UNTERTEILUNG: KEINE VERMEHRUNG DER STIMMRECHTE Durch Unterteilung können Stimmrechte nicht vermehrt werden. Eigentümerinnen und Eigentümer können aber etwas anderes vereinbaren. LG Gera, Beschluss v. 5.11.2024, 5 S 129/24 Fakten: Eigentümer K unterteilt sein Wohnungseigentum. Fraglich ist, wer danach bei einem Beschluss welche Stimmen hat. Das AG meint, durch die Unterteilung des Wohnungseigentums des K und die anschließende Veräußerung des neu entstandenen Wohnungseigentums an seine Ehefrau sei keine weitere Stimme hinzugekommen. Hiergegen wendet sich die Gemeinschaft der Eigentümer mit der Berufung. Entscheidung: Ohne Erfolg! Mangels abweichender Regelung bestimme sich das Stimmrecht grundsätzlich nach dem Kopfprinzip gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Danach stehe jedem der Miteigentümer eine Stimme zu. Teile ein Miteigentümer seinen Anteil und veräußere einen der sodann neu entstehenden Miteigentumsanteile, so führe dies nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Andernfalls beschränkte die zustimmungsfreie Unterteilung und anschließende Veräußerung eines Miteigentumsanteils die übrigen schutzwürdigen Eigentümer in ihrer Stimmkraft erheblich. Fazit: § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ordnet als gesetzliches Stimmrechtsprinzip das Kopfstimmrecht an. Nach diesem Stimmrechtsprinzip besitzt jeder Eigentümer ohne Rücksicht auf die Größe seines Miteigentumsanteils oder die Anzahl der von ihm gehaltenen Wohnungs- oder Teileigentumsrechte eine Stimme. Dieses ist aber abdingbar. Die Eigentümer können z. B. das Objektstimmrecht vereinbaren. In diesem Fall bestimmt sich das Stimmrecht nicht nach Köpfen, sondern nach der Anzahl der jeweiligen Wohnungseigentumsrechte. Die Eigentümer können ferner ein Wert- oder Anteilsstimmrecht vereinbaren. In diesem Falle bestimmt sich das Stimmrecht entsprechend § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB und den allgemeinen Regelungen nach Größe oder Anzahl der im Grundbuch gem. § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile. BAULICHE VERÄNDERUNG: ERRICHTUNG EINER WÄRMEPUMPE Ein Eigentümer hat keinen Anspruch, ihm nach § 20 WEG die Errichtung einer Wärmepumpe zu gestatten, wenn er den anderen Eigentümern zur Wärmepumpe keine näheren Auskünfte erteilt. AG Köln, Urteil v. 19.8.2024, 202 C 38/24 Fakten: Eigentümer K installiert auf seinem Balkon eine Wärmepumpe. Die vorhandene Nachtspeicherheizung baut er daher aus. Er bittet die Eigentümer nachträglich, ihm diese bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Der Antrag findet keine Mehrheit. K erhebt daher eine Beschlussersetzungsklage. Es handele sich seiner Ansicht nach um eine geringfügige Beeinträchtigung. Insbesondere gehe von der Wärmepumpe weder eine optische noch akustische Belästigung aus. Ohne Heizung sei seine Wohnung im Winter nicht nutzbar. Die Nachtspeicherheizung sei defekt und nicht reparabel gewesen. Die übrigen Eigentümer berichten von akustischen und optischen Beeinträchtigungen. Welche Wärmepumpe er genau eingebaut habe, wolle K aber nicht sagen. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! Der Antrag sei schon nicht hinreichend bestimmt. Es bestehe ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformel entnehmen zu können. Beschlüsse müssten daher aus sich heraus verständlich sein. K hätte zumindest „sachverständige Dokumente“ in Bezug auf die Einhaltung von Immissionsvorschriften und fachgerechte Leitungsverlegungen vorlegen müssen. Fazit: Jeder Eigentümer kann nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind oder wenn von der baulichen Veränderung keine Nachteile ausgehen. Im Fall ist es nicht so. Es entstehen nach Vortrag der anderen Eigentümer Geräusche und Vibrationen. Ferner beeinträchtigen die Wärmepumpe und ihre Verkabelung die äußere Gestalt des Gebäudes. JAHRESABRECHNUNG: PFLICHT DES ALTVERWALTERS? Die Pflicht zur Aufstellung der Rechenwerke und zur Korrektur bereits erstellter Jahresabrechnungen trifft die Gemeinschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer. Sofern im Verwaltervertrag keine gesonderte Regelung getroffen wurde, schuldet der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag nur eine Rechenschaftslegung, aber keine Nachbesserung, sondern allenfalls eine ergänzende Auskunft. LG Berlin II, Urteil v. 10.12.2024, 56 S 24/24 WEG Fakten: Die Gemeinschaft K verlangt von der ehemaligen Verwaltung B, eine Jahresabrechnung zu korrigieren. Das Amtsgericht weist die Klage im Wesentlichen mit der Begründung ab, B habe eine Jahresabrechnung vorgelegt. Damit sei der Anspruch auf Erstellung 79 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025
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