36 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Menschen & Märkte Investmentmarkt Sozialwohnungen öffentliche Wohnungsunternehmen sind immer noch auf der Käuferseite aktiv. Gleichzeitig drängen jedoch neue Investorengruppen auf den Markt des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Einer davon ist der bereits erwähnte Investmentmanager Kingstone Real Estate. Er hat im September 2024 einen offenen Immobilien-Spezialfonds aufgelegt, der in Neubauprojekte investiert, wobei mindestens 60 Prozent des Investitionsvolumens auf gefördertes Wohnen entfallen. „Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, sagt dazu Dr. Tim Schomberg, Gründer und Managing Partner von Kingstone, „ist und bleibt eine der wichtigsten Aufgaben für die nächsten Jahre.“ BUNDESLÄNDER HABEN FÖRDERPROGRAMME VERBESSERT Natürlich hat Schomberg auch die Interessen seiner Anleger im Blick. Diesen stellt er eine Ausschüttungsrendite von mindestens vier Prozent in Aussicht – und damit bis zu 200 Basispunkte mehr, als laut Schomberg mit frei finanzierten Mietwohnungen zu erzielen ist. Tendenziell bewege man sich im CoreSegment des frei finanzierten Wohnens derzeit bei Ausschüttungsrenditen von zwei bis 3,5 Prozent, während die initiale Ankaufsprüfung beim geförderten Wohnen überwiegend eine Ausschüttungsrendite von drei bis vier Prozent ergebe. Damit aber nicht genug: „Durch Optimierungsmaßnahmen“, erklärt Schomberg, „ist es uns möglich, passende Projekte auch auf eine Ausschüttungsrendite von über vier Prozent zu entwickeln.“ Diese Maßnahmen umfassen nach seinen Worten einen „aktiven Eingriff in die Projektplanung“ mit dem Ziel eines „stimmigen und kostenoptimierten Produkts“ sowie eine optimale Kombination der Fördermittel. Damit spricht Vor Kurzem meldete sich bei Florian Lanz ein Family Office. Ob er nicht vielleicht 300 Neubauwohnungen zu verkaufen habe, wurde der Geschäftsführer der Laborgh Investment GmbH gefragt – und zwar ausdrücklich öffentlich geförderte Wohnungen. Die hatte Lanz zwar gerade nicht im Angebot, aber die Anekdote zeigt: Öffentlich geförderte Wohnungen (also Sozialwohnungen) sind nicht mehr die Schmuddelkinder der Assetklasse Living, sondern gelten für immer mehr Wohninvestoren als attraktive Anlagemöglichkeit. Belege aus jüngster Zeit gefällig? Der Projektentwickler BPD hat in Weil am Rhein 48 öffentlich geförderte Mietwohnungen an einen Fonds des Investmentmanagers Kingstone Real Estate verkauft. Ein von Bonava entwickeltes Mehrfamilienhaus mit 63 öffentlich geförderten Mietwohnungen in Düsseldorf hat sich die Bonner Wohnbau GmbH im Rahmen eines Forward Deals gesichert. Und der Immobilienmanager Industria hat von der Ed. Züblin AG ein Gebäude mit 59 geförderten Wohnungen in Geesthacht bei Hamburg übernommen. SOZIALWOHNUNGEN REIF FÜR DEN FONDS Das Besondere daran: In all diesen Fällen handelt es sich bei den Käufern nicht um kommunale oder andere öffentliche Wohnungsunternehmen, sondern um institutionelle oder private Investoren. Und das ist eine neue Entwicklung. Denn lange Zeit waren Sozialwohnungen für Projektentwickler die ungeliebten Stiefkinder, die sie nicht aus freien Stücken, sondern unter dem Zwang kommunaler Vorgaben entwickelten. Abnehmer der öffentlich geförderten Einheiten waren in den meisten Fällen städtische Wohnungsunternehmen. Kommunale, landeseigene und andere RAUS AUS DER SCHMUDDELECKE Sozialwohnungen galten für Projektentwickler und Investoren lange als Renditekiller. Doch das hat sich geändert: Immer mehr private und institutionelle Investoren legen ihr Geld gezielt in öffentlich gefördertem Wohnraum an. Kein Wunder: Nach Einschätzung einzelner Marktakteure bringen Neubau-Sozialwohnungen derzeit eine HÖHERE RENDITE als frei finanzierte Mietwohnungen. TEXT Christian Hunziker 4 Eine Ausschüttungsrendite von vier Prozent steht laut einigen Marktteilnehmern im Sozialwohnungsbau in Aussicht – ein Wert, der durch Förderprogramme und effiziente Projektplanung erreicht werden kann.
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