Mieterlöse nachhaltig und langfristig steigern lassen“, ist Philipp Körner überzeugt. Allerdings sind energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen oft mit hohen Ausgaben verknüpft, sodass sie meist ohne Finanzspritze der Eigentümerseite oder einen Bankkredit nicht zu stemmen sind. „Wir finanzieren Vorhaben zur energetischen Modernisierung gern. Zu beachten bleiben: Förderprogramme – in Form zinsverbilligter Darlehen der KfW oder von Zuschüssen der Bafa oder regionaler Förderinstitute wie der Investitionsbank Berlin“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter gewerbliche Immobilienfinanzierung der Berliner Sparkasse. Parallel sollten Verträge mit Versicherungsdienstleistern und Dienstleistern fürs Facility Management auf Einsparpotenziale durchforstet werden. Peter Körner empfiehlt, die Prämien von Versicherungen oder FM-Dienstleistern neu auszuschreiben und Hausmeisterdienstleistungen auf deren Notwendigkeit zu prüfen, vor allem wenn sie pauschal ohne Leistungskontrolle vergütet würden. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 120 Wohneinheiten ließen sich Kosten von bis zu 20.000 Euro im Jahr sparen, rechnet er vor. „Geht es um die Organisation von Baumaßnahmen, ist die Beauftragung eines Generalunternehmers sinnvoll“, rät Restrukturierungsberater Franken. Dadurch ließen sich Prozesse wie das Verlegen von Fliesen und energetische Sanierungsmaßnahmen besser aufeinander abstimmen, was auch das Erstellen von Bauzeitplänen erleichtere. Zumal Banken es gern sehen würden, wenn die Fäden 1 LEERSTAND Charakteristisch ist für viele Problemfälle, dass sie hohe Leerstände aufweisen und damit ins Visier der breiten Öffentlichkeit geraten – wie der jüngst in Duisburg gesprengte „Weiße Riese“ 1
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