DIE REPORTAGE Tiny Forests – die grünen Quartierslungen DIE LÖSUNG Das Prinzip Schwammstadt gegen Starkregenereignisse DIE ÜBERRASCHUNG Private Equity und Venture Capital fließen plötzlich in Hausverwaltungen IMMOBILIEN WIRTSCHAFT NEUE PERSPEKTIVEN BAUEN · 03 / 2025 RENDITE MIT BESTAND IMMER MEHR UNTERNEHMEN BAUEN UM STATT NEU. DIE HERAUSFOR- DERUNGEN UND CHANCEN Mat.-Nr. 06228-5272
ICH KONNTE DAS LAUTE TROMMELN DER VERBÄNDE NACH „BAUEN, BAUEN, BAUEN“ SCHON NICHT MEHR HÖREN. DOCH ES BEWIRKTE ANSCHEINEND GROSSES ... Liebe Leserinnen, liebe Leser, ich lasse den Tag der Immobilienwirtschaft des ZIA Revue passieren. Da war es laut. Es viel von der TA Lärm die Rede, die verhindert, dass Wohngebäude in geräuschreichen Gebieten errichtet werden dürfen. Diese technische Anleitung soll aufgeweicht werden, fordern Verbände vernehmlich. Finde ich gut. Viel oder wenig Krach – der Einzelne soll selbst entscheiden. Ich jedenfalls brauche jetzt etwas Ruhiges! In der Musik, in den Medien – das Spiel von laut und leise fasziniert mich. Ich würde keinem von beiden den Vorzug geben. Sichtbarkeit ist wichtig, und Trommeln zeugt vom Tun. Aber die stakkatoartig vorgetragenen immer gleichen Forderungen der Verbände nach „Bauen, Bauen, Bauen“ konnte ich, ehrlich gesagt, schon nicht mehr hören. Doch sie haben etwas bewirkt. Im Hintergrund wird ziemlich geräuschlos daran gearbeitet, Wege zu finden, das Bauen zu fördern. Die Bundesländer liefern sich geradezu einen Wettbewerb darum, ihre Bauordnungen pragmatischer zu machen – ohne dass darüber groß gesprochen wird. Wäre deshalb auch fast kaum jemandem aufgefallen. Dem ZIA gebührt das Verdienst, dies ans Licht gebracht zu haben. Laut und leise – die Mischung macht’s. In der Redaktion haben wir neben der Aufbereitung der MainstreamThemen mit den Jahren ein Faible für das entwickelt, was etwas abseits liegt. Etwa: Kann man mit Sozialimmobilien Rendite machen? Blättern Sie durch unser Heft, durch unsere App. Sie werden noch andere unerwartete Geschichten finden. Kommen Sie gut durch den Sommer! Ihr Dirk Labusch Hier geht‘s zur Immobilienwirtschaft digital 3 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Editorial
03 EDITORIAL 04 INHALT 08 KALEIDOSKOP 10 Schwerpunkt Bestandssanierung 10 DER BESTAND HAT BESTAND Die aktuellen Marktbedingungen sprechen für mehr Kapitalströme in Revitalisierung und Modernisierung des Immobilienbestands. Doch Überzeugungstäter gibt es dabei kaum S C H W E R P U N K T BESTANDS- SANIERUNG 10 18 GESTALTER UND DIGITALISIERER Bestandssanierung wird zur Kernaufgabe des Property Managers. Das hat Auswirkungen auf Organisation, Prozesse und Kompetenzen 24 DER NEUE STANDARD Der Wandel ist sichtbar geworden. Immer öfter bauen Unternehmen bestehende Immobilien um. Sarah Dungs im Interview 26 RESSOURCE TRIFFT RENDITE Viele Sanierungen im In- und Ausland sind sowohl umwelttechnisch als auch wirtschaftlich machbar 34 FACHMEDIEN Neue Bücher zu: Maklerrecht, Holzbaukultur, Städtebau, Abriss und Wohnbausanierungen 36 Menschen & Märkte 36 SOZIALWOHNUNGEN Sind sie der neue Renditebringer? Erkundungen in einer zu Unrecht kaum beachteten Nische 42 DIE REPORTAGE Tiny Forests: Wie Bäume auf winzigen Grundstücken das Klima in Metropolen verbessern 48 DAS IMMOPORTRAIT Yuksel Sirmasac – Einfach. Machen. 24 4 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Inhalt Ausgabe 03/2025
52 L'IMMO AKTUELL Wohnungsbaupolitik; LinkedIn; Gebäudetyp E; Digitalisierung; serielle Sanierung etc. 54 CAMPUS & YOUNG LEADERS Freti Awards; EBZ-Stipendien; Personalstudie; Syte ist „Proptech of the Year“ und weitere News 58 KOLUMNE EIKE BECKER Geh nicht gelassen 60 INFOGRAFIK Female Board Report Real Estate: Der Frauenanteil in den Führungsetagen der Branche liegt bei 18 Prozent 84 Nachhaltigkeit & Technologie 84 DIE SCHWAMMSTADT Die Immobilienwirtschaft muss umdenken und Lösungen für den Klimawandel finden 90 RENDITE VOM DACH Photovoltaik auf Gewerbedächern boomt. Doch vielerlei Hürden erfordern eine präzise Planung 96 VORSCHAU 97 IMPRESSUM 98 CULTURE CLUB Werde Tanz! Karin Barthelmes-Wehr über Reisekultur und Mitbringsel wie Tango und Flamenco 62 Verwaltung & Vermarktung 62 PLÖTZLICH HAUSVERWALTUNG Private Equity und Venture Capital fließen zunehmend in einen lange übersehenen Markt 68 STEUERTIPPS Sparmodell Firmenwagen – über Abschreibungen, Abzüge und Vergünstigungen 72 DAS GROSSE ZITTERN Ist Franchise bei Maklern Sozialabgabenbetrug? Die Fallstricke des Konstrukts – und seine Alternativen 78 WEG-, MIET- & MAKLERRECHT Beschlussersetzungsklage, Schlüsseleinwurf, Einfamilienhaus und mehr 54 84 72 6 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Inhalt Ausgabe 03/2025
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Kaleidoskop Meldungen 8 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 NEUE TRENDS RUND UM DIE WELT Homeoffice-Quote stabilisiert sich bei knapp 25 Prozent Im Februar haben 24,5 Prozent der Beschäftigten in Deutschland zumindest teilweise von zu Hause gearbeitet. Das geht aus der Konjunkturumfrage des ifo Instituts hervor. „Wir sehen in den Daten keinerlei Hinweise darauf, dass das Homeoffice auf dem Rückzug ist“, sagt ifo-Forscher JeanVictor Alipour. Im August 2024 lag der Anteil noch bei 23,4 Prozent. „Homeoffice hat sich fest etabliert, einzelne Initiativen von Unternehmen, ihre Beschäftigten ins Büro zurückzuholen, bilden keinen statistisch ablesbaren Trend.“ Harmonisierte Abfrage umweltbezogener Nachhaltigkeitsdaten Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben heute die gemeinsam entwickelte Liste „Praktikable Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ vorgestellt. Die neun umweltbezogenen Immobilien-Schlüsselkennzahlen (Key Performance Indicators, KPIs) und 29 Datenpunkte helfen dabei, den Aufwand vor allem auf Seiten des Kreditnehmers für die Datenerhebung zu reduzieren und die Abfrage umweltbezogener Informationen zu harmonisieren. Die ZIA-KPI-Liste schafft eine Grundlage für den standardisierten Datenaustausch zwischen Gebäudeeigentümern und Finanzinstituten. 76 Prozent der Deutschen sehen Strompreise als Hindernis für den Wechsel auf eine Wärmepumpe. Dabei sind die Betriebskosten im Vergleich zur Gasheizung niedriger – vor allem angesichts der weiter steigenden CO2-Abgaben für Gas. Quelle: Energie-Trendmonitor 2025 Die komplette Umfrage gibt es hier
