CYBERSECURITY Die Risiken moderner Gebäude – und wie sie minimiert werden HEISSER DRAHT Die Kommunikation mit den Mietern ändert sich – durch Mieter-Apps GEBÄUDETYP E Vielfältige Herausforderungen – politisch, technisch & ökonomisch IMMOBILIEN WIRTSCHAFT NEUE PERSPEKTIVEN BAUEN · 02 / 2025 RUFT MICH NEULICH MEINE HEIZUNG AN ... SMARTE UND VERNETZTE GEBÄUDE VERÄNDERN LEBEN UND ARBEITEN Mat.-Nr. 06228-5271 PLUS REGIONREPORT NORD- DEUTSCHLAND
BEI PROPTECHS GIBT ES AB UND ZU EIN ‚HAND IN HAND‘ BEI DER BEWÄLTIGUNG KOMPLEXER SCHRITTE. MANCHMAL KOOPERIEREN AUCH VERWALTER. DOCH DAS SIND AUSNAHMEN. Liebe Leserinnen, liebe Leser, „Bildet Banden“, meinte Digitalstratege Christoph Bornschein auf der Road-to-Green-Veranstaltung im März, um Datenschätze in Immobilien zu heben und so die Transformation des Gebäudebestands voranzubringen. Ich musste fast lachen. Gerade hatte Messegründer Hartwig von Saß die Branche als „im Silodenken verhaftet“ beschrieben. Da hat er wohl Recht. Banden brauchen Kooperation und auch einen Bandenchef. Wer sollte das sein? Einst koppelte man Sektoren. Strom, Wärme, Industrie und Verkehr, die bisher unabhängig nebeneinanderher existiert hatten, betrachtete man energetisch nun ganzheitlich. Energiesicherheit profitierte und letztlich wir alle. Verbindet euch also: Energieversorger und Entwickler, Wohnungsunternehmen und Makler. ZIA, leg deine Ausschüsse zusammen! Immerhin geschehen Kollaborationen innerhalb des gleichen Immobiliensektors, etwa bei PropTechs: Da gibt es bisweilen ein „Hand in Hand“ bei der Bewältigung komplexer Schritte hin zu einem Ziel, etwa der Entwicklung eines digitalen Gebäudezwillings. Vor einigen Wochen hatte ich ein persönliches Highlight: Eugen Mönig, Verwalter aus Böblingen, lud in einer L’Immo Kollegen zur Vernetzung ein, um Synergien zu heben. Im Juli wird sich – das wissen Eingeweihte schon jetzt – eine lähmende Hitzeglocke (kein Fake, ehrlich!) über Deutschland legen ... Zusammenarbeit hilft, gerade auch bei schlechten News. Ihr Dirk Labusch Hier geht’s zur Immobilienwirtschaft digital 3 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Editorial
03 EDITORIAL 04 INHALT 08 KALEIDOSKOP 10 Schwerpunkt Zukunfts- technologien 10 SMART BUILDINGS Erst vernetzte Innovationen lassen Gebäude denken. Das Smarte ist mehr als bloß Technik 30 Verwaltung & Vermarktung 30 FOKUS MESSDIENSTLEISTER Heizkostenabrechnungen selbst erstellen: Lohnt sich das? 36 MIETERSTROM Neue Energie für ein in die Jahre gekommenes Geschäftsmodell 40 HEISSER DRAHT Wie Mieter-Apps aktuell die Kommunikationsformen zwischen allen Beteiligten verändern 44 WEG-, MIET- UND MAKLERRECHT Urteile des Monats: Umlagebeschluss, Modernisierungsmiete, Halbteilungsgrundsatz und viele weitere Urteile 50 INFOGRAFIK Früh modernisieren hilft dem Klima. Instandhaltung allein reicht nicht 16 INNOVATIVE PROPTECHS Der Markt ist anstrengend derzeit. Doch die Hoffnung stirbt zuletzt 20 CYBERSECURITY Die Risiken der modernen Gebäude müssen minimiert werden. Denn die Einfallstore für Hacker sind vielfältig 24 KLIMASCHUTZ – ROLLBACK? Eine mögliche Abschwächung bestimmter Regularien hat weitreichende Konsequenzen 27 GREEN DEAL – CLEAN DEAL? Übermäßige Regulierungen und Bürokratie abbauen? Positiv! Ein Kommentar des Deutschen Verbands 28 FACHMEDIENTIPPS Die Beton-Kontroverse; Tokenisierung und Metaverse; eine Anthologie und die Zukunft des Wohnens S C H W E R P U N K T ZUKUNFTS- TECHNOLOGIEN 40 10 4 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Inhalt Ausgabe 02/2025
52 Regionreport Norddeutschland 52 VIELE LEUCHTTÜRME Trotz Negativzyklus schreiten die Großprojekte in Niedersachsen und der Hamburger Umgebung voran 58 DIE BRANCHE EINNORDEN Die Real Estate Arena in Hannover geht am 14. und 15. Mai in die vierte Ausgabe: Was dort passieren wird 82 Nachhaltigkeit & Technologie 82 FERNWÄRME Monopolstrukturen führen zu immer höheren Bezugspreisen 88 GEBÄUDETYP E Viele politisch-technisch-ökologische Herausforderungen 96 VORSCHAU 97 IMPRESSUM 98 CULTURE CLUB Dr. Christian Westphal, CREM Solutions, preist die Kölner Karnevals-Kultur 64 Menschen & Märkte 64 L'IMMO AKTUELL Investmentstrategien, Verwaltermanufaktur, Konnektivität, ESG, serielles Bauen und mehr 66 TRUMPEFFEKTE Vom Ende der Leitzinssenkungen, neuen Importzöllen und ihren Auswirkungen auf die Finanzierungen 72 DAS IMMOPORTRAIT Oliver Schwebel – Macher und Menschenfreund 76 CAMPUS & YOUNG LEADERS Soziales Engagement, gefmaFörderpreis, neues VDIV-Netzwerk, beste Elektronik-Azubine und vieles mehr 80 KOLUMNE EIKE BECKER Richtung Zukunft durch die Nacht 82 67 58 6 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Inhalt Ausgabe 02/2025
NEUE TRENDS RUND UM DIE WELT 37% Die große Mehrheit zahlt mehr Grundsteuer In den meisten Bundesländern wurde in den zurückliegenden Monaten der Bescheid für die Grundsteuer 2025 versendet. Dieser beruht nun erstmalig auf der neuen Bewertung von 2022. Eine Online-Umfrage unter 2.001 ImmoScout24-Nutzerinnen und -Nutzern mit Wohneigentum ergab, dass 73 Prozent von ihnen mehr Grundsteuer zahlen müssen als vorher. Bei 30 Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer verdoppelte sich der Betrag der Grundsteuer. Rund ein Fünftel der Befragten (18 Prozent) muss über 50 Prozent mehr Grundsteuer zahlen, und bei einem Viertel (25 Prozent) sind es über zehn Prozent mehr. Für insgesamt zwei Prozent der Eigentümerinnen und Eigentümer ist die Grundsteuer nicht gestiegen und ein Viertel (25 Prozent) zahlt nun sogar weniger Abgaben. In Deutschland nimmt der Anteil energetisch ineffizienter