14 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung keine Finanzierungshemmnisse für Revitalisierungen.“ Ähnlich sieht es Michael Fesselmann, Geschäftsführer des ESG-Beraters Green Lion: „Über die Integration der EU-Gebäuderichtlinie in ihre Kreditvergabe setzen Banken klare Anreize für energetische Sanierung und nachhaltige Entwicklung.“ So peilt die Deutsche Pfandbriefbank beispielsweise bis 2026 an, den Anteil der Green Loans ihrer gewerblichen Immobilienkredite bei 30 Prozent zu etablieren. Andere Banken wie die BayernLB, die HypoVereinsbank oder die Aareal Bank arbeiten zwar ohne konkrete Eigenmaßgaben, haben jedoch detaillierte grüne Finanzierungsrichtlinien gemäß der EU-Taxonomie entwickelt. Etwas skeptischer sieht es Christopher Mertlitz, Head of European Investments des US-amerikanischen Investmentmanagers W.P. Carey: „Banken stellen nach wie vor strenge Anforderungen an die Finanzierung von Non-Core-Projektentwicklungen.“ Er plädiert gerade mit Blick auf Unternehmensimmobilien und Gebäude der öffentlichen Hand für Sale-Leaseback-Lösungen, um den Bestand der Gewerbeimmobilien schrittweise zu modernisieren: „Auch aus Sicht der Banken tragen solche Transaktionen zur Verbesserung wichtiger Bilanzkennzahlen durch die Reduzierung der Verschuldung bei.“ Für Anastasija Radke liegt das Problem weniger auf der Finanzierungs- als vielmehr auf der Eigentümerseite, die noch zu wenig Transparenz im Portfolio aufweist: „Banken zeigen sich offener für Finanzierungen im Bestand. Doch dafür benötigen sie mehr Daten von den Bestandshaltern.“ Bei der Frage nach Eigenkapital für Bauen im Bestand besteht hingegen Uneinigkeit im Markt. „Insbesondere deutsche Institutionelle mit niedrigen Kapitalkosten erachten Bauen im Bestand als hochgradig wichtigen Faktor bei ihren Investments“, urteilt beispielsweise Michael Morgenroth, CEO der Caerus Debt Investments. Das sieht Sonar-Chef Wittkop anders. Theoretisch gebe es zwar Potenzial für Revitalisierungen von Büroimmobilien in Randlagen, die verstärkt und teilweise historisch günstig angeboten werden. Doch viele Projekte kommen aufgrund mangelnder Finanzierung nicht zustande: „Value-add-Projekte kann ich aktuell fast ausschließlich mit ausländischem Kapital finanzieren, die meisten deutschen institutionellen Anleger sind hierfür üblicherweise zu risikoavers.“ PROBLEM REFINANZIERUNG Ist eine Bestandsentwicklung hingegen abgeschlossen, profitiert die Eigentümerseite laut Berechnungen von apoprojekt in hohem Maße: Statistisch gesehen verdoppelt sich die Miete – unabhängig von der Lage des Objekts. Dennoch müssen sich die Sanierungskosten von circa 2.000 Euro pro Quadratmeter mit den erwarteten Mieten die Waage halten. Folglich können Märkte mit Spitzenmieten weit unter 20 Euro kaum mit umfassenden Revitalisierungen aufwarten, wie Sven Carstensen, Vorstand des Researchers bulwiengesa, anmerkt. Die Angaben beziehen sich auf Büroimmobilien; im Hotelsektor stellt sich die Mietenproblematik weitaus gravierender dar. Gestiegene Energie- und Personalkosten samt Rückzahlung der Corona-Kredite drückten in den vergangenen Jahren auf die Bücher der Betreiber. Ihre Beteiligung an Revitalisierungen kann daher nur minimal ausfallen, worauf Tina Froböse, Gründerin der Select Hotel Consulting, hinweist: „Die Kosten für eine tiefgreifende Bestandssanierung können kaum mehr über noch höhere Pachten refinanziert werden. Die Pachten wiederum verlangen höhere Zimmerpreise – und hier ist vorläufig eine gewisse Schmerzgrenze beim Endkunden erreicht.“ 1
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