9 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 „VIELFALT IST DIE GRUNDLAGE DER INNOVATION. DIE STADT VON MORGEN MUSS HETEROGEN, OFFEN UND NUTZERZENTRIERT GEDACHT WERDEN.“ Thomas Willemeit, Architekt 1 RICS Focus 2025 „Veränderung braucht Mut zur Lücke – und ein neues gesellschaftliches Vertrauen“ Die Herausforderungen sind gewaltig: Klimawandel, Fachkräftemangel, wirtschaftliche Unsicherheit und digitale Transformation stellen Gesellschaft, Politik und Wirtschaft gleichermaßen auf die Probe. Der diesjährige RICS Focus 2025 setzte ein starkes Zeichen für konstruktive Antworten – unter dem Motto: „Innovation erleben – Zukunft gestalten“. Ort des Geschehens: die Pioneer One – das weltweit erste Medienschiff. An Bord: hochkarätige Expertinnen und Experten, innovative Formate und ein Publikum, das bereit war, die Zukunft aktiv mitzugestalten. Die Veranstaltung wurde nicht nur auf der Berliner Spree ausgetragen, sondern auch live und kostenfrei in Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Köln, Leipzig und Stuttgart übertragen. An diesen sieben Standorten haben zusätzliche Panels lokale Perspektiven und Fachwissen eingebracht. Damit hat das hybride Veranstaltungsformat Dialog neu definiert und war bundesweit sehr gut besucht. In seiner Eröffnungsrede betonte Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, die Notwendigkeit einer integrativen Vision: „Zukunft ist zu komplex für Silos. Wir brauchen partizipative Prozesse, technologische Offenheit und strategische Resilienz.“ Der Fokus lag auf drei Schwerpunktthemen: Smart Cities, Megatrends und Krisenmanagement. Wie verändern autonome Mobilität, vertikale Stadtplanung und digitale Bürgerbeteiligung das Verständnis von Urbanität? Was bedeutet es, wenn Künstliche Intelligenz und Individualisierung neue Werte schaffen – und wenn traditionelle Standortlogik durch Erreichbarkeit und Konnektivität ersetzt wird? Einen besonderen Impuls lieferte Prof. Marcel Fratzscher, Präsident des DIW Berlin. Er stellte klar: „Wir befinden uns nicht in einer Krise – sondern in einer Stagnation. Die Stimmung ist schlechter als die wirtschaftliche Realität.“ Und weiter: „Wenn es nicht gelingt, Menschen mitzunehmen, werden die großen Transformationen nicht gelingen.“ Besonders die soziale Komponente sei entscheidend. Zukunftsängste, mentale Erschöpfung und das Festhalten am Status quo verhinderten oft nötige Veränderungen. Fratzscher forderte drei Transformationen: resilientere Lieferketten, eine konsequente Nachhaltigkeitsstrategie – auch mit Blick auf KI – und eine Mobilisierung ungenutzter Fachkräftepotenziale. „Veränderung braucht Mut zur Lücke – und ein neues gesellschaftliches Vertrauen.“ In Panels wurde diskutiert, wie Städte lebenswerter, Immobilienmärkte flexibler und Unternehmen krisenfester werden können. Der Architekt Thomas Willemeit fasste es so zusammen: „Vielfalt ist die Grundlage der Innovation. Die Stadt von morgen muss heterogen, offen und nutzerzentriert gedacht werden.“ Der RICS Focus 2025 war mehr als ein Branchenevent – er war ein Plädoyer für Verantwortung, Weitblick und den gemeinsamen Willen zur Gestaltung. 1 INNOVATION UND ZUKUNFT Jens Böhnlein MRICS, RICS Deutschland (li.), und Prof. Marcel Fratzscher, Präsident des DIW Berlin
Schwerpunkt Bestandssanierung S C H W E R P U N K T BESTANDS- SANIERUNG VORTEIL SUBSTANZ In Summe ergibt sich eine Ersparnis von bis zu 30 Prozent bei Entwicklungen im Bestand, sofern die Nutzungsart nicht verändert wird
DER BESTAND HAT BESTAND Ist es ein politisch geförderter Hype oder ein neues Dauerprodukt? Fakt ist: Bauen im Bestand hat sich zum neuen Hauptprodukt zahlreicher großer Projektentwickler gemausert. Die aktuellen Marktbedingungen sprechen für mehr Kapitalströme in die REVITALISIERUNG und MODERNISIERUNG des Immo- bilienbestands. Dennoch stellt sich die Frage nach einer lang- fristigen Etablierung – denn Überzeugungstäter gibt es im Markt nur wenige. 11 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025
12 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung Das Ende des Niedrigzinses, die weiterhin steigenden Baukosten und die längeren Prüfzeiten bei Banken und Behörden: Zahlreich sind die Gründe, die Neubau in der Sicht der Branche mit einem Makel behaften. „Die Kosten für Neubau sind leider weiterhin viel zu hoch“, bringt es Andreas Schulz, Geschäftsführer des kirchlichen Wohnungsunternehmens GSW aus Frankfurt, auf den Punkt. Friederike Krinn, Niederlassungsleiterin Rhein-Main von Landmarken, stimmt zu: „Neubau kann sich aktuell nur in absoluten A-Lagen noch rechnen. Aufstockung oder Nachverdichtung sind folglich die neuen Formen des Neubaus.“ Für Projektentwickler gibt es laut Christoph Wittkop, Geschäftsführer der Sonar Real Estate, oft nur zwei Optionen: „Entweder bauen sie als Service Developer für andere oder sie gehen stärker in die Bestandsrevitalisierung aufgrund der manchmal günstigeren Gesamtkosten im Verhältnis zu erzielbaren Mieten und Exitmöglichkeiten.