Immobilien zu: Fast 37 Prozent der Wohnimmobilien hatten eine Energieeffizienzklasse schlechter als E. Vor vier Jahren waren es nur 28 Prozent. Das ergab eine Auswertung des Internetportals immowelt.de. Wettbewerb „Preis Soziale Stadt 2025“ Der Wettbewerb „Preis Soziale Stadt“, ausgelobt vom vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung, dem Deutschen Städtetag, dem AWO Bundesverband, dem Deutschen Mieterbund und dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, feiert mit der Ausgabe 2025 auch sein 25-jähriges Jubiläum. Der Preis richtet sich an Initiativen von kommunalen Institutionen, sozialen Trägern, Wohnungsunternehmen, Mietervertretungen, Initiativen und anderen Organisationen, die in der sozialen Stadt- und Quartiersentwicklung aktiv sind. Das Ziel des Preises ist es, dem Engagement dieser Akteure mehr Sichtbarkeit zu geben, ihren Einsatz für lebendige Quartiere und soziale Stadt- und Quartiersentwicklung zu würdigen und die Übertragung guter Beispiele zu befördern. Die Jury hat unter mehr als 100 eingereichten Projektinitiativen die Preisträger ermittelt, die mit ihren übertragbaren Projekten beispielgebend sind. Zur diesjährigen Preisverleihung und anlässlich des 25-jährigen Jubiläums des bundesweiten Wettbewerbs „Preis Soziale Stadt“ laden die Veranstalter am 6. Mai 2025 in den Festsaal der Berliner Stadtmission, Lehrter Str. 68, 10557 Berlin ein. Mit dem Preis werden Initiativen und Projekte geehrt, die sich für den gesellschaftlichen Zusammenhalt in den Quartieren und für lebenswerte Städte einsetzen. Programm und Anmeldung finden Sie hier Kaleidoskop Meldungen 8 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025
Mehr Informationen und Buchung DAS MEDIENSCHIFF „The Pioneer One“ in Berlin wird zum Schauplatz des RICS Focus 2025. Die Panels werden auch zu sieben ausgewählten Standorten übertragen 9 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Die Welt im Dauerwandel: Umwälzungen sind fast an der Tagesordnung und fordern veränderte Ansätze in Wirtschaft, Gesellschaft und Stadtentwicklung. Und das auch beim Netzwerken. Deswegen geht die RICS dieses Jahr mit ihrem Focus am 23. Mai 2025 in Berlin einen neuen Weg. Als weltweit erstes Medienschiff bietet die „Pioneer One“ einen außergewöhnlichen Rahmen für Wissenstransfer und Networking. Hier treffen sich Vordenkerinnen und Vordenker, um Impulse für die RICS Focus 2025 Smart Cities, Megatrends und Krisenmanagement Drei zentrale Themen für unsere Zukunft Streaming-Teilnahme an sieben Standorten: Berlin – KPMG: Heidestraße 58, 10557 Berlin Frankfurt – KPMG: THE SQUAIRE/Am Flughafen, 60549 Frankfurt am Main Hamburg – KPMG: Fuhlentwiete 5, 20355 Hamburg Leipzig – KPMG: Münzgasse 2, 04107 Leipzig München – KPMG: Friedenstraße 10, 81671 München Stuttgart – KPMG: Theodor-Heuss-Straße 5, 70174 Stuttgart Köln – Oppenhoff: Büro Köln, Konrad-AdenauerUfer 23, 50668 Köln Panel 1 (11:00 Uhr): Smart Cities – Wie Technologie unsere Städte transformiert Mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Städten – Tendenz steigend. Wie können urbane Räume effizienter, nachhaltiger und lebenswerter gestaltet werden? Intelligente Verkehrssteuerung, energieeffiziente Gebäude und digitale Beteiligungsplattformen sind nur einige der Technologien, die Städte verändern. Experten diskutieren Chancen, Herausforderungen und Best Practices. Panel 2 (12:15 Uhr): Globale Megatrends & Immobilienmärkte – Navigieren in einer sich ändernden Welt Urbanisierung, demografischer Wandel und technologische Fortschritte haben enorme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Flexible Arbeits- und Wohnkonzepte, nachhaltige Bauweisen und neue Investitionsstrategien stehen im Fokus. Branchenexperten analysieren aktuelle Entwicklungen und zeigen auf, wie sich Investoren, Entwickler und Stadtplaner auf die Zukunft vorbereiten können. Panel 3 (14:00 Uhr): Krisenmanagement & Restrukturierung – Wege zur Stabilität in der Immobilienwirtschaft Wirtschaftliche Unsicherheiten, regulatorische Veränderungen und globale Krisen erfordern ein agiles und vorausschauendes Management. Es werden bewährte Methoden und effektive Strategien zur Stabilisierung und Neuausrichtung von Unternehmen vorgestellt. Anhand von Praxisbeispielen werden erfolgreiche Restrukturierungsprozesse und Best Practices beleuchtet. Zukunft zu geben. Die Plätze an Bord auf der Berliner Spree machen die Veranstaltung zu etwas Besonderem. Als Impulsgeber dabei ist der Ökonom, Wissenschaftler und Präsident des DIW Berlin (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung), Prof. Marcel Fratzscher. Für ein breiteres Publikum wird das Event live und kostenfrei in Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Köln, Leipzig und Stuttgart übertragen. Zudem eröffnen an den sieben Standorten Panels weitere Perspektiven.
Rubrik Thema Thema S C H W E R P U N K T BLINDTEXT THEMA BLINDTEXT DAS DENKENDE GEBÄUDE ist ähnlich dem menschlichen Gehirn ein komplexes Gebilde
K T S C H W E R P U N K T ZUKUNFTS- TECHNOLOGIEN ERST VERNETZTE INNOVATIONEN LASSEN DIE GEBÄUDE DENKEN TEXT Tobias Enders, Arno Elmer 11 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Ein SMART BUILDING stellt die Nutzer in den Mittelpunkt und passt sich den Bedürfnissen der Besucher an. Dabei geht das Smarte weit über die rein technischen Elemente und Frage- stellungen hinaus. Es umfasst prozessuale, organisatorische und menschliche Aspekte über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes. Von Schlüsseltechno- logien, Anwendungsbereichen und ihren Vorteilen.
