URTEIL DES MONATS: BESCHLUSSERSETZUNGSKLAGE – BGH STÄRKT DEN KLÄGER Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung begehrt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. BGH, Urteil v. 14.2.2025, V ZR 86/24 Fakten: Wohnungseigentümer K beantragt auf einer Eigentümerversammlung, ihm die Montage von vier Wohnraumentlüftungen zu gestatten. Der Antrag wird abgelehnt. K erhebt eine Beschlussersetzungsklage. Amts- und Landgericht (LG) weisen die Klage als unbegründet bzw. gar unzulässig ab. Argument: Werde die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, müsse der klagende Eigentümer den anderen Eigentümern in der Versammlung die zur Entscheidung notwendigen Informationen einschließlich möglicherweise erforderlicher Privatgutachten zur Verfügung stellen. Hieran fehle es. Entscheidung: Dies sieht der BGH anders! Für eine Vorbefassung genüge, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung zum Antrag stelle, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlange. Die Klage sei daher zulässig. Das LG müsse jetzt prüfen, ob die beabsichtigte bauliche Veränderung den anderen Eigentümern i. S. v. § 20 Abs. 3 WEG nachteilig sei. Dies hänge von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab. Werde die Maßnahme nach fachkundiger Planung und ggf. statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst durchgeführt, könne es an einer Beeinträchtigung fehlen. Das gelte nicht nur für tragende Innen-, sondern auch für Außenwände. Fazit: Im Kern geht es um eine prozessuale Frage. Der Kläger muss sich, bevor er ein Gericht anruft, um die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung bemühen (sog. Vorbefassung). Das ist nur dann ausnahmsweise entbehrlich, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird. Es wurde vertreten, bei einem Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG werde das Vorbefassungsgebot unterlaufen, wenn im Prozess um eine Beschlussersetzung erstmals Unterlagen vorgelegt würden, die die Eigentümer nicht kannten. Dem erteilt der BGH eine Absage. KEINE SCHADENSERSATZPFLICHT DES VERWALTERS Selbst dann, wenn der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann ein Wohnungseigentümer vom Verwalter keinen Schadensersatz verlangen, wenn er Prozesskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitfinanzieren muss, die der Verwalter pflichtwidrig verursacht hat. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 6.3.2025, 2-13 S 79/24 Fakten: Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X entstehen durch eine Anfechtungsklage, die der Verwalter verursacht hat, Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 Euro. Um diese begleichen zu können, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage in Höhe von 60.000 Euro. Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil vom Verwalter B als Schadensersatz. K beruft sich dabei auf den Verwaltervertrag. Dort heißt es: „Der Verwalter ist aus diesem Vertrag unmittelbar der Gemeinschaft verpflichtet. Daneben ist er allen jeweiligen Eigentümern im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet.“ Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! Denn K habe keinen Schaden erlitten. Den behaupteten Schaden (= die Prozesskosten) habe nur die Gemeinschaft zu beklagen. Die Pflicht des K, anteilig die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen, sei auch keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung des B. K habe einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft gegen B einen Anspruch auf Schadensersatz geltend mache. Wolle die Gemeinschaft den Anspruch nicht durchsetzen, bestehe die Möglichkeit, einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter abzutreten. Fazit: Durch die Pflichtverletzung des B hat die Gemeinschaft einen Schaden erlitten. Mittelbar aber auch die Wohnungseigentümer, denn diese müssen die Gemeinschaft refinanzieren. Dennoch dürfte das LG Recht haben, dass sich ein Wohnungseigentümer aus diesem Grunde nicht an die Verwaltung halten kann. Tätig werden muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die von der Verwaltung Regress verlangen kann und muss. Dieser Betrag ist an die Wohnungseigentümer auszukehren. Gleichsam ein Regresskreisel, bei dem gegebenenfalls Zinsen auf der Strecke bleiben. URTEILE WEG-RECHT 78 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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