69 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 „Die gestiegenen US-Zölle werden auch hierzulande die Inflation anheizen“, prognostiziert auch BF.direkt-CEO Fedele. „Erhöht die Fed ihren Leitzins, wäre es wahrscheinlich, dass die EZB dieser Zinspolitik folgt.“ Für die Immobilienbranche hätte dies erhebliche Konsequenzen. „Auf die Immobilienwirtschaft wirken höhere Zinsen bremsend“, so Fedele. „Dies könnte den leichten Aufschwung auf dem deutschen Immobilienmarkt ins Stocken bringen.“ ZOLLPOLITIK UND ZINSDYNAMIK BRINGEN DIE GLOBALE WIRTSCHAFT INS SPANNUNGSFELD Es entbehrt nicht einer gewissen Ironie, dass ausgerechnet der Immobilienmogul Trump nun Investoren von den Immobilienmärkten abzuschrecken droht. Dabei waren noch zu Jahresbeginn Immobilienmarktakteure zuversichtlich, dass die EZB mit einer lockeren Geldpolitik in diesem Jahr das Investmentgeschehen in Deutschland und der übrigen Eurozone massiv stützen würde. Durch die Leitzinssenkungen hätten sich „die Finanzierungskonditionen in Deutschland bereits spürbar verbessert und dürften sich noch weiter verbessern“, analysierte Nico Keller, Deputy CEO der Beratungsgesellschaft BNP Paribas Real Estate Deutschland, Anfang Januar und damit vor der Amtseinführung Trumps. „Dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in den nächsten Quartalen zusätzlich stimulieren.“ Davon gingen zu jenem Zeitpunkt auch zahlreiche Profianleger aus. Das zeigt eine von Mitte November bis Anfang Januar erfolgte Umfrage des Immobiliendienstleisters Savills unter Immobilieninvestoren mit einem verwalteten Gesamtvermögen von mehr als 800 Milliarden Euro zu deren Europa-Plänen. 45 Prozent von ihnen gaben dabei an, in diesem Jahr höhere Anlagerisiken eingehen zu wollen – insbesondere in der Erwartung weiter sinkender Zinsen. „Immer mehr Investoren sind gewillt, eine höhere Risikoexposition in Kauf zu nehmen, um ihre Renditeziele zu erreichen“, lautete damals das Fazit von Mike Barnes, Associate Director European Research bei Savills. Dieser Optimismus sei nun nicht mehr angebracht, sagt Ökonom Vornholz. „Immobilieninvestoren sind gut beraten, nicht auf weitere Leitzinssenkungen in der Eurozone und den USA zu spekulieren.“ Auch Daniel Bleiberg, Senior Economist bei der Deutschen Pfandbriefbank, sieht derzeit für „die Finanzierungskosten wenig Spielraum weiter abzusinken“. Allerdings erwartet er auch nicht, dass Trump eine so harte Zollpolitik fahren wird, dass „es zu einem dramatischen Anstieg der Inflation in den USA kommt“. Zu hohe Zölle, erklärt Bleiberg, „würden vor allem zu Lasten der amerikanischen Haushalte, aber auch der kleinen und mittleren Unternehmen gehen, die auf diese Importe angewiesen sind“. Damit aber würde Trump auch seine Wähler treffen. „Seriöse Prognosen“ über den Ausgang des Zollkonflikts seien „aktuell verfrüht“, sagt auch Felix Schindler, Head of Research & Strategy beim Hamburger Immobilienanlage-Manager HIH Invest Real Estate. Die Zollerhöhungen dürften von bei nur 2,1 Prozent rentiert. Parallel dazu zog die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe nach Beobachtung der Bundesbank von 2,93 Prozent am 28. Februar auf 3,2 Prozent am 2. April an. Die geplante höhere Verschuldung Deutschlands sei „keine gute Nachricht für die Immobilienmärkte“, meint Professor Tobias Just, Immobilienökonom und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg. Auch weil dadurch „weniger Geld für Fördermaßnahmen wie den Wohnungsbau bleibt“. Ein noch größeres Risiko droht durch den von den USA initiierten Handelskrieg. „Die Inflation könnte wieder angefacht werden“, sagt BundesbankPräsident Joachim Nagel. „Protektionismus führt in allen betroffenen Ländern zu Wohlfahrtsverlusten.“ Auch Frank Schrader, Leiter Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance, warnt, die US-Zollpolitik könne zu „höherer Inflation“ führen. Importabgaben verteuern Waren und treiben damit automatisch die Teuerung. „Kehrt mit den Zöllen die Inflation zurück, wäre die Federal Reserve Bank gezwungen, die Leitzinsen in den USA wieder anzuheben“, erklärt Andreas Loepfe, Geschäftsführer des unabhängigen Immobilienstrategieberaters und Investmentmanagers inREIM in Zürich. „Der Leitzins in den USA könnte bald auf einem höheren Niveau notieren als bislang angenommen“, ergänzt Mark Dowding, Chief Investment Officer bei BlueBay Asset Management, dem Vermögensverwalter der Royal Bank of Canada. Dabei hat die Teuerung in den USA ohnehin wieder an Fahrt gewonnen. Die Inflationsrate stieg von 2,4 Prozent im September auf zuletzt drei Prozent im Januar – und könnte noch deutlich stärker steigen. DER DROHENDE DOMINOEFFEKT: WENN DER DOLLAR DIE EUROZONE INS WANKEN BRINGT Trump hat zu Beginn dieses Monats die Abgaben auf in die USA importierte Waren deutlich angehoben. Für Produkte aus EU-Staaten beträgt der Zolltarif seither 20 Prozent. Für Automobile, das neben Maschinen bedeutendste Exportprodukt Deutschlands, werden sogar 25 Prozent fällig. Der US-Präsident wirft den Europäern vor, die Vereinigten Staaten auszunutzen: „Die EU ist gegründet worden, um die USA über den Tisch zu ziehen.“ Importe aus Südkorea unterliegen nun einem Zolltarif von 25 Prozent. Bei Waren aus China sind es gar 34 Prozent. Entsprechend tiefer müssen US-Konsumenten in die Tasche greifen, wenn sie diese Produkte erwerben wollen. Hebt die Fed den Leitzins an, würde dies die Inflation in die Eurozone zurückbringen. Der US-Dollar würde gegen den Euro aufwerten. Das Problem dabei: Alle Rohstoffe – von Öl, Gas, Bauxit, Kupfer und seltenen Erden bis hin zu Kaffee und Tee – werden an den internationalen Märkten in US-Dollar gehandelt. „Wertet der Dollar gegen den Euro auf, werden diese Ressourcen teurer in der Eurozone“, erklärt der Ökonom Günter Vornholz, Inhaber der Gesellschaft für Immobilienresearch in Lüdinghausen. Dies könnte die Inflation wieder anziehen lassen und die EZB zwingen, ihrerseits den Leitzins anzuheben. 2,5 Die von der EZB umgesetzte Leitzinssenkung um 25 Basispunkte auf 2,5 Prozent im März dürfte der wohl vorerst letzte negative Zinsschritt in diesem Jahr sein. 1 IMMOBILIENMOGUL Vor seiner politischen Karriere war Donald Trump für sein Immobilienvermögen bekannt
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