12 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien IoT-Geräte (Internet of Things) sammeln kontinuierlich Daten zu Temperatur, Licht, Luftqualität, Belegung und Energieverbrauch. Diese Daten werden mithilfe von Algorithmen und Künstlicher Intelligenz analysiert, um Prozesse zu optimieren und Ressourcen effizient einzusetzen. Zudem ist es insbesondere im Bereich der Büronutzung entscheidend, auch die IT-Systeme und Tools der späteren Mieter mit in die Betrachtung einzubeziehen. Die meisten Mieter wollen keine weitere isolierte Gebäude-App für die Nutzer. Die Mieter haben schon eigene IT-Systeme und Apps für die Mitarbeitenden. Dazu gehören Workplace-Lösungen wie Microsoft Places, Collaborationsdienste wie Microsoft M365 mit Teams oder auch Zoom. Für den Betrieb haben die Mieter eigene IT Service Management Tools für die Verarbeitung von Anfragen und Tickets, wie zum Beispiel Service Now. Hier ist zwingend eine System-Architektur erforderlich, die offene Schnittstellen und einfache Anbindung über fertige Konnektoren ermöglicht. Wer diese Perspektive bei der Planung eines Smart Buildings nicht beachtet, entwickelt ein Smart Building ohne echten Mehrwert für die späteren Anwender. Aus diesem Grund sind in vielen smarten Gebäuden die Nutzungsquoten der Mieter sehr gering. Für die Entwickler und Investoren besteht das übergeordnete Ziel des Smart Buildings darin, eine zukunftsfähige Immobilie zu etablieren, die überdurchschnittliche Mieteinnahmen generiert und einen attraktiven Wert im Falle einer Veräußerung erzielt. FALLSTUDIEN UND PRAXISBEISPIELE Aktuell ist es leider ruhiger geworden zu den Ankündigungen neuer smarter Gebäude. Diese Entwicklung ist sicherlich den aktuellen Herausforderungen am Immobilienmarkt geschuldet. Aber auch heute entstehen weiterhin Smart Buildings, die den Digitalisierungsansatz auf ein neues Niveau heben. Ein smartes Gebäude entsteht etwa am Airport in Luxemburg. Das Skypark Business Center ist ein ikonisches Smart-Building-Projekt für den Luxemburger Büroimmobilien-Markt mit mehr als 70.000 Quadratmeter Fläche. Ein besonderer Fokus liegt auf der Nachhaltigkeit sowie auf einer außergewöhnlichen Nutzererfahrung. Das Gebäude entsteht in Holzhybrid-Bauweise. Die Gebäudetechnik umfasst eine „State of the Art“-Gebäudeautomation, die durch ein smartes Lichtsystem mit Multisensoren und iBeacons für Positionierungsdienste komplementiert wird. Alle technischen Systeme, wie etwa Zugangskontrolle und Aufzüge, sind auf dem neuesten Stand mit Digitalisierungsfunktionen ausgestattet. Zur Ermöglichung diverser Nutzungsszenarien für die Anwender verfügt das Gebäude über einen zentralen digitalen Integrationslayer, der alle Gebäudesysteme vereint, sowie ein Building Operating System (BOS) zur smarten Steuerung und Datenanalyse der übergreifenden Use Cases. Den Anwendern stehen die verschiedenen Use Cases in einer GebäudeApp zur Verfügung, die in der kostenlosen Basisversion bereits von Tagesgästen genutzt werden kann. Für die Mieter im Gebäude gibt es weitere Ausbaustufen der App, die mit zusätzlichen Features erweitert Ein Gebäude, welches die Vorlieben der Nutzer erkennt, automatisch die Gebäudetechnik im Zusammenspiel mit dem gesamten Quartier regelt und dabei CO2-neutral ist: So lautet der Traum vom Smart Building. Aufgrund der rasanten technologischen Entwicklungen, von neuen Netztechniken, Industrie 5.0 bis hin zu KI und Chatbots, kommen wir diesem Traum mit großen Schritten näher. Zugegeben und zurück zur Realität: Heute bleiben smarte Gebäude noch etwas hinter den hohen Erwartungen der verschiedenen Nutzergruppen zurück. Dennoch sollten sich die Professionals der Immobilienbranche sehr gut mit den technischen Möglichkeiten auskennen und diese gezielt für Projekte einsetzen. In der Regel adressiert ein Smart Building die folgenden Bereiche: Energieeffizienz, optimierte Nutzung der Flächen, Verbesserung des Wohlbefindens und der Sicherheit. Damit werden sowohl ökologische, ökonomische als auch soziale Mehrwerte für Investoren, Bauherren, Bestandshalter und vor allem auch Mieter geschaffen. Der Begriff „Smart Building“ hat in der Praxis noch keine eindeutige Definition. So ist die Begriffserläuterung für die verschiedenen Nutzergruppen in modernen Gebäuden oft sehr unterschiedlich. TECHNOLOGISCHE INNOVATIONEN Wesentlich ist der konzeptuelle Anspruch, dass die Nutzerinnen und Nutzer in den Mittelpunkt des smarten Erlebnisses gestellt werden. Das Gebäude passt sich den Bedürfnissen der Besucher an. Der Begriff „smart“ geht dabei weit über die rein technischen Elemente und Fragestellungen hinaus. Er umfasst prozessuale, organisatorische und menschliche Aspekte der Gebäudenutzung. Nachstehend Impulse und Ideen, wie erste Schritte zur Realisierung der Potenziale eines Smart Buildings gelingen können. Ein Smart Building zeichnet sich durch die Integration modernster Technologien und Automatisierungssysteme aus. Diese revolutionieren das Management und die Nutzung von Gebäuden. Sensoren und INTERKONNEKTIVITÄT Systeme wie Heizung, Beleuchtung, Zugangskontrollen und Energieversorgung arbeiten nicht isoliert, sondern sind miteinander vernetzt und können zentral gesteuert werden. Dadurch wird das Gebäude nicht nur „intelligent“, sondern auch adaptiv: Es passt sich den Bedürfnissen seiner Nutzerinnen und Nutzer in Echtzeit an. Beispiele für vernetzte Smart-Building-Technologien: • Gebäudeautomationssysteme (BMS): Plattformen, die zentrale Steuerung und Überwachung ermöglichen • Sensorik und IoT-Geräte: Erfassen Daten zu Belegung, Temperatur, Luftqualität und Energieverbrauch • Künstliche Intelligenz (KI): Analysiert Daten und schlägt Optimierungen vor, z. B. zur Reduktion des Energieverbrauchs • Digitale Zwillinge: Virtuelle Modelle des Gebäudes, die Planung, Wartung und Betrieb erleichtern E
