anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen kann, ist wirksam. AG München, Urteil v. 12.6.2024, 1295 C 19264/23 Fakten: In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: „Ein verhinderter Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen, soweit diese dazu bereit sind. Er muss seinem Vertreter als Ausweis seine schriftliche Vollmacht aushändigen, die der Niederschrift (§ 24 WEG) anzuheften ist.“ Wohnungseigentümer K will sich von X vertreten lassen. Dieser ist aber nicht Eigentümer und nicht Ehegatte des Klägers. Die Wohnungseigentümer lehnen die Vertretung daher durch einen Beschluss ab. Fraglich ist, ob die Vertreterklausel anwendbar ist. Entscheidung: Das AG meint, die Vertreterklausel sei anwendbar. Der klagende Wohnungseigentümer sei dadurch nicht unzulässig in seinen Rechten eingeschränkt. Auch nach der Vertreterklausel verblieben Möglichkeiten der Teilnahme bzw. (gebundenen) Bevollmächtigung der in der Regelung genannten Personen bzw. der Hausverwaltung. Fazit: Ein Wohnungseigentümer kann sich durch einen beliebigen Dritten vertreten lassen. Dieses Recht kann durch eine „Vertreterklausel“ beschränkt werden. Unzulässig ist es nur, die Möglichkeiten einer Vertretung gänzlich auszuschließen oder auf die Person des Verwalters zu beschränken. Vertreterklauseln, die vor dem 1.12.2020 gefasst wurden, sind in der Regel wirksam. GEBÜHRENSTREITWERT: JAHRESABRECHNUNG UND VERMÖGENSBERICHT Der Gebührenstreitwert der Klage eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Vorlage einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung oder eines Vermögensberichtes beträgt im Regelfall 750 Euro. LG Frankfurt/M., Beschl. v. 28.11.24, 2-13 S 574/23 Fakten: Eigentümer K klagt gegen die Gemeinschaft wegen einer korrigierten Jahresabrechnung und eines Vermögensberichtes. Fraglich ist der Gebührenstreitwert. Entscheidung: Das Gericht setzt ihn jeweils auf 750 Euro an. Fazit: Die Aufstellung der Abrechnung und des Vermögensberichts schuldet die Gemeinschaft der Eigentümer. Diese handelt durch die Verwaltung. ERHALTUNGSRÜCKLAGE: ANSAMMLUNG Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer „Sonderumlage“ angesammelt werden. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage muss selbst dann, wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird, regelmäßig nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten oder Sachverständigengutachten vorbereitet werden. LG Karlsruhe, Urteil v. 26.7.2024, 11 S 82/23 Fakten: Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beschließen wie folgt: „Sonderzuführung zur Erhaltungsrücklage in Höhe von 30.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen, aufgrund der anstehenden Dach- und Fassadensanierung“. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Entscheidung: Ohne Erfolg! Der Beschluss über die Erhöhung/ Festlegung der Höhe der Erhaltungsrücklage dürfe nicht mit dem Beschluss über die Durchführung und Finanzierung einer baulichen Maßnahme verwechselt werden. Es gehe nicht um eine Sonderumlage zur Finanzierung einer konkreten Bau- bzw. Erhaltungsmaßnahme, sondern um die Erhöhung der Erhaltungsrücklage. Dies könne auch im Wege einer Sonderumlage geschehen. Bei der Bestimmung der Höhe der Erhaltungsrücklage, des jährlichen Beitrags zur Erhaltungsrücklage und des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden solle, hätten die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Fazit: Für die Aufbringung der Erhaltungsrücklage gibt es grundsätzlich drei Wege: Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 Fall 2 WEG, weiteren Vorschuss (= Sonderumlage) und einen Kredit. Insoweit haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen. Im Fall spricht nichts gegen die Sonderzuführung. Die Erhaltungsrücklage darf nicht zu hoch sein. Dafür gab es hier aber keine Anhaltspunkte. Eine Erhaltungsrücklage ist nach herrschender Meinung „zweckgebunden“ und darf nicht eingesetzt werden für die Finanzierung baulicher Veränderungen, für Anwaltshonorare, für Heizkosten oder zur Abdeckung von Hausgeldrückständen in Bezug auf die Betriebs- und Verwaltungskosten. Eingesetzt werden darf sie vor allem für die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG: VERTRETERKLAUSEL Eine Vertreterklausel, nach der sich ein Wohnungseigentümer durch seinen Ehegatten, durch einen 47 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025
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