“ Ist die Flucht in den Bestand folglich eine alternativlose Handlung, um den Geschäftsbetrieb fortführen zu können? Wittkop verneint kategorisch und nennt die Vorteile einer Revitalisierung: Ein vorhandenes Grundstück mit gesichertem Planungsrecht spart Kosten für Erschließung und Genehmigung ein, ebenso entfallen Budgets für Rohbau und Abriss. In Summe ergebe sich somit eine Ersparnis von bis zu 30 Prozent bei Entwicklungen im Bestand, sofern die Nutzungsart nicht verändert wird. BAUEN IM BESTAND ALS DREIKLANG Mit dem gesicherten Cashflow durch bestehende Mietverhältnisse wäre noch ein weiterer Pluspunkt zu nennen, der gleichwohl zu einem terminologischen Problem führt. So definiert der jährlich erscheinende „Bestandskompass“ für Büroimmobilien des Baudienstleisters apoprojekt Revitalisierung als Entkernung des Gebäudes bei notwendigem Auszug der Mieterschaft. Eine solch umfassende Sanierung, die gleichsam nur den Rohbau stehen lässt, führt de facto zu einer Immobilie, die nur noch aus architektonischer Sicht den Vergleich mit einem Neubau zu scheuen braucht. In dieser Hinsicht summierte sich die Zahl der kernsanierten Bürofläche in den vergangenen fünf Jahren auf 1,4 Millionen Quadratmeter, für 2026 erwarten die Fachleute ein Rekordvolumen von 500.000 Quadratmetern. Für Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung, beginnt Bauen im Bestand mit einem Dreiklang: „Wenn Dach, TGA und Fassade erneuert werden müssen, ist es auch aus Kostengründen meistens sinnvoll, das Gebäude neu zu positionieren.“ Eine solche Neupositionierung geht in der Regel mit einem neuen Mieterbesatz, einer neuen Flächenaufteilung und mitunter auch mit einer neuen Nutzungsmischung einher – allesamt Resultate gestiegener Nutzeranforderungen. Gerade die Nutzer sind es, die Bestandshalter zu einer intensiveren Befassung mit ihren Flächen bringen. Die Corona-Pandemie, so Eva Welzenbach, Geschäftsführerin von Advenis Germany, war ein Katalysator für das bereits lang anhaltende Phänomen einer Nutzer-Professionalisierung, die nun auch mit externer Unterstützung einhergeht: „Makler wirken mitunter sehr forsch als Mietervertreter und führen Verhandlungen mit harten Bandagen.“ Ein Beispiel für Flächenkreativität im Bestand liefert der von Momeni unter dem Projektnamen „Sachs“ verantwortete Umbau einer denkmalgeschützten Bankzentrale in der Kölner Innenstadt: „Arbeitsorte funktionieren zuallererst als Ort der Begegnung und der Kommunikation. Hierzu leistet die Umwandlung einer historischen Kassenhalle in ein öffentliches Working Café oder eines tristen Innenhofs in einen attraktiven ‚Pocket Park‘ einen Beitrag“, sagt Projektleiter Ulrich Wetterkamp. Zum Gebot der Stunde gehöre derzeit allerdings noch viel mehr Multi Tenant statt Multi Use, wie Sebastian Lindner, Savills-Niederlassungsleiter in Düsseldorf, betont: „Eine Misch D nutzung verschiedener ImmobiTEXT Dr. Ulrich Nagel
13 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 lienarten nach einem Refurbishment ist zwar sinnvoll, aber nicht immer investorentauglich. Wir haben bislang zu wenige Praxisbeispiele gelungener Umwandlungen von reiner Büronutzung hin zu Mixed Use.“ STEIGERUNG BEI DER ENERGETISCHEN ERTÜCHTIGUNG Neben den umfassenden Eingriffen in die Immobilie gibt es die rein energetische Ertüchtigung. Für neue Wärmequellen sowie die sanierte Dämmung von Fenstern, Fassaden, Dächern und Kellern wurden von 2021 bis 2023 nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstituts DIW bundesweit zwar 20 Prozent mehr ausgegeben. Doch angesichts der gleichzeitigen massiven Zunahme der Baukosten bedeutet die Summe von 72 Milliarden Euro im Jahr 2023 eine preisbereinigte Reduzierung des Sanierungsvolumens von sechs Prozent. Da die politische Direktive Dekarbonisierung lautet, also die EU-weite Vorgabe der CO2-Reduktion um 90 Prozent gegenüber 1990, ziehen die meisten Marktteilnehmer die energetische Sanierung der Revitalisierung vor. Eine Expertenbefragung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) vom Jahresbeginn 2025 ermittelte eine Wachstumsprognose energetischer Ertüchtigungen je nach Nutzungsart zwischen 34 Prozent (Einzelhandel) und 52 Prozent (Mietwohnungen). Demgegenüber fallen die Wachstumserwartungen für umfassende Repositionierungen mit niedrigen zweistelligen Werten vergleichsweise gering aus. Doch Jens Fieber rechnet hierzulande mit einem Aufschwung dank einer regulatorischen Verschärfung: „Es ist sehr wahrscheinlich, dass wir schon bald das englische System mit einem Vermietungsverbot für marode, energetisch schlechte Flächen übernehmen werden.“ Bauen im Bestand – ob umfassende Revitalisierung oder einfache Sanierung – hat sich nicht nur aufgrund von Regulatorik und Nutzererwartungen etabliert, sondern allen voran aufgrund gestiegener Kapitalvolumina. „Bauen im Bestand ist kein Hype, sondern eine Einsicht. Die Beliebtheit des Produkts erklärt sich aus dem gewachsenen Kapital, es gilt wieder die alte Marktregel ‚Follow the money‘“, formuliert es Anastasija Radke, Geschäftsführerin des Immobilienberaters KVL und Vorstandsmitglied im Verband für Bauen im Bestand. Die im Februar 2023 gegründete Brancheninitiative zählt mittlerweile mehr als 180 Mitglieder – mehrheitlich zwar Privatpersonen, aber auch große Marktakteure wie Goldbeck, Edge oder List. Zwar gibt es noch keine einheitliche Studie über abgeschlossene Finanzierungen für Revitalisierungen, doch die Banken werden zum wesentlichen Treiber der Entwicklung. FREMDKAPITAL IST ZUGÄNG- LICHER ALS EIGENKAPITAL Dabei lassen sie sich auch nicht von fehlenden ESG-Standards für grüne Finanzierungen irritieren, wie Stephen von der Brüggen, Partner von Art-Invest in Frankfurt, beobachtet: „Banken schauen auf den Track Record der Entwickler und die Projektgutachten. Da sie nach und nach ein eigenes ESG-Scoring mit Vorzug für Bestand etablieren, gibt es „BAUEN IM BESTAND IST KEIN HYPE, SONDERN EINE EINSICHT. DIE BELIEBTHEIT DES PRODUKTS ERKLÄRT SICH AUS DEM GEWACHSENEN KAPITAL, ES GILT WIEDER DIE ALTE MARKTREGEL ‚FOLLOW THE MONEY‘. “ Anastasija Radke, Geschäftsführerin des Immobilienberaters KVL und Vorstandsmitglied im Verband für Bauen im Bestand 1 SANIERUNG Die umfassende Revitalisierung dieses Büro- gebäudes in der Chausseestraße 23 in Berlin-Mitte ist abgeschlossen