13 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 1. EFFIZIENZSTEIGERUNG UND KOSTENREDUKTION Die Betriebskosten eines Bürogebäudes können durch intelligente Energiemanagementsysteme erheblich gesenkt werden. Ein Beispiel ist die bedarfsorientierte Steuerung der Beleuchtung oder Heizung: Räume, die nicht genutzt werden, verbrauchen keine unnötige Energie. Unternehmen profitieren nicht nur von niedrigeren Kosten, sondern können auch ihre CO2-Bilanz verbessern, was zunehmend ein Wettbewerbsvorteil ist. Durch die Erfassung und Analyse von Gebäudedaten können Eigentümer fundierte Entscheidungen treffen. Dies reicht von der Optimierung der Flächennutzung bis hin zur Vorhersage von Instandhaltungsmaßnahmen, wodurch der Betrieb weiter optimiert werden kann. 2. UNTERSTÜTZUNG NEUER ARBEITSMODELLE Die Arbeitswelt befindet sich im Wandel, insbesondere durch Trends wie hybrides Arbeiten und flexible Arbeitszeiten. Smart Buildings bieten die notwendige Infrastruktur, um sich an diese Veränderungen anzupassen. Dynamische Arbeitsplatzzuweisung, Raumbuchungssysteme und intelligente Konferenzräume ermöglichen eine effizientere Nutzung der Flächen und fördern die Zusammenarbeit. Dies kann im Office-Bereich erweitert werden bis hin zu Mobilitätskonzepten und der Parkraumbewirtschaftung für Mitarbeitende und Partner. Die intelligente Vernetzung des managementlösungen. Diese erhöhen nicht nur die Sicherheit, sondern verbessern auch die Reaktionsfähigkeit in kritischen Situationen. Moderne Sicherheitslösungen wie biometrische Zugangskontrollen, Überwachungssysteme und automatische Notfallmeldungen erhöhen den Schutz von Nutzern und Eigentum. Durch die Integration von IoT-Technologien können Bedrohungen frühzeitig erkannt und schnell darauf reagiert werden. 6. ZUKUNFTSSICHERHEIT UND INNOVATIONSPOTENZIAL Smart Buildings sind flexibel und können durch Software-Updates und neue Technologien kontinuierlich optimiert werden. Dadurch bleiben sie langfristig wettbewerbsfähig und können sich an neue Anforderungen und Marktbedingungen anpassen. Dafür ist bei der Planung, Konzeption und Implementierung der verschiedenen IT-Systeme auf offene Standards sowie die Interoperabilität der Software- und HardwareLösungen zu achten. 7. S ICHERUNG UND ERHÖHUNG DES ASSET-VALUES Nachhaltige, energieeffiziente und technologisch fortschrittliche Smart Buildings erzielen höhere Miet- und Verkaufspreise und stellen somit eine wertsteigernde Investition dar. Auch auf der Finanzierungsseite bieten sich Vorteile, da Finanzinstitute bei der Kreditvergabe vermehrt auf die Erfüllung der ESG-Kriterien achten müssen und werden. Die Nichterfüllung der Nachhaltigkeitsvorgaben kann sonst zu erhöhten Fremdkapitalzinsen oder zu Absagen auf der Investorenseite führen. Die Implementierung von Smart- Building-Technologien stellt für die Immobilienwirtschaft angesichts der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und Digitalisierung eine zukunftsweisende Investition dar, die langfristig Wettbewerbsvorteile schafft. DIE WICHTIGSTEN VORTEILE VON SMART BUILDINGS Arbeitsplatzes bis zu einem modernen Homeoffice sollte bei der Planung der Software-Lösungen, insbesondere auch der notwendigen Netzwerkstrukturen, berücksichtigt werden. 3. NACHHALTIGKEIT UND UMWELTSCHUTZ Nachhaltigkeit ist ein zentraler Treiber für die Entwicklung smarter Bürogebäude. Der Immobiliensektor ist für einen erheblichen Teil der globalen CO2-Emissionen verantwortlich, und Regierungen weltweit setzen zunehmend auf strengere Klimaziele. Smart Buildings können durch den Einsatz energieeffizienter Technologien und die Integration erneuerbarer Energien einen entscheidenden Beitrag zur Erreichung dieser Ziele leisten. 4. VERBESSERUNG DER NUTZERERFAHRUNG UND MIETERZUFRIEDENHEIT Die Ansprüche von Mitarbeitenden und Mietern an ihre Arbeitsumgebung steigen. Faktoren wie Raumklima, Beleuchtung und Luftqualität haben nachweislich Einfluss auf Produktivität und Wohlbefinden. Smart Buildings bieten personalisierte Lösungen, um diese Anforderungen zu erfüllen. Zum Beispiel können Mitarbeitende über Apps individuelle Einstellungen für Licht und Temperatur vornehmen. Intelligente Gebäude bieten ein komfortables und sicheres Umfeld für Mieter. Individuell steuerbare Raumklimatisierung, optimierte Beleuchtung und smarte Zugangskontrollen erhöhen die Zufriedenheit der Nutzer und fördern langfristige Mietverhältnisse. 5. SICHERHEIT UND SCHUTZ In einer Zeit, in der Sicherheit zunehmend im Fokus steht, bieten Smart Buildings hochentwickelte Zugangskontrollen, Überwachungssysteme und Notfall
14 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien werden können. Außerdem können die Mieter auch eigene Corporate-Apps als User-Interface nutzen und die Anwendungen per Konnektor zur Verfügung stellen. Dabei hat der Eigentümer entschieden, dass jeder Mieter bereits im Mieterausbau die GebäudeApp als Standard erhält und somit eine Hürde für eine separate Beauftragung entfällt. Zu den wichtigsten Funktionen zählen die integrierte Zugangskontrolle und Fahrzeugsteuerung, die Steuerung wesentlicher Gebäudefunktionen (Licht, Heizung, Kühlung) und Positionierungsdienste für Indoor-Navigation im Gebäude. Für den Betrieb hat der Eigentümer einen eigenen Managed Service beauftragt. Dieser entlastet die FM-Teams und sorgt für eine hohe Verfügbarkeit der Systeme und Zufriedenheit der Anwender. Das Skypark Business Center ist im Jahr 2025 ein Leuchtturm für smarte Gebäude. FÜR FORTGESCHRITTENE: DAS SMART QUARTER Smart Buildings spielen eine zentrale Rolle in der modernen Quartiersentwicklung, indem sie Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Komfort miteinander verbinden. Durch IoT-gestützte Sensoren, intelligente Steuerungssysteme und vernetzte Infrastrukturen können Gebäude ihren Energieverbrauch optimieren, CO2-Emissionen reduzieren und den Bewohnerinnen und Bewohnern ein gesundes, anpassungsfähiges Umfeld bieten. Eine besonders große Chance liegt in der Vernetzung einzelner Gebäude innerhalb eines Quartiers. Durch digitale Plattformen und intelligente Energiemanagementsysteme können Gewerbe-, Büro- und Wohngebäude Energie untereinander austauschen – beispielsweise durch die Nutzung von Photovoltaikanlagen auf Bürogebäuden für die Stromversorgung von Wohnhäusern oder durch die Zwischenspeicherung von überschüssiger Energie in Batteriesystemen von Gewerbeeinheiten. Auch Abwärme aus Handels- oder Industrieflächen kann zur Beheizung von Wohngebäuden genutzt werden. Zudem ermöglichen digitale Plattformen eine effiziente Nutzung gemeinsamer Ressourcen wie E-Ladestationen, Carsharing oder smarter