12 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung Das Ende des Niedrigzinses, die weiterhin steigenden Baukosten und die längeren Prüfzeiten bei Banken und Behörden: Zahlreich sind die Gründe, die Neubau in der Sicht der Branche mit einem Makel behaften. „Die Kosten für Neubau sind leider weiterhin viel zu hoch“, bringt es Andreas Schulz, Geschäftsführer des kirchlichen Wohnungsunternehmens GSW aus Frankfurt, auf den Punkt. Friederike Krinn, Niederlassungsleiterin Rhein-Main von Landmarken, stimmt zu: „Neubau kann sich aktuell nur in absoluten A-Lagen noch rechnen. Aufstockung oder Nachverdichtung sind folglich die neuen Formen des Neubaus.“ Für Projektentwickler gibt es laut Christoph Wittkop, Geschäftsführer der Sonar Real Estate, oft nur zwei Optionen: „Entweder bauen sie als Service Developer für andere oder sie gehen stärker in die Bestandsrevitalisierung aufgrund der manchmal günstigeren Gesamtkosten im Verhältnis zu erzielbaren Mieten und Exitmöglichkeiten.“ Ist die Flucht in den Bestand folglich eine alternativlose Handlung, um den Geschäftsbetrieb fortführen zu können? Wittkop verneint kategorisch und nennt die Vorteile einer Revitalisierung: Ein vorhandenes Grundstück mit gesichertem Planungsrecht spart Kosten für Erschließung und Genehmigung ein, ebenso entfallen Budgets für Rohbau und Abriss. In Summe ergebe sich somit eine Ersparnis von bis zu 30 Prozent bei Entwicklungen im Bestand, sofern die Nutzungsart nicht verändert wird. BAUEN IM BESTAND ALS DREIKLANG Mit dem gesicherten Cashflow durch bestehende Mietverhältnisse wäre noch ein weiterer Pluspunkt zu nennen, der gleichwohl zu einem terminologischen Problem führt. So definiert der jährlich erscheinende „Bestandskompass“ für Büroimmobilien des Baudienstleisters apoprojekt Revitalisierung als Entkernung des Gebäudes bei notwendigem Auszug der Mieterschaft. Eine solch umfassende Sanierung, die gleichsam nur den Rohbau stehen lässt, führt de facto zu einer Immobilie, die nur noch aus architektonischer Sicht den Vergleich mit einem Neubau zu scheuen braucht. In dieser Hinsicht summierte sich die Zahl der kernsanierten Bürofläche in den vergangenen fünf Jahren auf 1,4 Millionen Quadratmeter, für 2026 erwarten die Fachleute ein Rekordvolumen von 500.000 Quadratmetern. Für Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung, beginnt Bauen im Bestand mit einem Dreiklang: „Wenn Dach, TGA und Fassade erneuert werden müssen, ist es auch aus Kostengründen meistens sinnvoll, das Gebäude neu zu positionieren.“ Eine solche Neupositionierung geht in der Regel mit einem neuen Mieterbesatz, einer neuen Flächenaufteilung und mitunter auch mit einer neuen Nutzungsmischung einher – allesamt Resultate gestiegener Nutzeranforderungen. Gerade die Nutzer sind es, die Bestandshalter zu einer intensiveren Befassung mit ihren Flächen bringen. Die Corona-Pandemie, so Eva Welzenbach, Geschäftsführerin von Advenis Germany, war ein Katalysator für das bereits lang anhaltende Phänomen einer Nutzer-Professionalisierung, die nun auch mit externer Unterstützung einhergeht: „Makler wirken mitunter sehr forsch als Mietervertreter und führen Verhandlungen mit harten Bandagen.“ Ein Beispiel für Flächenkreativität im Bestand liefert der von Momeni unter dem Projektnamen „Sachs“ verantwortete Umbau einer denkmalgeschützten Bankzentrale in der Kölner Innenstadt: „Arbeitsorte funktionieren zuallererst als Ort der Begegnung und der Kommunikation. Hierzu leistet die Umwandlung einer historischen Kassenhalle in ein öffentliches Working Café oder eines tristen Innenhofs in einen attraktiven ‚Pocket Park‘ einen Beitrag“, sagt Projektleiter Ulrich Wetterkamp. Zum Gebot der Stunde gehöre derzeit allerdings noch viel mehr Multi Tenant statt Multi Use, wie Sebastian Lindner, Savills-Niederlassungsleiter in Düsseldorf, betont: „Eine Misch D nutzung verschiedener ImmobiTEXT Dr. Ulrich Nagel
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