14 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung keine Finanzierungshemmnisse für Revitalisierungen.“ Ähnlich sieht es Michael Fesselmann, Geschäftsführer des ESG-Beraters Green Lion: „Über die Integration der EU-Gebäuderichtlinie in ihre Kreditvergabe setzen Banken klare Anreize für energetische Sanierung und nachhaltige Entwicklung.“ So peilt die Deutsche Pfandbriefbank beispielsweise bis 2026 an, den Anteil der Green Loans ihrer gewerblichen Immobilienkredite bei 30 Prozent zu etablieren. Andere Banken wie die BayernLB, die HypoVereinsbank oder die Aareal Bank arbeiten zwar ohne konkrete Eigenmaßgaben, haben jedoch detaillierte grüne Finanzierungsrichtlinien gemäß der EU-Taxonomie entwickelt. Etwas skeptischer sieht es Christopher Mertlitz, Head of European Investments des US-amerikanischen Investmentmanagers W.P. Carey: „Banken stellen nach wie vor strenge Anforderungen an die Finanzierung von Non-Core-Projektentwicklungen.“ Er plädiert gerade mit Blick auf Unternehmensimmobilien und Gebäude der öffentlichen Hand für Sale-Leaseback-Lösungen, um den Bestand der Gewerbeimmobilien schrittweise zu modernisieren: „Auch aus Sicht der Banken tragen solche Transaktionen zur Verbesserung wichtiger Bilanzkennzahlen durch die Reduzierung der Verschuldung bei.“ Für Anastasija Radke liegt das Problem weniger auf der Finanzierungs- als vielmehr auf der Eigentümerseite, die noch zu wenig Transparenz im Portfolio aufweist: „Banken zeigen sich offener für Finanzierungen im Bestand. Doch dafür benötigen sie mehr Daten von den Bestandshaltern.“ Bei der Frage nach Eigenkapital für Bauen im Bestand besteht hingegen Uneinigkeit im Markt. „Insbesondere deutsche Institutionelle mit niedrigen Kapitalkosten erachten Bauen im Bestand als hochgradig wichtigen Faktor bei ihren Investments“, urteilt beispielsweise Michael Morgenroth, CEO der Caerus Debt Investments. Das sieht Sonar-Chef Wittkop anders. Theoretisch gebe es zwar Potenzial für Revitalisierungen von Büroimmobilien in Randlagen, die verstärkt und teilweise historisch günstig angeboten werden. Doch viele Projekte kommen aufgrund mangelnder Finanzierung nicht zustande: „Value-add-Projekte kann ich aktuell fast ausschließlich mit ausländischem Kapital finanzieren, die meisten deutschen institutionellen Anleger sind hierfür üblicherweise zu risikoavers.“ PROBLEM REFINANZIERUNG Ist eine Bestandsentwicklung hingegen abgeschlossen, profitiert die Eigentümerseite laut Berechnungen von apoprojekt in hohem Maße: Statistisch gesehen verdoppelt sich die Miete – unabhängig von der Lage des Objekts. Dennoch müssen sich die Sanierungskosten von circa 2.000 Euro pro Quadratmeter mit den erwarteten Mieten die Waage halten. Folglich können Märkte mit Spitzenmieten weit unter 20 Euro kaum mit umfassenden Revitalisierungen aufwarten, wie Sven Carstensen, Vorstand des Researchers bulwiengesa, anmerkt. Die Angaben beziehen sich auf Büroimmobilien; im Hotelsektor stellt sich die Mietenproblematik weitaus gravierender dar. Gestiegene Energie- und Personalkosten samt Rückzahlung der Corona-Kredite drückten in den vergangenen Jahren auf die Bücher der Betreiber. Ihre Beteiligung an Revitalisierungen kann daher nur minimal ausfallen, worauf Tina Froböse, Gründerin der Select Hotel Consulting, hinweist: „Die Kosten für eine tiefgreifende Bestandssanierung können kaum mehr über noch höhere Pachten refinanziert werden. Die Pachten wiederum verlangen höhere Zimmerpreise – und hier ist vorläufig eine gewisse Schmerzgrenze beim Endkunden erreicht.“ 1
15 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Dementsprechend belegen Hotels im Projektvolumen-Ranking von bulwiengesa von 2020 bis 2027 nur den fünften Platz – nach Büro, Wohnen, Handel und Logistik. Anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen, Unsicherheit über Mietabschlüsse in Randlagen und die Gefahr ausufernder Kosten durch Überraschungen im Bestand bleiben Sorgenfaktoren im Gewerbeimmobilienbereich. Wie der ESG-Dienstleister Deepki in einer Umfrage im Juni 2024 ermittelte, weist jeder zweite Bestandshalter in Europa eine Quote von mindestens 30 Prozent Stranded Assets im Portfolio auf. Angesichts einer gewissen Ratlosigkeit tendieren weiterhin einige Asset Manager zum Abriss. Laut einer Studie der Deutschen Umwelthilfe sind es pro Jahr in Deutschland 14.000 Gebäude, die einem Abriss zum Opfer fallen und zum Bau2 schuttanteil von 50 Prozent am gesamten Müllaufkommen beitragen. Die KVL-Geschäftsführerin Radke bringen solche Entscheidungen in Rage: „Wenn Bestandshalter keine Expertise, sondern Angst haben, wie sie mit einem Stranded Asset umgehen sollen, müssen sie entweder lernen oder den Bestand verkaufen: an Leute, die wissen, wie man mit Bestand umgeht – denn diese gibt es!“ ABRISS ALS ULTIMA RATIO Etwas pragmatischer sehen es ArtInvest-Partner von der Brüggen, der eine allzu poröse Betonstruktur als Abrissgrund formuliert, und HIH-Geschäftsführer Fieber, der den Abriss eines Bürogebäudes in Stuttgart aufgrund einer Deckenhöhe von 2,10 Metern verantwortete. Zwar ist eine individuelle Objektbetrachtung immer notwendig, doch eine grobe Orientierung am Baualter hilft bei der Entscheidung Sanierung versus Abriss: „Bei Gebäuden, die vor den 1980er Jahren errichtet wurden, kann mehr als die Hälfte abgerissen werden. Schadstoffe und eine schlechte Bausubstanz lassen keine wirtschaftlich rentable Sanierung zu“, urteilt Stefan Heselschwerdt, Partner von Drees & Sommer in Köln. Gleichwohl, so die Experten, darf eine Abrissentscheidung niemals ohne eingehende Machbarkeitsstudien erfolgen. ESG-Berater wie Heselschwerdt, aber auch Baudienstleister bringen daher ihre Kompetenzen in der neuen Phase 0 ins Spiel. Vor der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)-konformen Leistungsphase eins der Grundlagenermittlung setzen sie eine objektspezifische Potenzialanalyse der Immobilie an. „‚Erst grübeln, dann dübeln‘ ist mein Motto. Gerade die öffentliche Hand hätte in der Vergangenheit viel Geld eingespart, wenn sie vor einem Bauprojekt erst einmal detaillierte Machbarkeitsstudien beauftragt hätte“, so Heselschwerdt. Doch die Kommunen denken um und zeigen gemäß den baukulturellen Richtlinien des Bundes mehr Bereitschaft für Bauen im Bestand. Stephen von der Brüggen sieht eine gute Entwicklung: „Planungsämter sind zu Konzessionen beispielsweise im Brandschutz bereit, wenn der Entwickler entsprechende Kompensationsmaßnahmen wie eine Erweiterung der Brandmeldeanlage oder druckbelüftete Treppenhäuser anbietet.“ Dem pflichtet Wolfgang Sigg, Geschäftsführer des Projektentwicklers Schwitzke Project, 1 PROJEKT „SACHS“ Der Umbau einer denkmalgeschützten Bankzentrale in der Kölner Innenstadt zu einem Ort der Begegnung und der Kommunikation 2 DIE DACH- TERRASSE des Projekts „Sachs“ bietet einen spektakulären Ausblick