Abfallmanagementsysteme. In Kombination mit erneuerbaren Energien und intelligenten Netzen tragen Smart Buildings entscheidend dazu bei, lebenswerte, resiliente und ressourcenschonende Stadtquartiere zu schaffen. Im wohnungswirtschaftlichen Bereich eröffnen smarte Quartiere eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Verbesserung der Lebensqualität der Mieterinnen und Mieter, zur Schaffung neuer Versorgungs- und Geschäftsmodelle sowie die Basis für Smart-City- oder Smart-Country-Konzepte. Die Verbindung von Gebäuden mithilfe von Plattformen schafft die Basis für Mehrwerte in den Bereichen Sicherheit, Komfort und Kommunikation. Gerade ältere Bewohner oder Personen mit Einschränkungen können von einem einfacheren Zugang zu Angeboten, wie Produkten und Dienstleistungen, profitieren. Dabei ist natürlich die digitale Kompetenz der Nutzer zu berücksichtigen und über nutzerspezifische Trainingsmöglichkeiten zu fördern. Senior Living ist eine der am schnellsten wachsenden Assetklassen in der Immobilienwirtschaft. Innovative „Smart Senior Living“-Konzepte werden auf Basis bereits intelligent ausgestatteter Gebäude wesentlich einfacher umsetzbar. Sie ermöglichen es älteren Menschen, sicher und selbstbestimmt länger im eigenen Zuhause zu leben. TRENDS ANTE PORTAS Die Digitalisierung und der technologische Fortschritt treiben die Entwicklung von Smart Buildings. Folgende Trends werden die Transformation in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen: • Künstliche Intelligenz (KI): Smarte Gebäude setzen zunehmend auf KI, um Energieeffizienz, Sicherheit und Komfort zu optimieren. Selbstlernende Algorithmen analysieren Nutzungsdaten, passen Heizungs-, Lüftungs- und Beleuchtungssysteme automatisch an und verbessern so die Nachhaltigkeit. Auch werden administrative Prozesse gerade im Facility Management vereinfacht und beschleunigt. „Predictive Maintenance“ oder die intelligente Mieterkommunikation mithilfe von Chatbots können dafür sorgen, dass auch das in der Immobilienwirtschaft häufig fehlende oder überlastete Personal signifikant entlastet werden kann. • Hybride Arbeit mit VR/AR und Avataren: Die Grenzen zwischen physischer und virtueller 1 SKYPARK BUSINESS CENTER Am Airport in Luxemburg entsteht aktuell das Skypark Business Center 2 LEUCHTTURM Es ist ein zukunftsweisendes Smart Building für den Luxemburger Büroimmobilien-Markt mit mehr als 70.000 qm Fläche 1 2
• Nachhaltigkeit und rechtliche Vorgaben: Sowohl die EU-Taxonomie als auch die Corporate Sustainability Reporting Directive enthalten ESG-Kriterien. Die Abkürzung ESG steht zu Deutsch für Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung. ESG-Kriterien zeigen, wie nachhaltig ein Unternehmen wirtschaftet und welche Nachhaltigkeitsrisiken es gibt. Die Erfüllung der Vorgaben – wie etwa Transparenz – und vor allem die Steuerung der Umsetzung geeigneter Maßnahmen sind ohne smarte Lösungen gerade in der Immobilienwirtschaft kaum möglich. Diese Entwicklungen zeigen: Smart Buildings sind nicht nur eine Frage moderner Architektur, sondern ein entscheidender Bestandteil einer nachhaltigen und technologisch fortschrittlichen Zukunft. Die smarte Nutzung von Gebäuden hat neben der ökonomischen und ökologischen Relevanz auch eine klare gesellschaftspolitische Bedeutung. Da es sich nicht nur um ein aktuelles, sondern insbesondere auch um ein vernetztes multidimensionales Thema handelt, sollten von Anfang an Experten aus verschiedenen Fachbereichen involviert werden. Denn die notwendigen Investitionen in Smart Buildings sollten sowohl effizient getätigt werden als auch und vor allem die verschiedenen dargestellten Wertpotenziale realisieren und sichern. Arbeitswelt verschwimmen immer mehr. Mit Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) kann Zusammenarbeit unabhängig vom Standort in immersiven Umgebungen stattfinden. Smarte Gebäude integrieren diese Technologien und schaffen hybride Arbeitsplätze, in denen Mitarbeitende auch mit Avataren in virtuellen Büros interagieren. • Umnutzung von Gebäuden: Angesichts sich wandelnder Anforderungen an Immobilien – etwa durch veränderte Arbeitsmodelle oder demografische Entwicklungen – gewinnt die flexible Umnutzung bestehender Gebäude an Bedeutung. Smarte Technologien ermöglichen eine adaptive Nutzung von Flächen und erhöhen so die langfristige Wirtschaftlichkeit. Die intelligente Nutzung frei werdender Office-Flächen wird existenziell wichtig für Bestandshalter und Investoren. • Retrofit im Bestand: Durch gezielte Nachrüstungen lassen sich auch ältere Gebäude in intelligente, vernetzte Einheiten verwandeln. Sensoren, IoT-Lösungen und digitale Steuerungssysteme helfen den Energieverbrauch zu senken und den Komfort zu steigern, ohne Neubauten. Die zunehmende Digitalisierung in allen Wirtschafts- und Lebensbereichen wird die Erwartungshaltung von Mietern, seien es kommerzielle oder private Nutzer, an die Ausstattung von Gebäuden weiter steigen lassen.
16 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien KOMPLEXE NUSS- KNACKER TEXT Sara Kukovec STRATEGISCHE LEITFRAGEN FÜR DIE AUSWAHL UND INTEGRATION VON PROPTECH-LÖSUNGEN: 1. Geschäftsziele und Herausforderungen Welche konkreten Probleme sollen gelöst werden? Welche strategischen Ziele verfolgen wir mit der Digitalisierung? Welche Prozesse haben das größte Optimierungspotenzial? 2. Erfolgskriterien Wie messen wir den Erfolg der Lösung? Welcher ROI wird erwartet? Welche qualitativen Verbesserungen streben wir an? 3. Systemische Betrachtung Wie sieht unsere aktuelle Systemlandschaft aus? Welche Daten und Workflows müssen integriert werden? Wie gewährleisten wir Cybersecurity und Datenschutz? 4. Interoperabilität und Zukunftssicherheit Welche APIs und Standards werden benötigt? Wie flexibel ist die Lösung für zukünftige Anforderungen? Welche Migrationsstrategie verfolgen wir bei Technologiewechseln? Die Digitalisierung der Immobilienbranche erfordert mehr als nur Technik – sie braucht INNOVATIVE PROPTECHS, die vielschichtige Systeme miteinander vernetzen. Diese Lösungen sind der Schlüssel, um die Branche effizient, nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten. Die richtigen Tech-Dienstleister können dabei die entscheidende Rolle spielen.
