Schwerpunkt KI und Digitalisierung Niedrige Courtage-Sätze dank automatisierter Prozesse, kostenoptimierte Beschäftigungsmodelle für die Abwicklung vor Ort – die Aussicht auf große Gewinnspannen versetzte die Akteure in eine Art Goldrausch. Der ließ einige auf die Niederungen des Marktes förmlich herabblicken. Viele traditionelle Makler arbeiteten noch auf dem Niveau der 1960er Jahre – mit Telefon und Fax, intonierte noch Anfang 2022 der damalige CEO von McMakler (gegr. 2015), Felix Jahn, in einem Zeitungsinterview. Und weiter: „Wenn man einen Vergleich heranziehen will: Die traditionellen Makler sind wie ein Telefon mit Wählscheibe und wir sind ein iPhone.“ Dessen Akku allerdings, um bei dem Bild zu bleiben, rasant an Saft und Kraft verlor. Mehrfach geriet McMakler seither mit Entlassungen sowie Verlusten in dreistelliger Millionenhöhe in die Schlagzeilen. 2024 ging der CEO von Bord. Ein Jahr später kann sich das Unternehmen nur durch eine Rettungsfinanzierung über Wasser halten. Auch Mitbewerber Homeday (gegr. 2014) musste die Batterie mehrfach nachladen. Aber trotz bis 2020 eingesammelter 70 Millionen Euro an Risikokapital blieb das Unternehmen laut verfügbaren Veröffentlichungen im Bundesanzeiger defizitär. 2023 übernahm Axel Springer die alleinige Kontrolle. Von Evernest, dem dritten nur 2,5 Prozent. Dabei ist die „Innovations- bzw. Diffusionstheorie“ in der Managementlehre recht eindeutig: Wenn ein Geschäftsmodell oder eine Innovation in etwa zehn Jahren nicht die nötige Marktakzeptanz erreicht, wird sie sich wahrscheinlich nicht dauerhaft durchsetzen. Ereilt die Hybriden auf kurz oder lang das gleiche Schicksal wie Maklaro (gegr. 2013)? Maklaro war einer der ersten digitalen Immobilienmakler in Deutschland. Gründer Nikolai Roth setzte auf ein Bieterverfahren, später stärker auf klassische digitale Maklerleistungen. Prozesse wie ExposéErstellung, Vertrieb und Käufermanagement waren weitgehend automatisiert. „In sechs Jahren haben wir rund 500 Objekte verkauft“, berichtet Roth. „Unsere Makler saßen in Hamburg und vermarkteten überregional, ohne je selbst vor Ort gewesen zu sein.“ Man habe allerdings nach und nach erkennen müssen, dass sich das Geschäft ohne lokale Marktkenntnis und persönliche Kundenbindung nicht nachhaltig betreiben lasse (siehe Interview). Um diesen Mangel zu kompensieren, beschäftigte Maklaro rund 220 so genannte „Immobilienbetreuer“; das waren zumeist Studierende oder Freiberufler, die Besichtigungen übernahmen und Standardfragen beantworten konnten. Aber eben keine „richtigen“ Makler. Zudem garantierte der zyklische Immobilienmarkt keine dauerhaft günstigen Rahmenbedingungen für ein volumenorientiertes Geschäftsmodell. Rechtzeitig vor der Zinswende verkaufte Roth Maklaro an die Hypoport SE, einen Finanzdienstleister, der über die Plattform neben Finanzierungen und Versicherungen auch Immobilienvermittlung anbietet. LOKALE STANDORTVORTEILE Auch McMakler & Co surften eine lange Zeit auf der Welle des boomenden Käufermarktes. Die Grunderwerbsteuer-Einnahmen DAS ENDE HYBRIDER ÜBERHEBLICHKEIT HYBRIDMAKLER: Trotz massiv vorangetriebener Expansion haben sie KAUM MARKTANTEILE. Inzwischen nutzen auch klassische regionale Makler digitale Tools und beflügeln damit ihr Geschäft. großen Hybriden, sind keine Zahlen verfügbar. Der Schweizer Portalbetreiber Neho („Immobilienverkauf zum besten Preis“) hat seine Niederlassung in Dresden (HRB 43291) soeben liquidiert. Im Unternehmensregister ist per 31.12.2024 ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von rund 860.000 Euro ausgewiesen. Anfragen dazu werden von der Zentrale in Lausanne ignoriert. AUF DEN SPUREN VON MAKLARO Betrachten wir das aktuelle Marktgeschehen genauer. Dazu rufen wir im Internet das Branchenbuch von Immobilienscout.24.de (IS24) auf. Immoscout ist ja einigermaßen repräsentativ für die Handelsaktivitäten mit privaten Objekten. Sodann klicken wir die Angebotsseiten der größten Hybridmakler an. Als „Immobilien zum Verkauf“ stehen dort am 28. August 2025 bei McMakler 2.874, bei Homeday 1.238 und bei Evernest 200 Objekte. Summe: 4.312 Objekte. Nun gleichen wir diese Zahl mit den auf IS24 in Deutschland insgesamt zum Verkauf angebotenen Immobilien ab. Es sind 79.470 Eigentumswohnungen und 91.738 Häuser (mit Filter: ohne Neubauprojekte, ohne Häuser zum Bau, ohne Zwangsversteigerungen, ohne „Offen für Angebote“). Summe: 171.208 Objekte. Somit beträgt der Marktanteil der genannten Unternehmen TEXT Manfred Godek 220 Die Zeiten, in denen der Digitalmakler Maklaro rund 220 so genannte „Immobilienbetreuer“ beschäftigte – oft Studierende, die Besichtigungen übernahmen – sind vorbei. 15 · Immobilienwirtschaft
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