12 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien IoT-Geräte (Internet of Things) sammeln kontinuierlich Daten zu Temperatur, Licht, Luftqualität, Belegung und Energieverbrauch. Diese Daten werden mithilfe von Algorithmen und Künstlicher Intelligenz analysiert, um Prozesse zu optimieren und Ressourcen effizient einzusetzen. Zudem ist es insbesondere im Bereich der Büronutzung entscheidend, auch die IT-Systeme und Tools der späteren Mieter mit in die Betrachtung einzubeziehen. Die meisten Mieter wollen keine weitere isolierte Gebäude-App für die Nutzer. Die Mieter haben schon eigene IT-Systeme und Apps für die Mitarbeitenden. Dazu gehören Workplace-Lösungen wie Microsoft Places, Collaborationsdienste wie Microsoft M365 mit Teams oder auch Zoom. Für den Betrieb haben die Mieter eigene IT Service Management Tools für die Verarbeitung von Anfragen und Tickets, wie zum Beispiel Service Now. Hier ist zwingend eine System-Architektur erforderlich, die offene Schnittstellen und einfache Anbindung über fertige Konnektoren ermöglicht. Wer diese Perspektive bei der Planung eines Smart Buildings nicht beachtet, entwickelt ein Smart Building ohne echten Mehrwert für die späteren Anwender. Aus diesem Grund sind in vielen smarten Gebäuden die Nutzungsquoten der Mieter sehr gering. Für die Entwickler und Investoren besteht das übergeordnete Ziel des Smart Buildings darin, eine zukunftsfähige Immobilie zu etablieren, die überdurchschnittliche Mieteinnahmen generiert und einen attraktiven Wert im Falle einer Veräußerung erzielt. FALLSTUDIEN UND PRAXISBEISPIELE Aktuell ist es leider ruhiger geworden zu den Ankündigungen neuer smarter Gebäude. Diese Entwicklung ist sicherlich den aktuellen Herausforderungen am Immobilienmarkt geschuldet. Aber auch heute entstehen weiterhin Smart Buildings, die den Digitalisierungsansatz auf ein neues Niveau heben. Ein smartes Gebäude entsteht etwa am Airport in Luxemburg. Das Skypark Business Center ist ein ikonisches Smart-Building-Projekt für den Luxemburger Büroimmobilien-Markt mit mehr als 70.000 Quadratmeter Fläche. Ein besonderer Fokus liegt auf der Nachhaltigkeit sowie auf einer außergewöhnlichen Nutzererfahrung. Das Gebäude entsteht in Holzhybrid-Bauweise. Die Gebäudetechnik umfasst eine „State of the Art“-Gebäudeautomation, die durch ein smartes Lichtsystem mit Multisensoren und iBeacons für Positionierungsdienste komplementiert wird. Alle technischen Systeme, wie etwa Zugangskontrolle und Aufzüge, sind auf dem neuesten Stand mit Digitalisierungsfunktionen ausgestattet. Zur Ermöglichung diverser Nutzungsszenarien für die Anwender verfügt das Gebäude über einen zentralen digitalen Integrationslayer, der alle Gebäudesysteme vereint, sowie ein Building Operating System (BOS) zur smarten Steuerung und Datenanalyse der übergreifenden Use Cases. Den Anwendern stehen die verschiedenen Use Cases in einer GebäudeApp zur Verfügung, die in der kostenlosen Basisversion bereits von Tagesgästen genutzt werden kann. Für die Mieter im Gebäude gibt es weitere Ausbaustufen der App, die mit zusätzlichen Features erweitert Ein Gebäude, welches die Vorlieben der Nutzer erkennt, automatisch die Gebäudetechnik im Zusammenspiel mit dem gesamten Quartier regelt und dabei CO2-neutral ist: So lautet der Traum vom Smart Building. Aufgrund der rasanten technologischen Entwicklungen, von neuen Netztechniken, Industrie 5.0 bis hin zu KI und Chatbots, kommen wir diesem Traum mit großen Schritten näher. Zugegeben und zurück zur Realität: Heute bleiben smarte Gebäude noch etwas hinter den hohen Erwartungen der verschiedenen Nutzergruppen zurück. Dennoch sollten sich die Professionals der Immobilienbranche sehr gut mit den technischen Möglichkeiten auskennen und diese gezielt für Projekte einsetzen. In der Regel adressiert ein Smart Building die folgenden Bereiche: Energieeffizienz, optimierte Nutzung der Flächen, Verbesserung des Wohlbefindens und der Sicherheit. Damit werden sowohl ökologische, ökonomische als auch soziale Mehrwerte für Investoren, Bauherren, Bestandshalter und vor allem auch Mieter geschaffen. Der Begriff „Smart Building“ hat in der Praxis noch keine eindeutige Definition. So ist die Begriffserläuterung für die verschiedenen Nutzergruppen in modernen Gebäuden oft sehr unterschiedlich. TECHNOLOGISCHE INNOVATIONEN Wesentlich ist der konzeptuelle Anspruch, dass die Nutzerinnen und Nutzer in den Mittelpunkt des smarten Erlebnisses gestellt werden. Das Gebäude passt sich den Bedürfnissen der Besucher an. Der Begriff „smart“ geht dabei weit über die rein technischen Elemente und Fragestellungen hinaus. Er umfasst prozessuale, organisatorische und menschliche Aspekte der Gebäudenutzung. Nachstehend Impulse und Ideen, wie erste Schritte zur Realisierung der Potenziale eines Smart Buildings gelingen können. Ein Smart Building zeichnet sich durch die Integration modernster Technologien und Automatisierungssysteme aus. Diese revolutionieren das Management und die Nutzung von Gebäuden. Sensoren und INTERKONNEKTIVITÄT Systeme wie Heizung, Beleuchtung, Zugangskontrollen und Energieversorgung arbeiten nicht isoliert, sondern sind miteinander vernetzt und können zentral gesteuert werden. Dadurch wird das Gebäude nicht nur „intelligent“, sondern auch adaptiv: Es passt sich den Bedürfnissen seiner Nutzerinnen und Nutzer in Echtzeit an. Beispiele für vernetzte Smart-Building-Technologien: • Gebäudeautomationssysteme (BMS): Plattformen, die zentrale Steuerung und Überwachung ermöglichen • Sensorik und IoT-Geräte: Erfassen Daten zu Belegung, Temperatur, Luftqualität und Energieverbrauch • Künstliche Intelligenz (KI): Analysiert Daten und schlägt Optimierungen vor, z. B. zur Reduktion des Energieverbrauchs • Digitale Zwillinge: Virtuelle Modelle des Gebäudes, die Planung, Wartung und Betrieb erleichtern E
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