17 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Diese Agenten kommunizieren über strukturierte Protokolle und arbeiten sowohl autonom als auch kooperativ. Im Gegensatz zu einfachen Smart-Home-Assistenten, die auf vordefinierte Befehle reagieren, antizipieren agentische KI-Systeme proaktiv Bedürfnisse, adaptieren sich an Nutzerverhalten und optimieren komplexe Systemparameter in Echtzeit. Die architektonischen Vorteile sind vielfältig: Robustheit, Flexibilität, Adaptivität und vor allem Skalierbarkeit. Das System wächst organisch mit den Anforderungen. Einige Lösungen von technologischen Dienstleistern setzen bereits heute erfolgreich auf agentenbasierte Architekturen für die Gebäudesteuerung und erreichen damit beeindruckende Ergebnisse in Bezug auf Energieeffizienz und Nutzerkomfort. Die Digitalisierung verändert auch die Art, wie Menschen in der Immobilienwirtschaft arbeiten. Facility Manager verbringen weniger Zeit mit Routineaufgaben und mehr mit strategischen Entscheidungen; Gebäudetechniker nutzen Augmented Reality für komplexe Wartungsarbeiten; Asset Manager treffen datengestützte Investitionsentscheidungen. Die Zukunft liegt nicht in der Ersetzung menschlicher Arbeit, sondern in der intelligenten Kollaboration. ZUSAMMENSPIEL MENSCH & KI Das Zusammenspiel zwischen menschlicher Expertise und KISystemen ist ein entscheidender Hebel für die erfolgreiche digitale Transformation der Immobilienwirtschaft. Diese Synergie schafft transformativen Mehrwert an der Schnittstelle zwischen Immobilienwirtschaft, Business Operations und Technologie. Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei nicht nur in der Technologie selbst. Vielmehr müssen ein problemorientierter Ansatz und strategische Leitfragen beantwortet werden, um die richtigen PropTech-Lösungen auszuwählen und zu integrieren. Erst durch eine gezielte Auswahl und Implementierung solcher Lösungen, die den spezifischen Anforderungen gerecht werden, lässt sich der Wandel erfolgreich vorantreiben. Die Immobilienwirtschaft wandelt sich von einem Asset-orientierten zu einem technologiegetriebenen Business. PropTechs entwickeln Lösungen, die Gebäude intelligenter, effizienter, nachhaltiger und nutzerfreundlicher machen. Sie bilden ein digitales Ökosystem, das Funktionen orchestriert und durch KI optimiert. Dieser dynamische Wandel wird durch die wachsende Nachfrage nach innovativen PropTech-Lösungen vorangetrieben. Laut Cognitive Market Research (2024) wird der europäische PropTech-Markt bis 2030 mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 16,2 Prozent expandieren – angetrieben durch strengere Nachhaltigkeitsanforderungen, Kostendruck, flexible Nutzungskonzepte und die Notwendigkeit datenbasierter Entscheidungsfindung. Bislang standen bei Gebäudetechnologien vor allem Produkte und Technik im Fokus: Welche Lösungen gibt es am Markt, und wie lassen sie sich implementieren? Doch dieser Ansatz führt oft zu Systembrüchen und ineffizienten Prozessen. Ein zukunftsorientierter Blick kehrt die Logik um: Welche Herausforderungen und Anforderungen bestehen – und welche Technologien passen dazu? Diese problemorientierte Herangehensweise verlangt nach einem neuen Kompetenzprofil. VOM PROBLEM ZUR LÖSUNG – UND NICHT ANDERSHERUM Ein typisches Szenario als Beispiel: Nach dem Besuch einer PropTechMesse kehrt ein Manager mit Begeisterung für eine neue Lösung zurück. Die Technologie wird angeschafft, nur um festzustellen, dass sie nicht mit bestehenden Systemen kommuniziert oder nicht die eigentlichen Probleme löst. Denn die größte Herausforderung liegt nicht in den einzelnen Technologien, sondern in deren Integration zu einem kohärenten Gesamtsystem. Bislang ist es so, dass in vielen Gebäuden zahlreiche Systeme parallel arbeiten, ohne miteinander zu kommunizieren: Die Gebäudeautomation steuern HLK-Anlagen, ein Energiemanagementsystem überwacht den Verbrauch, ein Raumbuchungssystem verwaltet Meetingräume, und eine Zutrittskontrolle regelt den Gebäudezugang. Systeme müssen nicht nur Daten austauschen können, sondern auch deren Bedeutung verstehen. Datenmodelle wie RealEstateCore definieren ein gemeinsames Vokabular für Gebäudedaten und schaffen so ein einheitliches Verständnis über Systemgrenzen hinweg. Diese Grundlage ermöglicht es, dass Systeme künftig nicht nur reagieren, sondern auch intelligent agieren können. DIE ZUKUNFT: KI UND MULTIAGENTENSYSTEME In dieser Zukunft werden fortschrittliche Multiagentensysteme (MAS) smarte Immobilien prägen. Sie gehen weit über einfache Automatisierung hinaus. Diese Systeme basieren auf dem Model Context Protocol, einer Architektur, die autonomes Handeln, kooperative Intelligenz und menschliche Supervision vereint. MAS-Architekturen verbinden mehrere spezialisierte KI-Agenten, die jeweils spezifische Aufgaben übernehmen: Kognitive Agenten sind dafür verantwortlich, komplexe Umgebungsinformationen zu erfassen und zu interpretieren. Sie analysieren die Daten und ziehen daraus wertvolle Erkenntnisse, die für das System entscheidend sind. Entscheidungsagenten haben die Aufgabe, verschiedene Optionen abzuwägen und die optimale Handlungsstrategie zu bestimmen. Handlungsagenten setzen diese Entscheidungen in konkrete Anpassungen des Systems um, wodurch das System optimal auf die erkannten Anforderungen reagiert. Schließlich spielen die Lernagenten eine entscheidende Rolle, indem sie die Systemleistung kontinuierlich durch die Analyse von Erfahrungsdaten verbessern. Sie sorgen dafür, dass das System durch Lernen aus Erfahrungen effizienter und effektiver wird. Diese Zusammenarbeit der verschiedenen Agenten sorgt für ein dynamisches und anpassungsfähiges System. 16,2 Laut Cognitive Market Research (2024) wird der europäische PropTech-Markt bis 2030 mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 16,2 Prozent expandieren.