16 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung bei. Er verweist lobend auf das Land Berlin, wo die Entwickler die Prüfingenieure für den Brandschutz selbst aussuchen können. Der damit einhergehende Verzicht auf einen zweiten Fluchtweg im Bestand werde zu einem wesentlichen Pro-Argument für die Revitalisierung: „Ein Abriss ist für uns fast immer Ultima Ratio“, so Sigg. HERAUSFORDERUNGEN IM WOHNUNGSSEKTOR Während im Bereich Büro und Logistik Revitalisierungen durch Mietsprünge refinanziert werden können, steht die Wohnungswirtschaft vor der Abwägung zwischen effektivem Klimaschutz und einem sozialverträglichen Mietniveau. Knapp neun der 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland sind in den Händen von privaten oder öffentlichen Wohnungsunternehmen. Eines dieser Unternehmen ist RQI. Der im Januar 2024 gegründete Asset und Investment-Manager möchte bis Ende dieses Jahres bis zu 150 Millionen Euro in Bestandswohnungen vornehmlich aus den 1950er bis 1970er Jahren investieren. Hierbei setzt das Wiesbadener Unternehmen allen voran auf umfängliche energetische Sanierungen. „Zentrale Faktoren für eine Bestandssanierung sind die Fragen, ob das Mietniveau im Objekt eine signifikante Mieterhöhung zulässt und ob ein optimaler Mix aus förderfähigen Maßnahmen vorliegt“, erklärt Dominik Schott, Geschäftsführer der RQI Asset Management. Steigende Mieten sind bei öffentlichen oder kirchlichen Unternehmen jedoch kein beliebter Hebel zur Refinanzierung ihrer Modernisierungen. Bei der GSW in Frankfurt hofft man daher auch auf großzügige Förderkulissen: „Eine im Rahmen der Koalitionsverhandlungen angekündigte Vereinfachung und gesteigerte Attraktivität der Förderlandschaft wird uns dabei zusätzlich unterstützen“, so Geschäftsführer Andreas Schulz. Ob diese auch das Bauen im Bestand betreffen wird, ist angesichts der vorsichtigen Formulierungen des schwarz-roten Koalitionsvertrags jedoch die Frage. Das „Wirtschaftlichkeitsgebot“ und der „Verzicht auf Zwangssanierungen“ sind für die neue Bundesregierung maßgeblich bei der Erreichung eines klimafreundlichen Gebäudebestands. Zu den noch bestehenden Förderangeboten des Bundes zählt beispielsweise die Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG), die einen 15-prozentigen Tilgungszuschuss auf energetische Sanierungen vorsieht. Für Anbieter serieller Sanierung wie B&O Bau handelt es sich um einen maßgeblichen Faktor für Modernisierungen in der Breite: „Leider wissen gerade kleine und mittlere Wohnungsunternehmen darüber aber nicht immer gut Bescheid“, merkt B&O-Geschäftsführer Wolfgang Hammer an. Die im Dachverband GdW vereinigten Wohnungsunternehmen hatten 2018 mit Blick auf das niederländische Energiesprong-Konzept eine Rahmenvereinbarung geschlossen, die für rund 500.000 geeignete Wohnungen eine Massensanierung mittels Vorfertigung von Fassaden- und Dachelementen sowie digitaler Planung im BIM-Modell vorsah. Noch hat sich das Produkt in der Breite nicht durchgesetzt, die bereits vor sieben Jahren vom GdW beklagte mangelnde Zahl an Anbietern besteht bis heute fort. Zu den erfolgreichen und wachsenden Anbietern in diesem Segment zählt die in Erlangen beheimatete Niersberger Group. Ihr Geschäftsführer René Fabian sagt: „Viele Genossenschaften und kleinere Wohnungsunternehmen stehen bei der Erreichung der Klimaneutralität bis 2045 vor erheblichen finanziellen und organisatorischen Hürden. Eine enge Zusammenarbeit mit interdisziplinär aufgestellten Baudienstleistern kann helfen, wirtschaftlich realistische Transformationspfade für die Bestände zu entwickeln.“ Für eine Breitenwirkung gelte es Barrieren wie die Einzelvergabe und die analoge Planung aufzugeben. Die kurzen Projektzeiträume durch die Vergabe an einen Generalübernehmer müssten ebenso berücksichtigt werden wie die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus eines Wohngebäudes dank digitalem Zwilling: „Maßnahmen zur Instandhaltung, energetischen Optimierung und ESG-Berichterstattung lassen sich damit fundiert kalkulieren“, so Fabian. OPTIMIEREN STATT SANIEREN Gleichwohl bedarf es eines homogenen Baubestands, der allerdings schon in kleinen Stückzahlen seriell zu sanieren ist. B&O Bau bietet seine Dienste beispielsweise ab 1.000 Quadratmeter Sanierungsfläche an, die Ausschlusskriterien sind eher logistischer Natur: „Fassadenelemente bis zu zwölf Meter Länge können transportiert werden, eventuell gibt es auch noch maximale Kranlasten zu berücksichtigen“, sagt Wolfgang Hammer. Bleiben die Marktbedingungen beim Status quo, geht die Tendenz eher zu kleinen Maßnahmen als zu umfassenden Modernisierungen. Diese können in einer simplen Effizienzhebung der Beheizung liegen, worauf ESG-Berater Fesselmann hinweist: „Die Regel sollte ‚Optimieren statt sanieren‘ lauten: Durch den Einsatz von Smart Metering in Kombination mit intelligenter Heizungssteuerung und -optimierung lassen sich bis zu 15 bis 20 Prozent der Energiekosten einsparen.“ Das weit verbreitete Vorurteil, dass Bestandssanierungen regelmäßig einkommensschwache Mieter verdrängen, bestätigt sich nicht. RQI-Manager Schott kalkuliert mit einer Fluktuation von maximal 15 Prozent, bei der GSW sind es sogar unter fünf Prozent. „NEUBAU KANN SICH AKTUELL NUR IN ABSOLUTEN A-LAGEN NOCH RECHNEN. AUFSTOCKUNG ODER NACHVERDICHTUNG SIND FOLGLICH DIE NEUEN FORMEN DES NEUBAUS.“ Friederike Krinn, Niederlassungsleiterin Rhein-Main von Landmarken
Ob Neubau oder Sanierung – Energieeffizienz oder Barrierefreiheit: Wir fördern nachhaltige Ideen für Ihre Miet-Immobilie. Sie möchten mehr erfahren? Wir beraten Sie gerne persönlich. 3ZIMMER, KÜCHE, NACHHALTIG. FÖRDERN WIR.
