16 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung bei. Er verweist lobend auf das Land Berlin, wo die Entwickler die Prüfingenieure für den Brandschutz selbst aussuchen können. Der damit einhergehende Verzicht auf einen zweiten Fluchtweg im Bestand werde zu einem wesentlichen Pro-Argument für die Revitalisierung: „Ein Abriss ist für uns fast immer Ultima Ratio“, so Sigg. HERAUSFORDERUNGEN IM WOHNUNGSSEKTOR Während im Bereich Büro und Logistik Revitalisierungen durch Mietsprünge refinanziert werden können, steht die Wohnungswirtschaft vor der Abwägung zwischen effektivem Klimaschutz und einem sozialverträglichen Mietniveau. Knapp neun der 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland sind in den Händen von privaten oder öffentlichen Wohnungsunternehmen. Eines dieser Unternehmen ist RQI. Der im Januar 2024 gegründete Asset und Investment-Manager möchte bis Ende dieses Jahres bis zu 150 Millionen Euro in Bestandswohnungen vornehmlich aus den 1950er bis 1970er Jahren investieren. Hierbei setzt das Wiesbadener Unternehmen allen voran auf umfängliche energetische Sanierungen. „Zentrale Faktoren für eine Bestandssanierung sind die Fragen, ob das Mietniveau im Objekt eine signifikante Mieterhöhung zulässt und ob ein optimaler Mix aus förderfähigen Maßnahmen vorliegt“, erklärt Dominik Schott, Geschäftsführer der RQI Asset Management. Steigende Mieten sind bei öffentlichen oder kirchlichen Unternehmen jedoch kein beliebter Hebel zur Refinanzierung ihrer Modernisierungen. Bei der GSW in Frankfurt hofft man daher auch auf großzügige Förderkulissen: „Eine im Rahmen der Koalitionsverhandlungen angekündigte Vereinfachung und gesteigerte Attraktivität der Förderlandschaft wird uns dabei zusätzlich unterstützen“, so Geschäftsführer Andreas Schulz. Ob diese auch das Bauen im Bestand betreffen wird, ist angesichts der vorsichtigen Formulierungen des schwarz-roten Koalitionsvertrags jedoch die Frage. Das „Wirtschaftlichkeitsgebot“ und der „Verzicht auf Zwangssanierungen“ sind für die neue Bundesregierung maßgeblich bei der Erreichung eines klimafreundlichen Gebäudebestands. Zu den noch bestehenden Förderangeboten des Bundes zählt beispielsweise die Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG), die einen 15-prozentigen Tilgungszuschuss auf energetische Sanierungen vorsieht. Für Anbieter serieller Sanierung wie B&O Bau handelt es sich um einen maßgeblichen Faktor für Modernisierungen in der Breite: „Leider wissen gerade kleine und mittlere Wohnungsunternehmen darüber aber nicht immer gut Bescheid“, merkt B&O-Geschäftsführer Wolfgang Hammer an. Die im Dachverband GdW vereinigten Wohnungsunternehmen hatten 2018 mit Blick auf das niederländische Energiesprong-Konzept eine Rahmenvereinbarung geschlossen, die für rund 500.000 geeignete Wohnungen eine Massensanierung mittels Vorfertigung von Fassaden- und Dachelementen sowie digitaler Planung im BIM-Modell vorsah. Noch hat sich das Produkt in der Breite nicht durchgesetzt, die bereits vor sieben Jahren vom GdW beklagte mangelnde Zahl an Anbietern besteht bis heute fort. Zu den erfolgreichen und wachsenden Anbietern in diesem Segment zählt die in Erlangen beheimatete Niersberger Group. Ihr Geschäftsführer René Fabian sagt: „Viele Genossenschaften und kleinere Wohnungsunternehmen stehen bei der Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 vor erheblichen finanziellen und organisatorischen Hürden. Eine enge Zusammenarbeit mit interdisziplinär aufgestellten Baudienstleistern kann helfen, wirtschaftlich realistische Transformationspfade für die Bestände zu entwickeln.“ Für eine Breitenwirkung gelte es Barrieren wie die Einzelvergabe und die analoge Planung aufzugeben. Die kurzen Projektzeiträume durch die Vergabe an einen Generalübernehmer müssten ebenso berücksichtigt werden wie die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus eines Wohngebäudes dank digitalem Zwilling: „Maßnahmen zur Instandhaltung, energetischen Optimierung und ESG-Berichterstattung lassen sich damit fundiert kalkulieren“, so Fabian. OPTIMIEREN STATT SANIEREN Gleichwohl bedarf es eines homogenen Baubestands, der allerdings schon in kleinen Stückzahlen seriell zu sanieren ist. B&O Bau bietet seine Dienste beispielsweise ab 1.000 Quadratmeter Sanierungsfläche an, die Ausschlusskriterien sind eher logistischer Natur: „Fassadenelemente bis zu zwölf Meter Länge können transportiert werden, eventuell gibt es auch noch maximale Kranlasten zu berücksichtigen“, sagt Wolfgang Hammer. Bleiben die Marktbedingungen beim Status quo, geht die Tendenz eher zu kleinen Maßnahmen als zu umfassenden Modernisierungen. Diese können in einer simplen Effizienzhebung der Beheizung liegen, worauf ESG-Berater Fesselmann hinweist: „Die Regel sollte ‚Optimieren statt sanieren‘ lauten: Durch den Einsatz von Smart Metering in Kombination mit intelligenter Heizungssteuerung und -optimierung lassen sich bis zu 15 bis 20 Prozent der Energiekosten einsparen.“ Das weit verbreitete Vorurteil, dass Bestandssanierungen regelmäßig einkommensschwache Mieter verdrängen, bestätigt sich nicht. RQI-Manager Schott kalkuliert mit einer Fluktuation von maximal 15 Prozent, bei der GSW sind es sogar unter fünf Prozent. „NEUBAU KANN SICH AKTUELL NUR IN ABSOLUTEN A-LAGEN NOCH RECHNEN. AUFSTOCKUNG ODER NACHVERDICHTUNG SIND FOLGLICH DIE NEUEN FORMEN DES NEUBAUS.“ Friederike Krinn, Niederlassungsleiterin Rhein-Main von Landmarken
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