Durchsetzung nicht aus. Der sicherste Weg, einen Vorschuss-Beschluss „bestimmt“ zu machen, besteht darin, die künftigen Vorschüsse im Beschluss zu nennen. BAULICHE VERÄNDERUNG: ALTVEREINBARUNG Eine Vereinbarung, wonach bauliche Veränderungen lediglich von der Zustimmung der unmittelbar benachbarten Wohnungseigentümer abhängig sind, ist weiterhin anwendbar. LG Itzehoe, Urteil v. 15.7.2024, 11 S 25/23 Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zehn „Eigenheimen“ nebst Garagen. Die Eigenheime bilden nach der Gemeinschaftsordnung wirtschaftlich getrennte Einheiten. Ein Eigentümer ist, soweit zulässig, so zu behandeln, als wäre er Alleineigentümer einer bestimmten Grundstücksfläche. In § 3 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung heißt es außerdem: „Jeder Wohnungseigentümer … ist berechtigt, bauliche Maßnahmen … vorzunehmen. Bei baulichen Veränderungen haben lediglich die unmittelbar betroffenen und direkt angrenzenden Nachbarn ihre Zustimmung zu geben. Einstimmigkeit der WEG ist nicht erforderlich.“ Vor diesem Hintergrund beschließen die Eigentümerinnen und Eigentümer, jeder Eigentümer dürfe seine Fenster und Haustür auch ohne Zustimmung der Nachbarn nach eigenem Ermessen erneuern, solange die Bauausführung in der Farbe weiß erfolge. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab. Dagegen wendet sich die Berufung. Entscheidung: Mit Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er stehe im Widerspruch zur Gemeinschaftsordnung. Denn der Beschluss erlaube den Einbau anderer als der bisher im Gebäude befindlichen Fenster, ohne dass es dazu einer Zustimmung des direkt angrenzenden Nachbarn bedürfe. § 3 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung sei auch trotz § 47 WEG und Änderung des § 22 WEG a. F. durch § 20 WEG noch anwendbar. Fazit: Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können, so wie es im Fall geschehen ist, § 20 Abs. 1 WEG und damit die Notwendigkeit, dass eine bauliche Veränderung gestattet werden muss, abbedingen. Liegt es so, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts (insbesondere §§ 906 ff. BGB und das etwaige landesrechtliche Nachbarrecht) und des öffentlichen Rechts, soweit sie drittschützenden Charakter haben, entsprechend anzuwenden. Klage statt. Es meint, der Beschluss sei nichtig. Es gebe keine Beschlusskompetenz, von einer Vereinbarung abzuweichen. Entscheidung: Dies sieht das LG genauso! Das AG sei zutreffend davon ausgegangen, dass es keine Beschlusskompetenz gebe, die vereinbarte Fälligkeitsregelung allgemein und abstrakt auch für die Zukunft abzubedingen. Es könne dabei offenbleiben, ob gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Fälligkeiten im Einzelfall auch dann geregelt werden dürften, wenn es eine anderslautende Vereinbarung gäbe. Zumindest für die beschlossene Regelung über die dauerhafte Umstellung der Fälligkeit auf die monatlichen Zahlungspflichten gebe es keine Beschlusskompetenz. Fazit: Die Verwaltungen sollten sich an der Entscheidung orientieren und daher anhand der Gemeinschaftsordnung klären, ob dort für die Fälligkeit der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG etwas bestimmt ist. BESTIMMTHEIT EINES VORSCHUSS- BESCHLUSSES Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist die Bezeichnung „Wirtschaftsplan plus Jahr“ bei der Beschlussfassung hinreichend bestimmt. Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne müssen dann auch nicht als Anlage zur Niederschrift genommen werden. LG Köln, Beschluss v. 25.3.2024, 29 S 193/22 Fakten: Wohnungseigentümer K greift einen Vorschuss-Beschluss an. Er meint, dieser sei intransparent. Der Beschluss nenne nicht die Vorschüsse. Es reiche nicht, wenn der Vorschuss-Beschluss auf den Wirtschaftsplan Bezug nehme. Entscheidung: Dies sieht das LG nicht so! Die von K zu zahlenden Vorschüsse ergäben sich aus dem Wirtschaftsplan, der sowohl die Gesamtbeträge als auch den auf K entfallenden Kostenanteil ausweise. Der Wirtschaftsplan sei vor der Versammlung zugesandt worden. In der Beschlussfassung sei für die Höhe der Vorschussleistungen auf den Wirtschaftsplan Bezug genommen worden. Wenn nicht mehrere Versionen eines Wirtschaftsplans vorhanden seien, reiche diese Bezugnahme zur Konkretisierung aus. Fazit: Der Vorschuss-Beschluss muss für jeden Wohnungseigentümer in einem Betrag festlegen, welchen Vorschuss zur Kostentragung und welchen Vorschuss zu den Rücklagen er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlen muss. Bloße Errechenbarkeit reicht unter anderem mit Blick auf die klageweise 46 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Verwaltung & Vermarktung Recht
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