18 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien PROPTECH-LÖSUNGEN NACH ANWENDUNGSBEREICHEN Bei der Auswahl innovativer PropTechs für diesen Artikel wurden folgende Kriterien berücksichtigt: • Innovationsgrad und Differenzierung der Technologie • Marktreife und Implementierungsbeispiele • B2B-Fokus und Integrierbarkeit • Interoperabilität und API-Management • Sicherheitsstandards und Datenschutz GEBÄUDEAUTOMATION UND -STEUERUNG Ecoistics.io (Deutschland, gegründet 2019) Die KI-basierte Plattform kombiniert IoT-Sensoren mit intelligenten Algorithmen für nachhaltige Gebäudesteuerung, erzielt Energieeinsparungen von bis zu 28 Prozent und integriert sich nahtlos in bestehende BMS-Systeme über offene APIs. vilisto (Deutschland, gegründet 2016) Das dezentrale, KI-basierte Heizungssteuerungssystem mit selbstlernenden Heizkörperthermostaten analysiert Nutzungsverhalten, passt die Heizregulierung an und erreicht Energieeinsparungen von bis zu 32 Prozent durch lokale Datenverarbeitung. ENERGIE- UND RESSOURCENMANAGEMENT Einhundert Energie (Deutschland, gegründet 2017) Die cloudbasierte Plattform ermöglicht präzise Abrechnung von Mieterstrom, optimiert lokale Energienutzung durch KI-basierte Vorhersagemodelle und integriert Elektromobilität und Energiespeicher über offene Schnittstellen. node.energy (Deutschland, gegründet 2017) Die Energiedatenplattform automatisiert CO2-Bilanzierung, optimiert Energieflüsse in Gebäuden und erfüllt regulatorische ESG-Kriterien bei gleichzeitiger Kostenreduktion durch Echtzeit-Datenerfassung und API-Integration in bestehende Systeme. PREDICTIVE MAINTENANCE UND FACILITY MANAGEMENT molteo (Deutschland, gegründet 2017) Die mobile Plattform digitalisiert Wartungs- und Inspektionsprozesse, nutzt KI für prädiktive Analysen und senkt Wartungskosten um bis zu 23 Prozent durch automatische Verschleißerkennung und nahtlose Integration in CAFM- und ERP-Systeme. synavision (Deutschland, gegründet 2017) Der „Digitale Prüfstand“ identifiziert Betriebsfehler in der Gebäudetechnik, ermöglicht Energieeinsparungen von bis zu 30 Prozent durch KI-basierte Funktionsanalyse und integriert sich über standardisierte Schnittstellen in diverse Gebäudeleitsysteme. KI-ANWENDUNGEN UND MULTIAGENTENSYSTEME Dabbel (Deutschland, gegründet 2018) Die vollautomatische KI-Steuerung für Gebäudeautomation nutzt Deep Learning und digitale Zwillinge für Energieeinsparungen von 20 bis 40 Prozent durch ein innovatives Multiagentensystem, das sich in bestehende Gebäudeleittechnik integrieren lässt. Recogizer (Deutschland, gegründet 2011) Die hardwareunabhängige KI-Lösung optimiert HLKSteuerung, erreicht Energieeinsparungen von 15 bis 25 Prozent mit schneller Amortisation und passt sich dynamisch an Gebäudespezifika und Nutzungsverhalten über standardisierte APIs an. VERNETZUNG UND API-ÖKOSYSTEME openistic (Deutschland, gegründet 2021) Die Middleware-Integrationsplattform verbindet über 200 verschiedene Gebäudesysteme und IoT-Protokolle für nahtlose Datenflüsse zwischen isolierten Anwendungen und wächst kontinuierlich durch einen Community-getriebenen Entwicklungsansatz. Thing Technologies (Deutschland, gegründet 2015) Die Thing-it Plattform unterstützt über 500 Integrationen verschiedenster Hersteller durch API-basierte Architektur, bietet Low-Code-Automatisierungen und selbstlernende Algorithmen und fungiert als digitales Betriebssystem für smarte Gebäude. SICHERHEIT UND ZUGANGSMANAGEMENT KIWI (Deutschland, gegründet 2012) Die digitale Zutrittslösung macht physische Schlüssel überflüssig, funktioniert kontaktlos selbst bei Stromausfall und integriert sich über APIs in Facility-ManagementSysteme mit KI-gestützter Analyse ungewöhnlicher Zutrittsmuster. Sensorberg (Deutschland, gegründet 2015) Die IoT-Plattform verbindet Zutrittsmanagement mit Raumanalyse in Echtzeit, integriert Zugangskontrolle mit Raumbuchungs- und Workspace-ManagementSystemen und schafft durch offene APIs eine durchgängige User Journey im Gebäude. CYBERSECURITY UND DATENSCHUTZ PHYSEC (Deutschland, gegründet 2016) Die hardwarebasierte Sicherheitslösung authentifiziert IoT-Geräte durch physikalische Eigenschaften, schützt kritische Gebäudeinfrastrukturen vor Cyberangriffen und erkennt ungewöhnliche Netzwerkaktivitäten durch KI-gestützte Anomalieerkennung. Perseus Technologies (Deutschland, gegründet 2017) Die Cybersecurity-Plattform kombiniert kontinuierliches Monitoring mit proaktiven Abwehrmechanismen speziell für Smart Buildings, identifiziert potenzielle Bedrohungen frühzeitig und integriert sich über standardisierte Schnittstellen in Gebäudemanagementsysteme.
