22 · Immobilienwirtschaft Menschen & Märkte Problemimmobilien lionen Euro Interesse an gewerblichen Immobilienfinanzierungen. „Unseren Hauptfokus richten wir auf die A-Städte in Deutschland“, sagt Gerhard Meitinger, Leiter des Bereichs Real Estate Finance Germany der pbb. Bei Wohnimmobilien engagiere man sich auch ein wenig abseits großer Ballungsräume, etwa in Schwarmstädten wie Freiburg und Leipzig. Elementar sei ferner die Professionalität der Initiatoren: „Das muss jemand sein, der es kann“, betont Meitinger. Denn das wichtigste Ziel ist, die Immobilie wieder wirtschaftlich funktionsfähig zu machen. Auf der Prioritätenliste ganz oben steht dabei, dass die Finanz-IT auf Vordermann gebracht wird. Nur wenn Daten auf dem neuesten Stand sind, lassen sich Betriebskosten zeitnah abrechnen und schnell auf Mieter umlegen. Dies ist auch die Voraussetzung für ein funktionstüchtiges Forderungsmanagement und ein konsequentes Mahnwesen. Falls hier Mängel bestehen, pochen auch Banken darauf, diese schnell abzustellen. Schließlich kann das zur Folge haben, dass Forderungen nicht mehr realisiert werden können. „Säumige Mietzahlungen sollten stets umgehend eingefordert werden, nach drei Jahren ist der Anspruch regelmäßig verjährt“, sagt Rechtsanwalt Oliver Platt, Partner bei der Immobilienkanzlei Kucera und der Servicing Rechtsanwaltsgesellschaft Limida (siehe Interview). Zentral ist Heidelberger zufolge eine Intensivierung der direkten Kommunikation, speziell mit Ankermietern – vor allem, wenn diese, etwa wegen baulicher Mängel, bereits Mietminderungen geltend gemacht hätten. „Ein schwacher Cashflow aufgrund von Forderungsausfällen und Mängeln beim Mietermanagement sowie hohe Leerstände führen fast zwangsläufig dazu, dass Nutzungskonzepte nicht mehr funktionieren und dringend hinterfragt werden den Unterhalt (OpEx) einer Immobilie samt Finanzierungskosten auf mindestens 10 bis 25 Prozent (Daumenregel) ihres Verkehrswerts. „Da braucht man schon eine schlüssige Business-Perspektive, um Banken oder alternative Finanzierer von Engagements zu überzeugen“, sagt Sasha Baran, Geschäftsführer des Bereichs Debt and Structured Finance des Immobiliendienstleisters PTXRE. Hinzu kommt die Komplexität solcher Finanzierungen. „Selbst wenn man sorgfältig plant, erlebt man immer wieder Überraschungen, die sich auch negativ auf die Kalkulation auswirken“, so Cilon-Geschäftsführer Feldmann. Jede Immobilie sei ein Unikat. Zu beachten sind bei Bestandsimmobilien insbesondere die Proportionen. Das Verhältnis von Miet- zu Fassadenflächen variiere mitunter beträchtlich, und es gebe nicht einmal Faustregeln zur Orientierung, präzisiert Feldmann. „Je nachdem, wie sich das Gebäude darstellt, können sich die Investitionskosten pro Quadratmeter Mietfläche bezogen auf die Fassade dadurch verdoppeln oder sogar verdreifachen.“ REPOSITIONIERUNG ALS LÖSUNGSANSATZ Daher bevorzugt Feldmann bei Projekten zur Revitalisierung oder Repositionierung gewerblicher Immobilien lokale Finanzierungspartner wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken: „Sie wissen Stärken und Schwächen von Standorten meist besser einzuschätzen als große, bundesweit agierende Geldhäuser“, argumentiert er. Zudem könnten sie – etwa im Falle einer Sparkasse – bei großvolumigeren Krediten auf die Landesbanken im Finanzverbund zurückgreifen. Große Immobilienbanken wie Landesbanken, DZ Hyp oder die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) haben eigentlich erst ab Krediten von 30 bis 50 Mil1. SCHRITT: Diagnose der Objekt- und Ertragssituation • Analyse der Vermietungssituation (laufende Mieteinnahmen, Restlaufzeit der Mietverträge, Bonität der Mieter, Leerstandsentwicklung des Objektes usw.) • Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen (Höhe der Zins- und Tilgungsleistungen für Kredite, Kosten für Instandhaltung und Wartung) • Cashflow-Analyse • Analyse des Objektzustandes – vor allem hinsichtlich Instandsetzungsstaus und des energetischen Sanierungsniveaus KURZER LEITFADEN FÜR DIE RESTRUKTURIERUNG VON IMMOBILIEN 2. SCHRITT: Erstellung eines Value-Creation-Plans • Konzeptvarianten für Repositionierung oder Umpositionierung (neues Geschäftsmodell) der Immobilie ausarbeiten sowie finanziellen Aufwand berechnen • Finanzielle Reserven und Refinanzierungsmöglichkeiten ermitteln • Businessplan mit Kosten- Nutzen-Analyse • Sanierungsfahrplan aufstellen (Meilensteine definieren) und Zeitplan festlegen 3. SCHRITT: (Stringentes) Projektmanagement • Geeignetes Bauunternehmen als Generalunternehmen mit der Umsetzung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beauftragen • Mieter, insbesondere Ankermieter, kontaktieren und über Zeitplan und Ablauf der geplanten Baumaßnahmen informieren • Falls erforderlich: Baurechtliche Genehmigungsverfahren initiieren • (zeitliche) Risikopuffer einbauen
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