18 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung VERWALTER, GESTALTER, DIGITALISIERER Die ESG-Vorgaben der EU, der steigende Druck zur Dekarbonisierung, ein immer älter werdender Gebäudebestand und neue technische Möglichkeiten – all das verändert die Aufgaben des Property Managers grundlegend. Die Bestandssanierung wird zur STRATEGISCHEN KERNAUFGABE – mit Auswirkungen auf Organisation, Prozesse und Kompetenzen. EDLER BESTAND Traditionelles Design und moderne Technik müssen sich nicht zwangsläufig ausschließen
19 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 ner. Moderne ERP- und CAFM-Systeme sind heute mehr als Verwaltungssoftware – sie sind Steuerungsinstrumente für nachhaltiges Immobilienmanagement. Besonders im Kontext der Bestandssanierung können sie gezielt zur Identifikation, Priorisierung und Umsetzung von Maßnahmen eingesetzt werden. Sie können Lebenszyklusanalysen von Bauteilen und Anlagen sowie Energieverbrauchs- und Emissionsmonitorings erstellen. Und sie können Zustandsbewertungen auf Basis von Wartungs- und Inspektionsdaten vornehmen. KI-gestützte Module erlauben es darüber hinaus, Prognosen über zukünftige Sanierungsnotwendigkeiten zu treffen. Sie analysieren historische Daten, vergleichen diese mit Benchmarks und simulieren unterschiedliche Szenarien. Damit können Property Managerinnen und Manager schnell „Hotspots“ im Portfolio identifizieren, Maßnahmenszenarien, etwa Vollsanierung versus Teilsanierung, vergleichen oder – immer wichtig – Förderprogramme und CO2-Bepreisung in Wirtschaftlichkeitsberechnungen einpflegen. Ein zunehmend relevantes Thema ist die Integration solcher Tools in ESG-Reporting-Strukturen. So lassen sich operative und strategische Ziele miteinander verknüpfen – und die Sanierung wird zur Kennzahl im Nachhaltigkeitsbericht (siehe Tabelle unten). WAS TUN BEI RISIKEN UND KOSTEN? Dennoch und trotz Digitalisierung: Bestandssanierungen sind komplexe Vorhaben. Unterschiedlichste Gewerke, unklare Substanz, Nutzeranforderungen und rechtliche Auflagen treffen aufeinander. Für Property Manager bedeutet das: Risikomanagement ist kein Randthema mehr, sondern essenzieller Seit Inkrafttreten der EU-Taxonomie-Verordnung und der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) geraten Immobilienbestände in den Fokus regulatorischer Nachhaltigkeitsanforderungen. Die Verpflichtung zur Berücksichtigung von ESG-Kriterien ist für Bestandshalter nicht mehr optional, sondern Voraussetzung für den Zugang zu Finanzierung, Investitionen und gesellschaftlicher Akzeptanz. Property Manager – oft als Bindeglied zwischen Eigentümer, Nutzer und Technik agierend – müssen diese Anforderungen in operative Prozesse übersetzen: • Im Betrieb: Verbrauchs- und Emissionsdaten müssen lückenlos erfasst, analysiert und berichtet werden. Dazu gehört die Integration von Messdaten in Energiemanagementsysteme sowie die Darstellung von CO2-Kennzahlen im ESG-Reporting. • Bei Sanierungen: Es gilt, Investitionsentscheidungen mit Nachhaltigkeitszielen abzustimmen. Das bedeutet, energieeffiziente Technologien auszuwählen, Lebenszykluskosten zu bewerten und Umweltwirkungen zu minimieren. Dazu sind unter anderem nötig Grundkenntnisse zu relevanten Rechtsgrundlagen (EU-Taxonomie, GEG, CSRD, DIN EN 15232), Vertrautheit mit ESG-Ratings und Nachhaltigkeitsberichten sowie Methodenkompetenz zur Erarbeitung gebäudebezogener Sanierungsstrategien. Nicht zu verachten ist natürlich auch die Fähigkeit, technische, ökologische und wirtschaftliche Zielsetzungen miteinander zu verbinden. ESG-konformes Handeln bedeutet, Zielkonflikte – etwa zwischen energetischer Effizienz und Mietentwicklung – transparent und faktenbasiert zu moderieren. Die Verwalterinnen und Verwalter sind dabei nicht allein. Denn mit der Digitalisierung haben sie einen mächtigen – und intelligenten – PartTEXT Frank Urbansky Tabelle 1: ERP- und CAFM-Systeme zum Thema (kein Anspruch auf Vollständigkeit) Anbieter Systemtyp Beschreibung Besonderheiten Sanierungsbedarf Energiemonitoring Planon CAFM/IWMS Integrierte Lösungen für Immobilien- und Facility Management Weltweite Präsenz, umfassender Funktionsumfang Modul zur baulichen Zustandsbewertung vorhanden Integriertes Energiemanagement mit AnalyseTools Aareon ERP/CAFM Softwarelösungen für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Spezialisierung auf Wohnimmobilien Integration mit digitalen Gebäudeakten zur Zustandserfassung Anbindung an Smart-Metering-Systeme möglich Ramco Systems ERP/CAFM Cloud-basierte Facility-Management-Plattform Modular, Echtzeit-Datenanalyse Modul für Wartungs- und Sanierungsplanung Monitoring-Modul mit Verbrauchsberichten EcholoN CAFM Verknüpft CAD- und ERP-Daten für Prozessoptimierung Starker Fokus auf Automatisierung Wartungsplanung mit Sanierungshistorie Datenimport aus Energiemanagementsystemen IMSWARE CAFM System für Wartung und Betrieb nach DIN/ISO Hohe Anpassbarkeit Gebäudestatus-Modul zur Bewertung von Investitionsbedarf Visualisierung und Analyse von Verbräuchen SAP ERP/CAFM Lösungen für Immobilien- und Facility-Prozesse Nahtlose Integration mit anderen SAP-Modulen Sanierungsbedarfsplanung über Instandhaltungsmodul Erweiterbar um Energiemanagement-Add-ons Quelle: Eigene Recherche
20 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung Unregelmäßige Laufzeiten oder Taktungen könnten auf einen Sanierungsbedarf der Heizungsanlage hinweisen. Ebenso könnten verdächtig hohe Vorlauftemperaturen oder eine permanente Über- oder Unterschreitung von Sollwerten ein frühes Warnsignal sein, so sein Tipp für Verwalter. Und: Deutlich abweichende Vor- und Rücklauftemperaturen könnten ebenfalls auf Probleme hindeuten, genauso wie häufige Störungen oder Wartungseinsätze. Property Manager müssen sich also schon jetzt (auch wenn die Anlage augenscheinlich noch halbwegs geradeaus läuft) folgende Fragen stellen: Welche technischen Alternativen sind für den Standort geeignet (etwa Fernwärme, Wärmepumpe, Hybridlösungen)? Welche Voraussetzungen bestehen gebäudeseitig (so Flächenheizung, Dämmstandard, Aufstellfläche)? Und heutzutage dank Digitalisierung kein Hexenwerk: Wie lassen sich Anlagen intelligent vernetzen und steuern? Digitale Heizungszentralen, ausgestattet mit Monitoring, Fernzugriff und automatisierter Regelung, schaffen nicht nur Transparenz über Energieflüsse, sondern verbessern auch die Betriebsführung nachhaltig. Besonders in großen Portfolios mit mehreren Standorten bietet dies enorme Effizienzpotenziale. Doch wie kann man die heben? „Im Sanierungsprozess sollte der Property Manager zunächst die Koordination zwischen Technikern, Dienstleistern und Eigentümern übernehmen, die Entscheidungsfindung auf Basis belastbarer Daten vorbereiten und die Budgetplanung sowie die Beantragung von Fördermitteln unterstützen. Zudem