93 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 vermögensverwaltenden Vermietung: Überschreiten die Einnahmen aus der Stromlieferung ein Fünftel der Jahresmieten, kann das gesamte Objekt gewerbesteuerpflichtig werden. Dieses Risiko lässt sich durch eine Trennung von Vermietung und Betrieb, beispielsweise durch die Verpachtung der Dachfläche und Photovoltaikanlage an eine eigenständige Photovoltaik-Betreibergesellschaft, vermeiden. „Häufig hilft eine organisatorische Trennung von Stromproduktion und Immobilienvermietung, steuerliche Risiken zu begrenzen“, erklärt Rolf G. Krauß, Partner Steuerrecht und Strukturierungen bei Kucera Rechtsanwälte. „Durch eine klare Aufteilung bleibt die gewerbliche Tätigkeit außerhalb der immobilienwirtschaftlichen Struktur. So bleibt auch bei schwankenden Mieterträgen die privilegierte gewerbesteuerliche Behandlung der Vermietung der Immobilie erhalten.“ UMSETZUNG BLEIBT HERAUSFORDERND Die Entscheidung für oder gegen Photovoltaik fällt heutzutage nicht mehr allein aus Klimagründen – sie ist längst eine Frage wirtschaftlicher Weitsicht. Wer frühzeitig Tragfähigkeit, Lastprofil und rechtliche Vorgaben prüft, kann sein Dach in ein nachhaltiges Renditeprojekt verwandeln. Trotz wachsender Förderkulisse bleibt der Weg zur PV-Anlage oft steinig: Langwierige Netzverträglichkeitsprüfungen, komplexe Genehmigungsverfahren und ein Flickenteppich aus Länderregelungen verzögern viele Projekte. Auch digitale Antragsportale stecken häufig noch in den Kinderschuhen. Was jetzt zählt, sind klare Rahmenbedingungen, verbindliche Fristen und effizientere Abläufe. Wenn Netzbetreiber, Behörden und Förderstellen besser zusammenarbeiten und Abläufe modernisiert werden, lässt sich das enorme Solarstrompotenzial auf deutschen Gewerbedächern deutlich schneller erschließen. muss unter den erwarteten Strom- und Einspeiseerträgen bleiben, sonst funktioniert die Kalkulation nicht. 6 Mieterstrom: In Business-Parks, Coworking-Flächen oder Einkaufszentren kann der Betreiber Solarstrom direkt an die ansässigen Unternehmen liefern. Die Mieter profitieren von lokal erzeugten, günstigeren Tarifen, während der Betreiber neue Erlösquellen erschließt. Ein eichrechtskonformes Mess- und Abrechnungssystem ist Pflicht. Alternativ lässt sich über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GBV) ein Teil des Strombedarfs der Mieter decken – ohne Vollversorgungspflicht, aber auch ohne Anspruch auf den Mieterstromzuschlag. Gerade in gemischt genutzten Quartieren entsteht so zusätzlicher Spielraum, Dachflächen wirtschaftlich zu nutzen. 7 Power Purchase Agreements (PPA): Für größere Dachanlagen – meist ab rund 100 kWp – bietet sich ein Power Purchase Agreement an: Ein Abnehmer verpflichtet sich, den erzeugten Solarstrom über Jahre zu einem festen Preis abzunehmen. PPAs sichern stabile Erlöse unabhängig von EEG-Vergütung oder schwankenden Börsenpreisen und sind besonders attraktiv für Unternehmen mit hohem Energiebedarf. PPA-Konzepte lassen sich flexibel gestalten. Beim On-site-PPA betreibt die Objektgesellschaft die PV-Anlage selbst und liefert den Strom direkt an einen Ankermieter oder mehrere Nutzer auf dem Areal, während beim Dachpacht-Modell die Dachfläche samt Anlage an eine eigenständige Betreibergesellschaft verpachtet wird, die anschließend das PPA abschließt. Letzteres Modell reduziert unternehmerisches Risiko, weil die stromgewerblichen Umsätze außerhalb der immobilienhaltenden Gesellschaft anfallen. STEUERLICHE FALLSTRICKE Die Produktion von Strom ist steuerlich eine gewerbliche Tätigkeit. Sie verträgt sich daher nicht mit einer MIETERSTROM- FÖRDERUNG Für PV-Dachanlagen bis einem MWp gewährt das EEG einen gestaffelten Mieterstromzuschlag, sofern der erzeugte Strom im Gebäude verbraucht wird. Eigentümer und gewerbliche Nutzer können den Stromtarif frei aushandeln. Ein separater Stromliefervertrag trennt Preise und Laufzeiten des Energiebezugs klar vom Mietverhältnis und ermöglicht flexible Anpassungen oder eine Kündigung, ohne den Mietvertrag anzutasten. Aktuelle Werte der Bundesnetzagentur VERGÜTUNGSKATEGORIEN NACH EEG 2023 (Stand Mai 2025) Das EEG unterscheidet drei Vergütungskategorien für Solarstrom. Volleinspeiser erhalten generell höhere Sätze als Überschusseinspeiser. Mit wachsender Anlagenleistung sinkt der feste Tarif und geht ab einem MWp in Auktionen über. Kategorie Typische Leistung Fördermechanik Kleine Dächer bis 100 kWp Feste EEG-Vergütung (Eigen- oder Volleinspeisung) Mittelgroße Dächer 100 kWp – 1 MWp Feste Vergütung / gleitende Markt- prämie; Direktvermarktung ab >100 kW Große Dächer / Auktion >1 MWp Zuschlag über PV-Auktion (Höchstwert 6,80 ct/kWh) Zur Orientierung: Bei Inbetriebnahmen im ersten Halbjahr 2025 liegen die festen Vergütungssätze bei kleinen Anlagen je nach Einspeiseart zwischen rund 8,5 und 12 Cent pro Kilowattstunde (kWh); für mittelgroße Dächer sind es ca. 6 bis 7 Cent. In den Ausschreibungen für große Dachflächen wurden Zuschläge meist unter 6,8 Cent pro kWh erzielt. 1 WEITSICHT Auf Basis einer Vorprüfung entscheiden Planer, ob Speicher, Einspeisemanagement oder Netzverstärkungen erforderlich sind 1
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