39 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Allerdings bringt diese Direktversorgung auch Verpflichtungen mit sich. Wer Mieterstrom anbietet, wird zum Energieversorger und muss garantieren, dass jederzeit Strom geliefert wird – auch dann, wenn die Sonne nicht scheint oder die Anlage gewartet wird. Batteriespeicher können helfen, kurzfristige Engpässe zu überbrücken. Sie sind jedoch keine Dauerlösung. In Zeiten geringer oder fehlender Eigenproduktion muss der Betreiber Strom zukaufen und einspeisen – was zusätzliche organisatorische und finanzielle Aufwände mit sich bringt. NEUE GESETZLICHE LÖSUNG: GEMEINSCHAFTLICHE GEBÄUDEVERSORGUNG Um diese Hürden zu senken, wurde im Mai 2024 eine neue Möglichkeit geschaffen: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Diese erlaubt es, Strom aus einer PV-Anlage im Gebäude zu nutzen, ohne dass der Betreiber dauerhaft zur Stromlieferung verpflichtet ist. Verbraucher schließen in diesem Modell zwei Verträge ab – einen mit dem PV-Anlagenbetreiber für den vor Ort produzierten Strom und einen mit einem herkömmlichen Anbieter zur Deckung des Restbedarfs. Für Verbraucher mag das zunächst komplex erscheinen, eröffnet aber neue Spielräume für Betreiber und Nutzer gleichermaßen. Eigentümer dürfen den PV-Strom für Aufzug oder Heizung nutzen. Vermieter sind zwar verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln, jedoch nicht dazu, stets den günstigsten Anbieter zu wählen. Wenn der selbst produzierte PV-Strom konkurrenzfähig ist, darf er z. B. für den Betrieb von Aufzügen, Heizungen oder Gemeinschaftseinrichtungen verwendet werden. Die anfallenden Kosten können – wie bei anderen Betriebskosten – auf die Mieter umgelegt werden. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Abschluss eines Mietvertrags nicht an den Abschluss eines Stromvertrags gekoppelt werden darf. Mieterinnen und Mieter sollen frei entscheiden können, von wem sie ihren Strom beziehen möchten. Dennoch kann ein attraktiver Strompreis ein starkes Argument für den Abschluss eines freiwilligen Stromliefervertrags mit dem Vermieter sein. Kommt ein Stromvertrag zwischen Vermieter und Mieter zustande, müssen bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllt werden. Die Vertragsgestaltung ist rechtlich klar geregelt und grundsätzlich gut umsetzbar – vorausgesetzt, beide Parteien sind informiert und die Abrechnung erfolgt korrekt. KEINE ABRECHNUNG ÜBER DIE BETRIEBSKOSTEN Ein besonders wichtiger Punkt: Strom, der im Rahmen eines gesonderten Liefervertrags bereitgestellt wird, darf nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden. Miet- und Stromvertrag sind rechtlich strikt voneinander zu trennen, was sich auch in der Abrechnung widerspiegeln muss. Grundsätzlich kann jeder Betreiber einer PV-Anlage sein: der Eigentümer eines Hauses, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Eigentümergruppe oder sogar ein externer Dienstleister, sofern die Zustimmung der Gemeinschaft vorliegt. Es gibt kein „Richtig“ oder „Falsch“ – die Lösung muss zur Immobilie, zu den Eigentümern und zur individuellen Situation passen. Betreiber von PV-Anlagen sind verpflichtet, ihre Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zu registrieren. Dies dient der Übersicht über die Erzeugungs- und Speicherinfrastruktur in Deutschland und hilft die Stromnetze besser zu planen und zu sichern. DIE ROLLE DER IMMOBILIENVERWALTER Verwalterinnen und Verwalter stehen vor neuen Herausforderungen. Neben rechtlichen und technischen Kenntnissen müssen sie auch energetische Aspekte im Blick haben. Dabei sind sie keine Alleskönner – sie sollen und dürfen sich auf Fachleute wie Energieberater, Architekten oder Juristen stützen. Ihr Auftrag ist es, Eigentümer über Möglichkeiten und Pflichten zu informieren und geeignete Partner ins Boot zu holen. Hat ein Verwalter sich entsprechendes Wissen angeeignet, kann er zusätzliche Dienstleistungen anbieten – sollte dann aber auch für diese Expertise entsprechend vergütet werden und sich über Haftungsfragen im Klaren sein. Für Eigentümer, denen der Aufwand zu groß ist, bieten spezialisierte Unternehmen umfassende Dienstleistungen rund um Planung, Betrieb und Abrechnung von Mieterstrommodellen an. Anbieter wie Pionierkraft oder Enerfin AG übernehmen Technik, Abrechnung und rechtliche Anforderungen – gegen eine Beteiligung an den Erlösen oder eine monatliche Pauschale. FAZIT: MIETERSTROM ALS WEG IN DIE ZUKUNFT Die Umsetzung eines Mieterstromprojekts ist komplex – aber machbar. Es gibt rechtliche, technische und wirtschaftliche Fragen zu klären. Doch am Ende stehen viele Vorteile: mehr Unabhängigkeit, oft geringere Stromkosten und ein direkter Beitrag zum Klimaschutz. Die Herausforderungen sind lösbar, insbesondere wenn Fachwissen und gute Partner zur Verfügung stehen. BAULICHE MASSNAHMEN UND RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Die Installation einer PV-Anlage stellt eine bauliche Veränderung dar und muss in der Regel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen werden. Aktuell zählt die PV-Anlage nicht zu den so genannten privilegierten Maßnahmen – sie kann also nicht von Einzelnen gegen den Willen der Gemeinschaft durchgesetzt werden. Eine gute Kommunikation innerhalb der Eigentümerschaft und eine gemeinsame Zielsetzung sind daher entscheidend. 1 STROM- KOSTEN Der so genannte Mieterstrom ist oft günstiger. Vermieter können ihn somit in der Regel einsetzen für Allgemeinstrom Hier geht's zur L'Immo über Mieterstrom
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