ist auch die Kommunikation mit Mietern bei Maßnahmen im Gebäude eine wichtige Aufgabe“, so Thumfart. Nicht zuletzt seien natürlich auch das Monitoring der Umsetzung und die Qualitätssicherung wichtig. In der Zusammenarbeit mit Verwaltern sei der Digitalisierungsgrad sehr heterogen ausgeprägt – er reiche von der Nutzung von Excel bis hin zu Bestandteil der Projektsteuerung. Doch welche Probleme treten besonders häufig auf? Insbesondere in frühen Planungsphasen ist die Bandbreite möglicher Baukosten groß. Nur durch belastbare Zustandsanalysen, Referenzwerte und frühzeitige Einbindung von Fachplanern lassen sich Risiken minimieren. Häufig ergeben sich während der Bauphase neue Erkenntnisse zur Bausubstanz. Transparente Verträge, klare Schnittstellen und ein vorausschauendes Nachtragsmanagement sind hier entscheidend. Und: Gerade in bewohnten Objekten sind Logistik, Kommunikation und Ausweichlösungen zentrale Aufgaben. Hier ist Fingerspitzengefühl ebenso gefragt wie ein durchdachter Bauzeitenplan. Hilfreich sind dabei standardisierte Sanierungsleitfäden (z. B. vom GdW, der dena oder dem BBSR, siehe Tabelle oben) und – logisch – digitale Baulogistik-Tools und Kommunikationsplattformen. Damit können auch praxisnahe Checklisten für die Sanierung im laufenden Betrieb erstellt und verfolgt werden. HEIZUNGSKELLER ALS EPIZENTRUM DER SANIERUNG In kaum einem Bereich ist das Dekarbonisierungspotenzial so groß wie im Heizungskeller. Heizungsanlagen sind oft veraltet, ineffizient und werden noch immer überwiegend fossil betrieben. Gleichzeitig bieten sie den größten Hebel für kurzfristige CO2Einsparungen. „Typischerweise beobachten wir in Heizungskellern von Bestandsgebäuden einen Sanierungsbedarf aufgrund von veralteter oder ineffizient eingestellter Heiztechnik, die nicht selten sogar auf Werkseinstellungen belassen wurde. Häufig ist auch die Dämmung der Rohrleitungen unzureichend, der Außenfühler defekt oder es fehlt an Sensorik und Monitoring-Technologie“, erklärt Maximilian Thumfart, CTO bei metr Building Management Systems GmbH, das Dilemma. 1 MONITORING Ein digitalisiertes Monitoring ermöglicht eine lückenlose Überwachung der Heizungsanlage Tabelle 2: Anbieter von Leitfäden für die Sanierung Organisation Leitfaden Inhalt Besonderheiten GdW (Spitzenverband der Wohnungswirtschaft) und dena (Deutsche Energie-Agentur) Wegweiser zur seriellen Sanierung Anleitung für Wohnungsunternehmen zur Planung, Umsetzung und Evaluierung serieller Sanierungsprojekte Kombiniert digitale Planung mit automatisierter Vorfertigung und standardisierten Prozessen; enthält Checklisten, Musterverträge und Best Practices BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen Unterstützung von Eigentümern bei der Erstellung integrierter Konzepte und Investitionsstrategien für die energetische Sanierung Fokus auf der Aufwertung von Großwohnsiedlungen durch integrierte Entwicklungsplanung Quelle: Eigene Recherche
21 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 modernen ERP-Systemen (siehe auch Tabelle unten). Mit solchen Systemen könne man Vor- und Rücklauftemperaturen, Regelparameter und Einstellungen bereitstellen, so Thumfart. Die Betriebszeiten von Heizkesseln und Pumpen seien weitere wichtige Daten. Zudem erfasse man den Energieverbrauch pro Einheit oder Gebäude und biete Vergleichswerte zur Bewertung der Effizienz. Den Property Manager unterstützten solche Tools durch automatisierte Berichte, die konkrete Handlungsempfehlungen enthalten. „Wir bieten eine Portfolio-übergreifende Übersicht mit automatischen Empfehlungen zum Sanierungsbedarf, die auf den von uns erhobenen Daten basieren. Grafische Auswertungen ermöglichen eine verständliche Kommunikation mit allen Stakeholdern. Zudem integrieren wir Frühwarnsysteme für technische Störungen und bieten ein Dashboard für das Live-Monitoring der Anlagen“, so Thumfart. WIE LÄUFT SO EIN PROJEKT AB? Es beginne mit einer technischen Bestandsaufnahme der im Heizungskeller verbauten Technik. Anschließend erfolge die Installation der gewählten Lösung. Danach starte die Datenerfassung und -analyse. Basierend darauf würden Handlungsempfehlungen für manuelle Optimierungen erstellt. Parallel dazu erfolge eine kontinuierliche vollautomatische Optimierung der Heizungsanlagen. „In der Praxis hat sich eine enge Zusammenarbeit mit einem festen Ansprechpartner auf beiden Seiten bewährt, verbunden mit klaren Kommunikationswegen und regelmäßigen Projekt-Updates“, so der metr-Experte. Solche Systeme ließen sich über eine REST-APISchnittstelle in bestehende ERP-Systeme integrieren. Zudem sei ein Datenexport als CSV- oder ExcelDatei möglich. Und wohin führt dieser Weg? „Die erhobenen Betriebsdaten werden den Property Manager künftig darin stärken, fundierte Entscheidungen zu treffen, Probleme frühzeitig zu erkennen und die Erfolge von Sanierungsmaßnahmen sichtbar zu machen“, erklärt Thumfart. Sanierungen im Bestand betreffen viele: Eigentümer, Mieter, Dienstleister, Kommunen. Property Manager müssen hier nicht nur technisch und wirtschaftlich planen, sondern auch kommunikativ steuern. Dazu gehören eine frühzeitige Einbindung der Nutzer – etwa durch Informationsveranstaltungen oder digitale Mieterdialoge – und definitiv eine transparente Darstellung von Nutzen, Kosten und Alternativen. Nicht zu unterschätzen ist auch die Zusammenarbeit mit Kommunen, etwa bei der Anbindung an Wärmenetze oder Quartierskonzepte (siehe auch IW 2/2025, S. 82, Fernwärme). FAZIT: NEUE ROLLEN, NEUE CHANCEN Die Rolle des Property Managers wandelt sich grundlegend: vom reinen Verwalter hin zum Sanierungsmanager und strategischen Treiber von ESGZielen. Wer jetzt in Know-how, Digitalisierung und strukturierte Planung investiert, gewinnt nicht nur regulatorische Sicherheit, sondern auch wirtschaftliche Vorteile. Dafür gilt es, gezielt ESG-Wissen aufzubauen – etwa durch Schulungen, Zertifizierungen und aktuelle Leitfäden –, digitale Werkzeuge wie ERP-Systeme, CAFM und Energiemonitoring aktiv zu nutzen sowie Sanierungsfahrpläne auf Gebäude- oder Portfolioebene zu entwickeln. Fördermittel aus Programmen wie BEG, KfW oder für serielle Sanierungen sollten konsequent ausgeschöpft werden. Gleichzeitig ist eine gezielte Kommunikation mit Eigentümern, Nutzern und Dienstleistern essenziell. Bestandssanierung ist heute keine technische Nebenaufgabe mehr, sondern eine zentrale Managementdisziplin – und möglicherweise der entscheidende Hebel für eine nachhaltige und wirtschaftlich tragfähige Immobilienzukunft. Tabelle 3: Anbieter digitaler Steuerungs- und Monitoring- systeme für die Wärmeversorgung Anbieter Produktname Funktionen Besonderheiten Kugu Kugu Heizungssteuerung Fernüberwachung und -steuerung von Heiz- systemen, Energieverbrauchsanalyse Integration in bestehende