ergebnis ausgewirkt hat, bedarf nach der h. M. keiner gesonderten Feststellung, weil die Verweigerung der Einsicht einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstelle (LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18). Ferner muss nach h. M. die Gemeinschaft und nicht der klagende Eigentümer darlegen, dass ihre Fehler unerheblich waren. VERZICHT AUF VERGLEICHSANGEBOTE Die Eigentümer können nicht durch Beschluss „wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt“ auf Vergleichsangebote verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung auf eine gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 1.8.2024, 2-13 S 23/24 Fakten: In einer Wohnungseigentumsanlage sind Pflasterabsenkungen vorzunehmen. Die X-GmbH macht dafür ein Angebot. Dieses nehmen die Eigentümer an. Ferner wird wie folgt beschlossen: „Die Gemeinschaft verzichtet aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote, zumal die Firma … bereits die anderen Senkungen beseitigt hat.“ Hintergrund ist, dass die X-GmbH im letzten Jahr bereits die gröbsten Pflasterabsenkungen beseitigt hat. Zwei andere Unternehmen waren angefragt worden, haben aber kein Angebot abgegeben. Eigentümer K geht gegen diesen Plan vor. Entscheidung: Ohne Erfolg! Es bedürfe keiner Angebote, wenn das Auftragsvolumen gering sei oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Eigentümer ergäben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewege. Dies habe die Kammer insbesondere dann angenommen, wenn die Gemeinschaft die Möglichkeit gehabt habe, das einzig vorliegende Angebot „sachgerecht einzuordnen“, und/oder der Beschluss lediglich geringfügige Kosten auslöse. Nach Ansicht der Kammer sei stets eine Einzelfallbetrachtung anzustellen, wobei die finanzielle Belastung in Relation zu den finanziellen Dimensionen der jeweiligen Gemeinschaft gesehen werden müsse. Fazit: Die Einholung von Angeboten ist nach allgemeinem Denken danach unnötig, wenn der Aufwand im Verhältnis zu dem aus den Vergleichsangeboten zu ziehenden Erkenntnisgewinn nicht gerechtfertigt erscheint. Wo diese „Bagatellgrenze“ liegt, ist aber umstritten. Sie pendelt nach manchen Stimmen zwischen 2.000 Euro und 5.000 Euro. Die Verwaltung sollte immer den „sichersten Weg“ gehen. Wenn möglich, sollten daher auch bei Erhaltungsmaßnahmen, die keine hohen Kosten verursachen, Angebote eingeholt werden. Will man anders verfahren, sollte man sich anweisen lassen, was die Eigentümer in der konkreten Anlage als „Bagatellgrenze“ verstehen wollen. stellungsanspruchs. In Anbetracht der weitreichenden Konsequenzen, die der Ausbau der Einheiten mit sich bringe, müsse die Gestattungsvereinbarung dahingehend verstanden werden, dass zwar der Ausbau grundsätzlich gestattet worden sei, sich die Gemeinschaft die Möglichkeit einer Kontrolle der durchzuführenden Maßnahmen aber vorbehalten habe. Denn das Ausbaurecht sei hauptsächlich von seinem Ergebnis her beschrieben („Umbau der Einheiten zu Wohnnebenräumen“). Die Einzelheiten des Ausbaus seien lediglich pauschal („unter Beachtung des geltenden Baurechts ... auszuführen“) aufgeführt worden. Fazit: Eine Gestattungsvereinbarung kann das „Ob“ und „Wie“ oder nur das „Ob“ einer baulichen Veränderung regeln. Was bestimmt sein soll, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. EINSICHTSRECHT: FOLGEN EINER VERWEIGERUNG Wird einem Eigentümer vor der Versammlung eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verwehrt, liegt ein formaler Beschlussmangel vor. Der anfechtende Eigentümer muss dann darlegen, dass sich dieser Mangel ausgewirkt hat. AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 20.12.2024, 980a C 38/23 Fakten: Die Eigentümer „genehmigen“ zu TOP 4 den Wirtschaftsplan 2024. Zu TOP 7 verweigern sie es, eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung (einen Wanddurchbruch) des K zu gestatten. Eigentümer K geht gegen diese Beschlüsse vor. Er rügt vor allem, ihm sei die zur Vorbereitung auf die Versammlung erbetene Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt worden. Die Gemeinschaft räumt diesen Verstoß ein. Unter anderem sei die Terminfindung eine Woche vor der Versammlung schwierig gewesen. Entscheidung: Die Klage des K hat keinen Erfolg! Durch die verweigerte Einsichtnahme sei zu TOP 4 lediglich ein formaler Beschlussfehler begründet worden. Dieser Fehler habe sich nicht ausgewirkt. Eine solche Auswirkung hätte K konkret darlegen müssen. Einer solchen Darlegung hätte es bedurft, da die Beschlüsse einstimmig bzw. mehrheitlich gefasst worden seien. Zu TOP 7 sei unstreitig, dass es möglich sei, eine bauliche Veränderung nachträglich zu gestatten. Auch hier habe sich der Fehler nach Vortrag des K nicht auf den angefochtenen Beschluss ausgewirkt. Fazit: Wird eine Einsichtnahme verweigert, hat die Gemeinschaft der Eigentümer ihre Pflichten verletzt. Die herrschende Meinung (h. M.) sieht die Konsequenzen anders als im vorliegenden Fall das Amtsgericht. Ob sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungs81 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025
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