Fakten: Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, vermittelte den Verkauf eines bebauten Grundstücks, das ein Einfamilienhaus mit Büroanbau und Garage umfasste. Die Immobilie verfügte über zwei Eingänge und zwei Hausnummern. Die Klägerin war von der Ehefrau des Verkäufers mit der Vermittlung beauftragt worden; mit den Beklagten, den Käufern, schloss sie einen Maklervertrag, der eine Courtage in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises vorsah. Die mit der Verkäuferseite vereinbarte Provision wich davon ab; Angaben zur konkreten Höhe machte die Klägerin jedoch nicht. Die Käufer verweigerten die Zahlung. Die Maklerin klagte auf Provision. Entscheidung: Ohne Erfolg. Der Maklervertrag sei unwirksam, da die Maklerin mit beiden Parteien keine Provision in gleicher Höhe vereinbart habe, so wie es bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses aber erforderlich sei (§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB). Es handele sich hier um ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift. Zwar sei die streitgegenständliche Immobilie auch mit einem Büroanbau ausgestattet und trage eine zweite Hausnummer. Dennoch liege ein Einfamilienhaus i. S. d. § 656c BGB vor, wenn der Erwerbszweck – hier: ausschließliche Wohnnutzung durch einen einzelnen Haushalt – für den Makler bei Vertragsschluss erkennbar war. Auf die objektive Beschaffenheit des Gebäudes komme es insoweit nicht entscheidend an. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung – wie im vorliegenden Fall ein Büroanbau mit ca. 20 Prozent der Gesamtfläche – steht der Qualifikation als Einfamilienhaus nicht entgegen, ebenso wenig wie eine Einliegerwohnung. Ferner ist § 656c BGB nach Ansicht des BGH auch dann entsprechend anwendbar, wenn der Maklervertrag mit Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. BGH, Urteil v. 6.3.2025, I ZR 32/24 PRÄSENTIERT VON: RECHTSANWÄLTIN CONSTANZE BECKER FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGS- EIGENTUMSRECHT, MÜNCHEN einem Dritten – hier: der Ehefrau des Verkäufers – geschlossen wurde. Da die Klägerin nicht nachgewiesen habe, dass sie mit der Verkäuferseite eine Provision in gleicher Höhe vereinbart habe, sei der Maklervertrag insgesamt nichtig (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Fazit: Die Entscheidung hat erhebliche Relevanz für die tägliche Vermittlungspraxis – insbesondere bei gemischt genutzten Wohnimmobilien oder atypischen Vertragskonstellationen (z. B. Dritte als Auftraggeber). Makler sollten künftig beachten: • Erkennbare Wohnnutzung eines gemischt genutzten Objekts verpflichtet zur Anwendung des § 656c BGB, auch wenn eine gewerbliche Teilnutzung vorliegt. • Der Gleichlauf der Provisionshöhe mit Käufer- und Verkäuferseite muss gewahrt und transparent dokumentiert werden. • Bei nachträglicher Reduktion der Käuferprovision ist der Vertrag mit der Verkäuferseite anzupassen – anderenfalls droht die Gesamtunwirksamkeit des Maklervertrags. • Der Makler trägt im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der vereinbarten Provision gegenüber der anderen Partei. MAKLERRECHT WAR FÜR DEN MAKLER ERKENNBAR, DASS ERWERBSZWECK DIE WOHNNUTZUNG DURCH EINEN EINZELNEN HAUSHALT WAR, LIEGT EIN „EINFAMILIENHAUS“ VOR. 83 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025
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