nur eine Beschlusskompetenz für einzelne Kosten und bestimmte Kostenarten. Der Beschluss unter TOP 7, wonach alle Kosten und Aufwendungen von umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten auf den Umlageschlüssel beheizbare Flächen umgestellt werden sollen, sei daher nicht möglich. Ein solcher „Generalbeschluss“ sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Fazit: Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist auf einzelne Kosten und bestimmte Kostenarten beschränkt. Die Eigentümer können daher den geltenden Umlageschlüssel durch einen Beschluss nicht generell für sämtliche Kosten der Gemeinschaft abändern. Sie können für eine Vielzahl gegenständlich bestimmter Kostenarten denselben Umlageschlüssel beschließen und dadurch faktisch eine umfassende Abweichung vom gesetzlichen Umlageschlüssel erreichen. Um den Umlageschlüssel wirksam abzuändern, muss der Beschluss dann aber bestimmen, welche einzelnen Kosten oder Kostenarten von der Änderung betroffen sein sollen. AUSBAURECHT: UMFANG Wird in einer Gestattungsvereinbarung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG ein Ausbaurecht hauptsächlich von seinem Ergebnis her beschrieben („Umbau der Einheiten zu Wohnräumen“), sind die Einzelheiten des Ausbaus aber lediglich pauschal aufgeführt worden, ist nur das „Ob“, nicht aber das „Wie“ einer baulichen Veränderung gestattet worden. LG Saarbrücken, Urteil v. 5.3.2024, 5 S 5/23 Fakten: Eigentümer B steht nach der Gemeinschaftsordnung ein Ausbaurecht (Gestattungsvereinbarung) zu. Dort heißt es: „Den jeweiligen Eigentümern der Einheiten … wird das Recht eingeräumt, diese Einheiten zu Wohnnebenräumen … auszubauen … Der … Ausbau hat … fachmännisch zu erfolgen.“ Eigentümer B baut, gestützt auf diese Vereinbarung, eine Einheit im Dachgeschoss aus. Wegen erhöhter Brandschutzmaßnahmen kündigt B der Gemeinschaft K daher an, er werde einen Auftrag zur Montage einer Brandschutztür vergeben. K fordert B vergeblich auf, das zu unterlassen. B sei ohne legitimierenden Beschluss dazu nicht berechtigt. K stellt daher einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung. B meint, es handele sich bei dem beabsichtigten Einbau um seinen Erstherstellungsanspruch, weshalb es keiner Beschlussfassung bedürfe. Das AG erlässt die einstweilige Verfügung. Dagegen richtet sich die Berufung. Entscheidung: Ohne Erfolg! K stehe aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Unterlassung zu. Es handele sich bei dem Austausch der Wohnungseingangs- gegen eine Brandschutztür um eine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 WEG und nicht um die Realisierung eines Ersthereiner Abrechnung erfüllt. Änderungen aufgrund der Einwände der K gegen die Jahresabrechnung könnten durch die neue Verwaltung korrigiert werden. Dagegen wendet sich K. Die Abrechnung leide unter großen Fehlern. Die derzeitige Verwalterin könne die Jahresabrechnung nicht korrigieren, da das Abrechnungsprogramm nicht mit dem der B identisch sei. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! Die Pflicht zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen treffe die Gemeinschaft, vertreten durch den aktuellen Verwalter. Sofern im Verwaltervertrag, wie hier, zur Erstellung von Abrechnungen keine gesonderte Regelung getroffen worden sei, schulde die ausgeschiedene Verwaltung aus dem Verwaltervertrag, der als Geschäftsbesorgungsvertrag zu qualifizieren sei, nachwirkend nur eine Rechenschaftslegung gemäß §§ 675 Abs. 1, 666, 259 Abs. 1 BGB. Dieser Pflicht zur Rechenschaftslegung sei B aber durch die Übersendung einer Jahresabrechnung für 2021 nachgekommen. Fazit: Die Pflicht, mangelfrei abzurechnen, ist eine Pflicht der Gemeinschaft der Eigentümer. Im Innenverhältnis kann sich die neue Verwaltung nicht darauf berufen, dass die Pflicht bereits in der Amtszeit des Vorgängers entstanden oder von der Gemeinschaft der Eigentümer bereits zu erfüllen gewesen sei. Der Altverwalter kann die Erstellung der Jahresabrechnung allerdings vertraglich schulden. Es dürfte regelmäßig den Interessen der Gemeinschaft und der betroffenen Verwalter entsprechen, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht das zuständige Organ war. Eine vertragliche Pflicht muss nachgebessert werden, wenn die Leistung mangelhaft ist. Da die Revision zugelassen wurde, ist zu hoffen, dass der BGH das LG korrigiert. DIE GRENZEN DES UMLAGEBESCHLUSSES § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht es nicht, den Umlageschlüssel für sämtliche Kosten zu ändern. AG Freising, Urteil v. 2.8.2024, 1 C 900/23 Fakten: Die Eigentümer beschließen zu TOP 7 wie folgt: „Der bisherige Verteilerschlüssel MEA wird für alle Aufwendungen von umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten auf den Verteilerschlüssel beheizbare Flächen gemäß Anlage 1 ab dem Wirtschaftsjahr 2023 umgestellt, wobei nicht beheizte Flächen wie Garagen künftig in dem neuen Schlüssel mit fiktiv 2 m2 angesetzt werden.“ Kann man nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in einem Beschluss die Verteilung für eine Vielzahl von Kosten ändern? Entscheidung: Das AG meint, Nein. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gebe 80 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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