20 · Immobilienwirtschaft in Shopping-Centern und Highstreet-Lagen. Dem innerstädtischen Non-Food-Einzelhandel setzte dieser Strukturwandel besonders zu. Folge: „Eigentümer und Investoren sind gefordert, sich aktiver um ihre Immobilien zu kümmern“, betont Philipp Feldmann, Geschäftsführer von Cilon, einem mittelständischen Projektentwickler, der sich auf die Repositionierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Die Situation auf dem Immobilienmarkt habe aber bei manchen Bestandshaltern zu einer resignativen Haltung geführt. INVESTITIONSSTAU + LEERSTAND = PROBLEMIMMOBILIE Sie machen sich über Umpositionierungen oder Modernisierungskonzepte keine Gedanken und vernachlässigen den Dialog mit den Mietern. „Wird die Immobilie infolgedessen zum Problemfall, erhöht das den Handlungsdruck“, sagt Unternehmensberater Andreas Franken von Franken-Consulting: Instandhaltungsmaßnahmen unterbleiben, Mietverträge werden nicht verlängert oder gekündigt und Mieten werden nicht mehr gezahlt. „Reicht der gesunkene Cashflow nicht mehr, um Zins und Tilgungsleistungen von Bankkrediten zu stemmen, wird im Extremfall der Notverkauf unvermeidlich“, so der Projektentwicklungs- und Restrukturierungsexperte. Damit die Kehrtwende gelingt, ist laut Franken eine schonungslose Diagnose unerlässlich – vor allem im Hinblick auf die Tragfähigkeit des Geschäftsmodells, die Bonitätsentwicklung der Mieter und die Restlaufzeit der Mietverträge. Darüber hinaus müsse der finanzielle Spielraum ausgelotet werden. Ohne tragfähige finanzielle Basis sei keine Revitalisierung oder Repositionierung einer Immobilie möglich, fügt er hinzu. Schließlich summierten sich die Kosten für die Instandhaltung (CapEx) und deren Planung, DDer Immobilienmarkt in Deutschland verharrt trotz niedrigerer Leitzinsen in der Konsolidierungsphase. So zieht zwar selbst bei Büros die Flächennachfrage an, doch bei Käufern steht – anders als in der letzten Boomphase – die Objektqualität ganz oben auf der Prioritätenliste. „Weist die Objektqualität Mängel auf, weil Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie nicht mehr attraktiv sind, kann das deren Marktfähigkeit stark mindern“, warnt Thomas Heidelberger, Geschäftsführer der REIC-Gruppe, die sich aufs Asset und Property Management von Problemimmobilien spezialisiert hat. Wie viele Immobilien bundesweit in eine Schieflage gerutscht sind, lässt sich kaum beziffern. Zumal es keine gängige Definition für Problemimmobilien gibt. Branchenkennern zufolge sollen Banken hierzulande für solche Objekte Kredite zwischen 40 bis 70 Milliarden Euro in ihren Büchern stehen haben. Charakteristisch ist für viele Problemfälle, dass sie – unabhängig von der Nutzungsart – oft einen großen Investitionsstau und hohe Leerstände aufweisen, die ihre weitere Finanzierbarkeit gefährdet. Ins Visier der breiten Öffentlichkeit geraten sie zumeist, wenn es sich um Wohnungen handelt – wie jüngst durch die Sprengung eines „Weißen Riesen“ in Duisburg. Unter Gewerbeimmobilien gibt es jedoch ebenfalls vermehrt Objekte, die in diese Kategorie (Distressed Real Estate) abgedriftet sind. „Neben meist monostrukturellen Bürogebäuden aus den 1970er bis 1990er Jahren sind das auch innerstädtische Einzelhandelsimmobilien“, stellt Jens Hogekamp, Geschäftsführer der Becken Development und Asset Management, fest. Denn es gibt längerfristige Trends, von denen bestimmte Immobiliennutzungsarten profitieren oder die ihre Attraktivität schmälern. So pushte der Onlinehandel die Nachfrage nach Logistikimmobilien, drückte aber das Interesse an teuren Einzelhandelsflächen NEUER ATEM FÜR ALTE SORGENKINDER Wenn Immobilien zum Problemfall werden, hat das vielfältige Ursachen, deren Lösung nicht nur finanziell herausfordernd ist. Damit der Turnaround gelingt, müssen alle Akteure – Asset Management, Property Management und Facility Management – AN EINEM STRANG ziehen. Denn die Revita- lisierung und Repositionierung kann einen langen Atem erfordern. TEXT Norbert Jumpertz Menschen & Märkte Problemimmobilien
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