74 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Makler-Franchise seine Vertriebler alles von seiner Infrastruktur nutzen dürfen, dafür aber auch anderes Geschäft für sich selbst ranschaffen müssen, sagt Klaus. Wie heikel das Thema Scheinselbstständigkeit für viele Franchises ist, zeigen auch unsere zahlreichen Kontaktversuche zu großen Maklerunternehmen, die ins Leere laufen. Wir werden von Unternehmen zu PR-Agenturen verwiesen, die uns wiederum mit der Begründung abservieren, der Kunde wolle sich nicht zu diesem Thema äußern. Niemand will offen darüber sprechen, das Thema vermiest den sonst meist kommunikationsfreudigen Presseabteilungen offenbar die Stimmung. Während Makler-Franchises wie Evernest, von Dahler und Re/Max uns auf Anfrage keine Auskünfte dazu geben möchten, wie sie das System „Franchise“ leben, weicht der Immobilienmakler von Poll aus. Dort heißt es, man sei gar kein Franchisegeber, sondern als Lizenzgeber tätig und vergebe in Deutschland im Wohnimmobilien-Segment nur Handelsvertreter-Lizenzen. Doch ob es sich nun Franchisenehmer oder Handelsvertreter nennt, es läuft am Ende aufs Gleiche hinaus, sagt Christian Osthus, Syndikus und Geschäftsführer des Immobilienverbands IVD. „Entweder die Makler bekommen einen Angestelltenlohn, oft mit hohem variablem Anteil, oder sie arbeiten als Selbstständige für das Unternehmen, zum Beispiel als Handelsvertreter.“ Doch oft sei den Immobilienunternehmen gar nicht klar, um welche Beschäftigungsart es sich de facto, also unabhängig vom Vertrag, handelt. „Der sauberste Weg wäre, die Clearingstelle der Deutschen Rentenversicherung zu fragen. Aber das macht natürlich kaum einer, weil alle Angst haben, dass ihnen dann eine Scheinselbstständigkeit bescheinigt wird“, sagt Osthus. Andersherum als bei vielen anderen Franchises lief es bei McMakler. Das 2015 gegründete Berliner Unternehmen hatte in den Anfangstagen mit etablierten Maklerinnen und Maklern gearbeitet, sich Handelsvertreter gesucht, die schon gut im Geschäft waren. Fünf Jahre später schlug das Haus einen anderen Weg ein, arbeitete nur noch mit Festangestellten. Das hatte zur Folge, dass es für die Branche in schlechten Zeiten immer wieder große Entlassungswellen gegeben hat, zuletzt zu Beginn dieses Jahres. ECHTE SELBSTSTÄNDIGKEIT ALS AUSWEG Das Beispiel McMakler zeigt aber auch, dass Festanstellungen allein nicht genügen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen. Denn Anfang April berichtete die „Wirtschaftswoche“, dass gegen die Berliner ebenfalls ermittelt wird – auch hier stehen offenbar Vorwürfe zum Umgang des Unternehmens mit Sozialabgaben im Raum. Die Zeitschrift mutmaßt, es gehe konkret um Verstöße gegen das Bundesurlaubsgesetz. Das bestimmt, dass Angestellte zusätzlich zum Fixgehalt auch in Urlaubszeiten eine anteilige Provision ausgezahlt bekommen, die auf Basis der vorherigen Umsätze errechnet wird. „Das könnte McMakler womöglich erst seit November 2023 gemacht haben“, heißt es im Bericht. Und weiter: „Das Problem: Wenn McMakler seinen Maklern im Urlaub keine anteiligen Provisionen gezahlt haben rückwirkend für Sozialabgaben aufzukommen, wäre das neben den weiteren rechtlichen Folgen auch wirtschaftlich eine sehr ernste Bedrohung für E&V gewesen (siehe Interview auf S. 75). Was nun bleibt, ist vor allem die Signalwirkung des Falls: Egal wie prestigeträchtig der Name, wie hoch die Umsätze – bei grobem Fehlverhalten kann es ganz schnell kritisch, gar existenzbedrohend werden. ATTRAKTIVES MODELL Und dieses Signal kommt an. „Seit die Ermittlungen bekannt wurden, herrscht große Unruhe in der Branche“, sagt ein Marktteilnehmer, der lieber anonym bleiben möchte. Die Zusammenarbeit mit selbstständigen Maklerinnen und Maklern ist in der Branche weit verbreitet. E&V, Re/Max – sie alle haben einen beträchtlichen Teil ihres Wachstums über Franchise realisiert. Das Modell ist für Unternehmen attraktiv. Kein Wunder, bringt es doch einige Vorteile mit sich: Die Firmen bleiben flexibel, haben keine hohen Fixkosten zu tragen. Der selbstständig arbeitende Makler stellt den Kunden die Rechnung, er selbst kann den Markennamen für sich nutzen und erhält einen Teil der Courtage. Win-win, könnte man meinen. Das Prozedere an sich ist auch unproblematisch – solange gewisse Kriterien erfüllt werden. Dazu gehört vor allem, dass der Makler auch andere Auftraggeber hat und nicht weisungsgebunden ist (siehe Kasten auf S. 76). „Aber es ist ein offenes Geheimnis, dass die Unternehmen ‚ihre‘ Makler explizit dazu anhalten, kein weiteres Geschäft zu machen“, sagt der Branchenbeobachter. Maklerin und Coach Vanessa Wenk wird noch deutlicher. „Es ist die Regel, dass die Franchise-Systeme von ihren Maklern eine Scheinselbstständigkeit fordern und sie somit ausbeuten.“ Gerade wenn Makler noch am Anfang ihrer Karriere stünden, spielten sie das Spiel oft mit. „Sie schlucken es, dass von ihnen gefordert wird, Risiken und Sozialabgaben selbst zu tragen und gleichzeitig nur für einen Arbeitgeber tätig werden zu dürfen.“ Sie selbst hat das bei ihrem Berufseinstieg bei einem Mittelständler in Karlsruhe erlebt. „Ich war die Einzige in der Firma, die dort ein Fixgehalt plus Provision gefordert hat mit dem Hinweis, dass alles andere rechtswidrig ist.“ NIEMAND WILL OFFEN SPRECHEN Makler Klaus hat regelmäßig Kontakt zu Maklern bei Engel & Völkers – man kennt sich eben in der Branche, tauscht sich aus. Einige der Praktiken, von denen die E&V-Makler ihm erzählten, ließen bei ihm schon vor den Ermittlungen die Alarmglocken schrillen. Hier waren grundlegende Vorgaben nicht beachtet worden. „Es gab verpflichtende Team-Meetings, und Urlaube mussten vorher angemeldet werden“, erzählt er. Bei seinen selbstständig beschäftigten Vertrieblern achtet er streng darauf, keine solchen Weisungen zu erteilen. „Meine interne Wissensdatenbank kann ich den Maklern zum Beispiel nur empfehlen“, sagt er. Zudem hakt er regelmäßig nach, ob sie auch anderweitig Geschäft machen und nicht abhängig von ihm sind. Er betone immer wieder, dass
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