20 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung Unregelmäßige Laufzeiten oder Taktungen könnten auf einen Sanierungsbedarf der Heizungsanlage hinweisen. Ebenso könnten verdächtig hohe Vorlauftemperaturen oder eine permanente Über- oder Unterschreitung von Sollwerten ein frühes Warnsignal sein, so sein Tipp für Verwalter. Und: Deutlich abweichende Vor- und Rücklauftemperaturen könnten ebenfalls auf Probleme hindeuten, genauso wie häufige Störungen oder Wartungseinsätze. Property Manager müssen sich also schon jetzt (auch wenn die Anlage augenscheinlich noch halbwegs geradeaus läuft) folgende Fragen stellen: Welche technischen Alternativen sind für den Standort geeignet (etwa Fernwärme, Wärmepumpe, Hybridlösungen)? Welche Voraussetzungen bestehen gebäudeseitig (so Flächenheizung, Dämmstandard, Aufstellfläche)? Und heutzutage dank Digitalisierung kein Hexenwerk: Wie lassen sich Anlagen intelligent vernetzen und steuern? Digitale Heizungszentralen, ausgestattet mit Monitoring, Fernzugriff und automatisierter Regelung, schaffen nicht nur Transparenz über Energieflüsse, sondern verbessern auch die Betriebsführung nachhaltig. Besonders in großen Portfolios mit mehreren Standorten bietet dies enorme Effizienzpotenziale. Doch wie kann man die heben? „Im Sanierungsprozess sollte der Property Manager zunächst die Koordination zwischen Technikern, Dienstleistern und Eigentümern übernehmen, die Entscheidungsfindung auf Basis belastbarer Daten vorbereiten und die Budgetplanung sowie die Beantragung von Fördermitteln unterstützen. Zudem ist auch die Kommunikation mit Mietern bei Maßnahmen im Gebäude eine wichtige Aufgabe“, so Thumfart. Nicht zuletzt seien natürlich auch das Monitoring der Umsetzung und die Qualitätssicherung wichtig. In der Zusammenarbeit mit Verwaltern sei der Digitalisierungsgrad sehr heterogen ausgeprägt – er reiche von der Nutzung von Excel bis hin zu Bestandteil der Projektsteuerung. Doch welche Probleme treten besonders häufig auf? Insbesondere in frühen Planungsphasen ist die Bandbreite möglicher Baukosten groß. Nur durch belastbare Zustandsanalysen, Referenzwerte und frühzeitige Einbindung von Fachplanern lassen sich Risiken minimieren. Häufig ergeben sich während der Bauphase neue Erkenntnisse zur Bausubstanz. Transparente Verträge, klare Schnittstellen und ein vorausschauendes Nachtragsmanagement sind hier entscheidend. Und: Gerade in bewohnten Objekten sind Logistik, Kommunikation und Ausweichlösungen zentrale Aufgaben. Hier ist Fingerspitzengefühl ebenso gefragt wie ein durchdachter Bauzeitenplan. Hilfreich sind dabei standardisierte Sanierungsleitfäden (z. B. vom GdW, der dena oder dem BBSR, siehe Tabelle oben) und – logisch – digitale Baulogistik-Tools und Kommunikationsplattformen. Damit können auch praxisnahe Checklisten für die Sanierung im laufenden Betrieb erstellt und verfolgt werden. HEIZUNGSKELLER ALS EPIZENTRUM DER SANIERUNG In kaum einem Bereich ist das Dekarbonisierungspotenzial so groß wie im Heizungskeller. Heizungsanlagen sind oft veraltet, ineffizient und werden noch immer überwiegend fossil betrieben. Gleichzeitig bieten sie den größten Hebel für kurzfristige CO2Einsparungen. „Typischerweise beobachten wir in Heizungskellern von Bestandsgebäuden einen Sanierungsbedarf aufgrund von veralteter oder ineffizient eingestellter Heiztechnik, die nicht selten sogar auf Werkseinstellungen belassen wurde. Häufig ist auch die Dämmung der Rohrleitungen unzureichend, der Außenfühler defekt oder es fehlt an Sensorik und Monitoring-Technologie“, erklärt Maximilian Thumfart, CTO bei metr Building Management Systems GmbH, das Dilemma. 1 MONITORING Ein digitalisiertes Monitoring ermöglicht eine lückenlose Überwachung der Heizungsanlage Tabelle 2: Anbieter von Leitfäden für die Sanierung Organisation Leitfaden Inhalt Besonderheiten GdW (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft) und dena (Deutsche Energie-Agentur) Wegweiser zur seriellen Sanierung Anleitung für Wohnungsunternehmen zur Planung, Umsetzung und Evaluierung serieller Sanierungsprojekte Kombiniert digitale Planung mit automatisierter Vorfertigung und standardisierten Prozessen; enthält Checklisten, Musterverträge und Best Practices BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen Unterstützung von Eigentümern bei der Erstellung integrierter Konzepte und Investitionsstrategien für die energetische Sanierung Fokus auf der Aufwertung von Großwohnsiedlungen durch integrierte Entwicklungsplanung Quelle: Eigene Recherche
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