MIETRECHT URTEIL DES MONATS: ZULÄSSIGE MIETE BEI UNZUTREFFENDER AUSKUNFT ÜBER MODERNISIERUNG Die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miethöhe darf ein Vermieter auch dann unter Berufung auf eine einfache Modernisierung überschreiten, wenn er vorvertraglich unzutreffend angegeben hat, es handle sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. BGH, Urteil v. 27.11.2024, VIII ZR 36/23 Fakten: Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt über einen Inkassodienstleister die Rückzahlung von Miete. Die Wohnung liegt im Geltungsbereich der Berliner Mietpreisbremse. Laut Mietvertrag soll die Wohnung umfassend modernisiert worden sein. Tatsächlich war jedoch nur eine einfache Modernisierung durchgeführt worden. Die Mieterin meint, die vereinbarte Miethöhe übersteige deshalb die laut Mietpreisbremse zulässige Miete um mehr als 700 Euro monatlich. Sie verlangt eine entsprechende Rückzahlung für den Monat Dezember 2019. Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage Erfolg. Die Miete dürfe maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine höhere Miete könne die Vermieterin auch unter Berufung auf die Modernisierung nicht verlangen, da es an einer ordnungsgemäßen vorvertraglichen Auskunft fehle. Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag grundsätzlich maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine höhere Miete kann aber unter anderem dann zulässig sein, wenn die Wohnung zuvor modernisiert wurde. Dabei ist zwischen dem Grad der Modernisierung zu unterscheiden. Laut § 556f Satz 2 BGB gilt die Beschränkung der Miethöhe bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung nämlich nicht. 1) Umfassend ist eine Modernisierung solchen Umfangs, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. 2) Wurden in den letzten drei Jahren vor der Vermietung (nur) einfache Modernisierungen durchgeführt, darf die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miete gemäß § 556e Abs. 2 BGB um den Betrag überschritten werden, der in einem bestehenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung zulässig wäre. Die erste Ausnahme greife hier nicht, denn eine umfassende Modernisierung der Wohnung habe entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft nicht stattgefunden. Es wurde allerdings eine einfache Modernisierung durchgeführt, sodass die zweite Ausnahme in Betracht komme. Fazit: Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun prüfen, ob die einfache Modernisierung tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. Nur dann kann die Vermieterin eine höhere Miete verlangen. VERMIETER KÖNNEN DDR-MIETVERTRAG NACH BGB KÜNDIGEN Vermieter können DDR-Altmietverträge über Wohnraum wegen Eigenbedarfs nach den Regeln des BGB kündigen. Die strengeren Kündigungsvoraussetzungen des DDR-Zivilgesetzbuchs gelten nicht mehr. BGH, Urteil v. 13.11.2024, VIII ZR 15/23 Fakten: Der Vermieter einer Wohnung im früheren Ostberlin verlangt nach einer Kündigung die Räumung. Die Mieter bewohnen die Dreizimmerwohnung seit Juli 1990. Der damals noch in der DDR geschlossene Mietvertrag nimmt hinsichtlich der Vertragsbeendigung Bezug auf das Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB). Dieses erlaubte eine Kündigung durch den Vermieter nur bei „dringendem Eigenbedarf aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen“. Der heutige Eigentümer kündigte den Mietvertrag 2020 und 2022 wegen Eigenbedarfs und erhob Räumungsklage. Diese hatte vor dem Amtsgericht zunächst Erfolg, wurde vom Landgericht allerdings abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts gelten wegen des Verweises auf das ZGB die dort genannten besonders strengen Anforderungen an Eigenbedarf. Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Streit dorthin zurück. Eine Eigenbedarfskündigung bei DDR-Altmietverträgen richte sich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Die strengeren Voraussetzungen des DDR-Rechts gelten nicht mehr, so der BGH. Die Bezugnahme auf das DDR-Recht im Mietvertrag sei damit hinfällig. Fazit: Mit dem Beitritt der DDR regelte der Gesetzgeber in Art. 232 § 2 EGBGB die Beendigung von Mietverhältnissen abschließend. Das Landgericht muss nun prüfen, ob tatsächlich Eigenbedarf nach den Maßstäben des BGB vorliegt. 48 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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