Systeme, benutzerfreundliche App für Endkunden metr metr Heizungsoptimierung Integration mit digitalen Gebäudeakten zur Zustandserfassung Anbindung an Smart- Metering-Systeme möglich Immoconn Immoconn HeatControl Automatisierte Heizungsregelung, Verbrauchs- datenerfassung, Anomalieerkennung Speziell für Wohnungswirtschaft entwickelt, einfache Installation green fusion GreenFusion Heizungsoptimierung KI-basierte Steuerung, Integration erneuerbarer Energien, Lastmanagement Nachhaltigkeitsfokus, Optimierung für verschiedene Energiequellen paul Paul Heizungsmanager Digitale Heizungsüberwachung, Nutzerinteraktion, Verbrauchsberichte Nutzerzentrierter Ansatz, einfache Bedienung ista ista HeatPilot Smarte Heizungssteuerung, dynamische Heizkurve, Optimierung des Verteilsystems Weltweit tätig, umfangreiche Erfahrung im Energiemanagement Minol Minol Connect Heizungsmanagement Automatisierte Steuerung, Verbrauchsanalyse, Wartungsplanung Komplettlösungen für Immobilienverwaltungen, umfassender Service Noventic Noventic HeatControl Digitale Erfassung und Steuerung, Energieeffizienzsteigerung, Datenanalyse Integration in Smart- Building-Konzepte, interoperable Systeme Aedifion Aedifion Heating Optimization Cloudbasierte Optimierung, Datenanalyse, Schnittstellen zu verschiedenen Heizsystemen Einsatz von Künstlicher Intelligenz, flexible Anpassung an bestehende Infrastrukturen Techem Techem Smart System Digitale Heizungssteuerung, Verbrauchsdatenerfassung, Abrechnungsdienstleistungen International präsent, umfassendes Portfolio im Bereich Energiemanagement und Abrechnung Quelle: Eigene Recherche
22 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2025 Schwerpunkt Bestandssanierung Herr Geisler, welche typischen Sanierungsbedarfe sehen Sie in Heizungskellern von Bestandsgebäuden? Wir erleben da ein breites Spektrum. Rund 60 Prozent der Anlagen laufen mit Erdgas, etwa 20 Prozent hängen am Fernwärmenetz, 15 Prozent arbeiten noch mit Heizöl – je nach Region variiert das natürlich. Viele Heizungen funktionieren grundsätzlich, sind aber überdimensioniert oder schlicht veraltet. Besonders auffällig ist die Steuerungstechnik: Da ist häufig noch die Originalregelung aus den 1990er Jahren im Einsatz – inklusive entsprechender Einstellungen. Woran erkennt ein Verwalter frühzeitig, dass eine Heizungsanlage sanierungsbedürftig ist? Der Klassiker: Die Bude wird kalt – und dann klingelt das Telefon beim Verwalter. Besser ist natürlich, schon vorher hinzuschauen. Ein Indikator sind überhöhte Verbrauchswerte – wobei „hoch“ relativ ist. Wir orientieren uns am so genannten Heizkennwert. Alles über 100 bis 120 kWh/m² und Jahr sehen wir als auffällig – wobei das auch auf Dämmstandard und Nutzung ankommt. Gerade im Heizungsbereich – welche Rolle sollte ein Property Manager hier spielen? Die wichtigste Aufgabe ist: Transparenz schaffen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer erwarten vom Verwalter nicht nur eine Rechnung, sondern eine echte Entscheidungsgrundlage. Was kostet welche Maßnahme, wie wirkt sie sich auf CO2-Ausstoß und Nebenkosten aus, was ist umlagefähig? Eine veraltete Heizungsanlage heißt nicht zwangsläufig Komplettaustausch. Oft genügen Optimierungen. Erleben Sie so eine Zusammenarbeit mit Verwaltern schon heute in der Praxis? Das ist sehr unterschiedlich – grundsätzlich haben viele Verwalter inzwischen ein gutes Gespür für einfache, klare Prozesse entwickelt. Was aber bleibt, ist die steigende Komplexität: neue gesetzliche Vorgaben, Digitalisierung, viele Stakeholder. Da können IM HEIZUNGSBEREICH ist die wichtigste Aufgabe des Property Managers, Transparenz zu schaffen. Viele Eigentümer erwarten vom Verwalter nicht nur eine Rechnung, sondern eine echte Entscheidungsgrundlage. „ EINFACH WARM REICHT NICHT MEHR“ TEXT Frank Urbansky FELIX GEISLER ist Produktmanager Heizungsoptimierung beim Messdienstleister und Branchenprimus ista I N T E R V I E W
Ort und geben dann Empfehlungen – inklusive Einsparpotenzialen. Wir liefern also keine Theorie, sondern belastbare Entscheidungsgrundlagen. Wie läuft ein typisches Projekt ab? Zunächst halten wir den Aufwand bewusst niedrig. Wir starten mit einer Kurzprüfung – ohne Vor-OrtTermin. Daraus ergibt sich ein Angebot inklusive Einsparpotenzial und Effizienzklassen-Sprung. Nach Beauftragung folgt die Begehung, danach Umsetzung und Betrieb. Die Abrechnung erfolgt über eine Servicegebühr über zehn Jahre. Viele Verwalter verzichten dabei bewusst auf einen Beschluss, weil sich die Maßnahme aus den Einsparungen finanziert. Und zum Schluss: Welche digitalen Entwicklungen werden den Property Manager künftig besonders betreffen? Ganz klar: steigende Komplexität. Daten, Software, Regularien – alles wird mehr. Digitalisierung kann helfen, Maßnahmen zu bewerten, zu simulieren und gegenüber Mietern und Investoren verständlich zu kommunizieren. Gleichzeitig wächst der Druck durch ESG-Vorgaben, etwa im Rahmen der CSRD. Unser Appell: Frühzeitig mit Tools auseinandersetzen – nicht erst, wenn es brennt. Datenflut und Entscheidungslast schnell erdrückend wirken. Welche Daten können Sie zur Verfügung stellen, um den Sanierungsbedarf zu bewerten? Schon ohne Heizungsoptimierung liefern wir Monatsverbrauchsdaten, Kennwerte und Benchmarks. Mit unserem ESG-Manager lassen sich verschiedene Maßnahmen simulieren – inklusive Auswirkungen auf CO2 und Energieverbrauch. Diese Daten sind nicht nur für den Betrieb wichtig, sondern auch für Reportingpflichten gegenüber Banken oder Investoren. Gehen wir einen Schritt weiter und schließen unsere Heizungssteuerung an, erhalten wir ein vollständiges Bild: Temperaturen, Pumpenlaufzeiten, Ventilstellungen, Wetterprognosen, Störmeldungen – alles wird dokumentiert. So lassen sich Defekte oder Legionellenrisiken frühzeitig erkennen. Und wie unterstützen Ihre Systeme den Verwalter konkret? Unser Ziel ist, den Verwalter an der richtigen Stelle zu entlasten. Er weiß oft, welche Objekte „Probleme machen“. Aber warum – das bleibt oft unklar. Wir setzen genau dort an: Mit wenigen Basisdaten starten wir eine Analyse, erfassen die Technik vor Überragende Projekte. Überragende Finanzierungen. Mit einer hohen Expertise über alle Funktionen des Finanzierungsprozesses von gewerblichen Immobilien hinweg, einem grenzüberschreitenden Ansatz und einer engen Zusammenarbeit mit Finanzierungspartnern realisiert die pbb komplexe gewerbliche Finanzierungen. Partnerschaftlich unterstützen wir Ihre Immobilieninvestitionen und Immobilienentwicklungen. Immobilienfinanzierung so einzigartig wie Ihr Immobilienprojekt. pfandbriefbank.com _0RJWV_Anz_Immobilienwirtschaft_210x148mm_0525_RZ.pdf; s1; (210.00 x 148.00 mm); 13.May 2025 06:51:26;PDF_CMYK_Profilanwendung_ab150dpi; L. N. Schaffrath DruckMedien
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