MIETRECHT URTEIL DES MONATS: SCHLÜSSELEINWURF BEIM VERMIETER KANN VERJÄHRUNG STARTEN Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters kann bereits beginnen, wenn der Mieter die Schlüssel der Mietsache in den Briefkasten des Vermieters einwirft – selbst wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter mit der Rückgabe nicht einverstanden ist. BGH, Urteil v. 29.1.2025, XII ZR 96/23 Fakten: Der Vermieter von Gewerberäumen verlangt vom Mieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz. Der Mieter hatte den Mietvertrag im März 2020 gekündigt, dabei aber die vereinbarte Kündigungsfrist versäumt, sodass das Mietverhältnis bis zum 4.6.2021 lief. Bereits am 31.12.2020 zog der Mieter aus den Mieträumen aus und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Der Vermieter erklärte mit Schreiben vom 7.1.2021, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Im Juni 2021 forderte der Vermieter den Mieter erfolglos auf, näher bezeichnete Schäden an den Räumen zu beseitigen. Ende August 2021 beantragte er über seine Schadensersatzforderungen von mehr als 30.000 Euro einen Mahnbescheid. Der Mieter wendete ein, etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters seien verjährt. Entscheidung: Die Schadensersatzansprüche des Vermieters sind gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Nach dieser Vorschrift verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Verjährungsfrist hat spätestens am 8.1.2021 begonnen, als der Vermieter Kenntnis vom Schlüsseleinwurf hatte. Zu diesem Zeitpunkt hatte er die Mietsache im Sinne des Gesetzes zurückerhalten. Als der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides im August 2021 bei Gericht einging, war bereits Verjährung eingetreten. Fazit: Der Rückerhalt der Mietsache setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, denn erst dann kann sich dieser ungestört ein Bild über den Zustand der Mietsache machen. Keine Voraussetzungen für den Rückerhalt sind hingegen die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB oder die Beendigung des Mietverhältnisses! Deshalb können Schadensersatzansprüche des Vermieters auch schon vor Ende des Mietverhältnisses verjähren. Zwar ist ein Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Hat er sie aber tatsächlich zurückerhalten, wie hier durch den Besitz der Schlüssel, beginnt die Verjährung unabhängig davon zu laufen, ob er zur vorzeitigen Rücknahme verpflichtet gewesen wäre. Dass dem Vermieter die Änderung der Besitzverhältnisse durch Einwurf der Schlüssel aufgedrängt wurde, ändert hieran nichts. HAFTUNG DES VERMIETERS FÜR MITVERMIETETES INVENTAR? Bei einer voll ausgestatteten Ferienwohnung liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache auch dann vor, wenn mitvermietetes Inventar einen Produktfehler hatte oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses derart abgenutzt war, dass es für einen gefahrlosen Gebrauch der Mietsache ungeeignet war. OLG Oldenburg, Urteil v. 25.11.2024, 9 U 40/23 Fakten: Ein Mädchen erlitt in einer mit Inventar vermieteten Ferienwohnung Verbrennungen mit dauerhafter Narbenbildung, weil beim Ausgießen von heißem Kaffee durch die Mutter des Mädchens der Henkel der zum Inventar gehörenden Kaffeekanne abbrach und sich der heiße Kaffee über Oberkörper und Arme der Tochter ergossen hat. Die Tochter verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Entscheidung: Ohne Erfolg. Zwar hafte der Vermieter verschuldensunabhängig für anfängliche Sachmängel; die Klägerin habe aber nicht nachweisen können, dass die Kanne bereits bei Vertragsabschluss einen Produktmangel hatte, für den die Vermieterin hätte einstehen müssen. Vielmehr sei die Glaskanne zunächst noch funktionstüchtig gewesen, als die Mutter kaltes Wasser in die Maschine schüttete. Es konnte nicht festgestellt werden, dass der Vermieterin eventuelle Vorschäden hätten auffallen müssen, die zu dem Bruch geführt haben. Auf verdeckte Schäden müsse ein Vermieter mitvermietetes Inventar nicht untersuchen. Fazit: Bei Mängeln der vermieteten Wohnung ist zu unterscheiden zwischen anfänglichen Mängeln und solchen, die erst im Laufe der Mietzeit eingetreten sind. Für anfängliche Mängel gilt gesetzlich eine strenge Haftung des Vermieters, die sog. verschuldensunabhängige Garantiehaftung. Danach haftet der Vermieter für Schäden, die dem Mieter aus anfänglichen Mängeln der Mietsache entstehen, ohne Verschulden (§ 536a Abs. 1 1. Alt.BGB). Diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung kann laut BGH aber formularvertraglich ausgeschlossen werden. 82 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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