35 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Herr Knüffelmann, die Herausforderungen für Immobilienverwalterinnen und -verwalter nehmen stetig zu. Welche Entwicklungen haben in den letzten Jahren besonders an Bedeutung gewonnen? Die Liste der Herausforderungen ist in der Tat lang und wächst kontinuierlich. Einerseits führt die steigende Regulierung dazu, dass Verwalter immer mehr Aufgaben übernehmen müssen, andererseits kämpfen sie mit dem Fachkräftemangel und steigendem Margendruck. Die Heizkostenabrechnung ist ein gutes Beispiel für diese Entwicklung. Seit 2022 müssen Bewohnerinnen und Bewohner von Gebäuden mit fernablesbarer Messtechnik monatlich über ihren Wärme- und Warmwasserverbrauch informiert werden. Gleichzeitig sind bis Ende 2026 alle nicht fernauslesbaren Geräte nachzurüsten oder durch fernauslesbare Geräte zu ersetzen. Welche Faktoren machen die Heizkostenabrechnung für Verwalter so komplex? Neben der technischen Umstellung auf fernauslesbare Messtechnik sind es vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für zusätzliche Komplexität sorgen. Die Abrechnung muss stets rechtskonform sein, um zu verhindern, dass Vermieter auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben. Hinzu kommen erweiterte Informationspflichten wie detailliertere Abrechnungsinformationen, die CO2-Kostenaufteilung und zusätzliche Anforderungen durch erneuerbare Energien in multienergetischen Heizanlagen. Wie können sich Immobilienverwalter auf diese Anforderungen einstellen? Verwalter müssen sich mit verschiedenen Themen auseinandersetzen: gesetzlichen Auflagen, modernen Funktechnologien und digitalen Kommunikationswegen, um ihre Kunden rechtssicher zu informieren. Digitale Lösungen spielen dabei eine entscheidende Rolle, da sie in bestehende Verwaltungssysteme integriert werden können. Gerade für kleinere Verwaltungen lohnt sich die Entwicklung eigener Lösungen oft nicht. Größere Verwaltungen können zwar Skaleneffekte erzielen, müssen aber oft eine Vielzahl an Schnittstellen verwalten, insbesondere wenn Verbrauchsdaten für weitere Prozesse wie Reportings benötigt werden. Welche Rolle spielt der Datenschutz in diesem Prozess? Eine zentrale. Je nach Portfoliogröße müssen Verwalter mit Tausenden geräteindividuellen Schlüsseln, Verbrauchsdaten und rechtlichen Anpassungen umgehen. Die Anforderungen an Datensicherheit und Datenschutz steigen kontinuierlich, weshalb bewährte Lösungen hier Vorteile bieten. Beobachten Sie eine zunehmende Tendenz, dass Immobilienverwalter die Heizkostenabrechnung selbst übernehmen? Nein, nur sehr vereinzelt, und dann meist bei sehr großen, breit aufgestellten Marktakteuren. Die meisten Verwalter setzen weiterhin auf externe Dienstleister, da der Aufwand für eine eigene Abrechnung – technisch, rechtlich und organisatorisch – enorm ist. Die Entwicklung zeigt, dass die Anforderungen weiter steigen und viele Verwalter deshalb auf etablierte digitale Abrechnungslösungen zurückgreifen, die kontinuierlich an neue gesetzliche Vorgaben angepasst werden. „NEBEN DER UMSTELLUNG AUF FERNAUSLESBARE MESSTECHNIK SIND ES VOR ALLEM DIE RECHTLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN, DIE FÜR KOMPLEXITÄT SORGEN.“ DAS ZIEL LAUTET ENERGIEOPTIMIERUNG Die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) hat das Ziel, den Klimaschutz zu stärken, Emissionen zu senken und den Energieverbrauch in Gebäuden transparenter zu machen. Angesichts steigender Energiekosten sollen sowohl Vermieter als auch Mieter von einer effizienteren Energienutzung profitieren. Die HKVO setzt dabei auf vier wesentliche Verpflichtungen für Immobilienverwalter: die Einführung fernauslesbarer Messtechnik, die Bereitstellung monatlicher Verbrauchsinformationen, eine erweiterte Heizkostenabrechnung sowie die Anbindung der Messtechnik an ein Smart Meter Gateway. Ein zentraler Aspekt ist die Fernauslesung über Funk, die mit der HKVO-Novelle seit Dezember 2021 bei Neuausstattungen verpflichtend ist. Dadurch entfallen Vor-Ort-Ablesungen, der Verbrauch kann effizienter und stichtagsgenau, etwa bei Mieterwechseln, erfasst werden, und es wird der CO2-Ausstoß reduziert. Ein weiterer wichtiger Bestandteil der HKVO ist die erweiterte Heizkostenabrechnung. Seit Dezember 2021 müssen Vermieter und Verwalter den Hausbewohnern zusätzlich Verbrauchsvergleiche mit ähnlichen Nutzergruppen, Informationen über den Brennstoffmix des Gebäudes, die daraus resultierenden CO2-Emissionen sowie über anfallende Steuern, Abgaben und Zölle zur Verfügung stellen. Diese Transparenz hilft Mietern, ihren Energieverbrauch besser einzuschätzen und mögliche Einsparpotenziale zu erkennen.
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