CYBERSECURITY MITDENKEN – VON ANFANG AN
21 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien haben. Um den beschriebenen Herausforderungen zu begegnen, bedarf es spezifischer Qualifikationen und Kenntnisse. Die Expertinnen und Experten, die sich mit Cyberrisiken in Smart Buildings beschäftigen, sollten über fundiertes Know-how in den Bereichen IT- und Netzwerksicherheit sowie industrieller Steuerungssysteme (ICS) verfügen. Zudem sind Erfahrungen in den Bereichen Building Information Modeling (BIM) sowie der Anwendung von Sicherheitsstandards – wie der DIN EN IEC 31010 – von Vorteil. Ferner sollte das Fachpersonal in der Lage sein, technologische Lösungen wie Firewalls, Verschlüsselung und andere Sicherheitsmaßnahmen effektiv einzusetzen. ANGRIFFSVERHINDERUNG & KRISENMANAGEMENT Zur Verhinderung von Hackerangriffen bis zur Vermeidung von Systemausfällen bildet ein wirksames Risikomanagement die Grundlage. Potenzielle Bedrohungen werden so systematisch identifiziert und bewertet. Tritt ein Sicherheitsvorfall auf, ist dessen schnelle und koordinierte Behandlung unerlässlich. Dazu gehören klar definierte Reaktionspläne, um den Schaden einzugrenzen und den Angreifer möglichst rasch zu erkennen und zu isolieren. Gleichzeitig muss die Aufrechterhaltung des Betriebs sichergestellt sein. Ein Back-up-Management und Wiederherstellungsstrategien tragen zu einer zügigen Rückkehr zum Normalbetrieb bei. Ein Krisenmanagement rundet das Konzept ab. Denn im Ernstfall müssen Reputationsschäden minimiert sowie Unsicherheiten bei den Mitarbeitenden verhindert werden. Die Kommunikationsabteilung sollte deshalb frühzeitig in die Cybersecurity-Strategien eingebunden werden. Kommt es zu einem Sicherheitsvorfall, ist eine transparente und umsichtige Kommunikation entscheidend. Mitarbeitende müssen schnell und verständlich informiert werden. Externe Personen erhalten den Eindruck, dass die Lage unter Kontrolle ist und an einer Lösung gearbeitet wird. In diesem Zusammenhang dürfen keine vertraulichen Details nach außen dringen, die Angreifern möglicherweise in die Hände spielen. Ohne Frage steht und fällt ein wirksames Cybersecurity-Konzept im Gebäudeumfeld mit den Menschen, die es realisieren. Daher erweisen sich Schulungen zur Informationssicherheit als wichtig, damit die Mitarbeitenden für Bedrohungen wie Phishing, Social Engineering oder unsichere Passwörter sensibilisiert sind. Nur wenn das Team die Risiken versteht und richtig reagiert, lassen sich die Systeme sicher betreiben. Eine ebenso große Bedeutung kommt der Sicherheit des Personals zu. Dazu zählen Zugriffskontrolllösungen, sodass lediglich befugte Personen die kritischen Systeme steuern können. Darüber hinaus sollte das Anlagenmanagement physische Sicherheitsmaßnahmen wie Zutrittskontrollen und eine Überwachung des Gebäudes beinhalten. IIn smarten Gebäuden verwendete Technologien – von der Zutrittskontrolle bis zur Heizungsregulierung – ermöglichen eine zentrale Steuerung, automatisierte Abläufe und eine effiziente Ressourcennutzung. So lassen sich der Betrieb vereinfachen, Kosten senken und die Nachhaltigkeit verbessern. Doch die zugrunde liegende Vernetzung, die Smart Buildings leistungsfähig macht, eröffnet gleichzeitig neue Angriffsflächen für Cyberkriminelle. Jede Schnittstelle, jedes Gerät und jede externe Verbindung stellen eine potenzielle Schwachstelle dar. Angreifer können zum Beispiel Sicherheitskameras manipulieren, Zugangssysteme außer Kraft setzen oder die Gebäudeautomation komplett lahmlegen. Daraus resultieren teils erhebliche Folgen – von finanziellen Schäden bis zur Gefährdung der physischen Sicherheit von Menschen. Darüber hinaus können Cyberattacken sensible Daten kompromittieren, beispielsweise Nutzungsprofile oder Energiedaten. BESTANDTEIL VON PLANUNG UND BETRIEB Die Bedrohungen von Smart Buildings erweisen sich als vielfältig. Sie reichen vom Datendiebstahl und Phishing-Angriffen bis zu Denial-of-Service-Attacken und Ransomware. Besonders besorgniserregend ist die Möglichkeit, dass Cyberkriminelle die Kontrolle über kritische Systeme eines Gebäudes übernehmen können. Neben finanziellen Verlusten und physischen Schäden kann es somit zu Sicherheitsrisiken kommen. Aufgrund der wachsenden Bedrohungslage ist es daher unerlässlich, Cybersecurity von Anfang an als integralen Bestandteil der Gebäudeplanung und des Gebäudebetriebs zu betrachten. Das umfasst nicht nur den Schutz der physischen Infrastruktur, sondern auch die Absicherung der digitalen Systeme durch Verschlüsselung, Zugriffskontrollen und regelmäßige Sicherheits-Updates. Studien unterstreichen, dass fast 80 Prozent der Unternehmen keine unternehmensweite Strategie zum Schutz der Gebäudetechnik vor Cyberangriffen Die Vernetzung, die Smart Buildings leistungsfähig macht, eröffnet gleichzeitig neue Angriffsflächen für CYBERKRIMINELLE. Jede Schnittstelle, jedes Gerät und jede externe Verbindung stellen eine potenzielle Schwachstelle dar. Eine Warnung und nutzwertige Hinweise, wie der Bedrohung begegnet werden kann. TEXT Hauke Kästing, Frank Schröder, Christina Süß
22 · Immobilienwirtschaft · 02 / 2025 Schwerpunkt Zukunftstechnologien Neben dem Cyber Resilience Act kommt auch die NIS-2-Richtlinie (Network and Information Security Directive) in der Gebäudeautomation zum Tragen. NIS-2 ist bereits von der EU veröffentlicht worden. Sie wird in Deutschland wahrscheinlich im Herbst 2025 in nationales Recht überführt werden. In der Zwischenzeit sollten sich die betroffenen Unternehmen auf die Anforderungen vorbereiten. Zur Implementierung der Anforderungen des CRA und von NIS-2 bietet sich die internationale Normenreihe IEC 62443 an. Dabei handelt es sich um ein Regelwerk für die Cybersecurity in industriellen Automatisierungs- und Steuerungssystemen (IACS). Da die IEC 62443 umfassend ist und die Gebäudeautomation nicht speziell anspricht, hat der VDMA (Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau) das Einheitsblatt VDMA 24774 herausgegeben. Der praxisorientierte Leitfaden unterstützt sowohl Planer als auch Systemintegratoren und Betreiber von Gebäuden bei der Realisierung der Security-Anforderungen. OT IST NICHT GLEICH IT In Unternehmen wird zwischen der IT (Informationstechnologie) und OT (Operational Technology) unterschieden. Während sich die IT auf die Informationsverarbeitung konzentriert, umfasst die OT die direkte Steuerung und Überwachung physischer Geräte und Prozesse. Aus diesem Grund lassen sich OT-Geräte nicht genauso behandeln wie IT-Komponenten. Viele OT-Geräte – etwa Steuerungen – sind älter und können nicht aus der Ferne neu gestartet oder ausgelesen werden, um ein Update oder eine neuere Firmware-Version aufzuspielen. Das funktioniert lediglich mit smarten Geräten, wie der Gebäudesteuerung ILC 2050 BI. Hier lassen sich die verfügbaren Patches automatisch ausrollen. Zudem kann die Steuerung selbst Schwachstellen anzeigen. Es ist wesentlich zu wissen, welche IP-basierten Geräte im Facility-Netzwerk installiert sind und wie diese untereinander kommunizieren. Die Assets müssen inventarisiert werden. Die Verantwortung dafür obliegt dem Facility Management, weil Defekte immer Einfluss auf die operationale Infrastruktur haben. Dabei sollten die wichtigsten Merkmale der Geräte aufgeführt werden, zum Beispiel deren Verortung sowie die Hardware- oder FirmwareRevisionsstände. Ist der Status der netzgebundenen Geräte nicht sichtbar, kann dies die Cybersecurity beeinträchtigen. Kompromittierte oder defekte Komponenten können zu unerwarteten Maschinenoperationen führen und somit Sicherheitsrisiken darstellen. Eine Netzwerksegmentierung zur Trennung bei Cyberangriffen ist sinnvoll, denn dem Angreifer wird ein deutlich geringeres Angriffsspektrum geboten. Die Anforderungen an ein Netzwerk- und Firewalling beinhalten sowohl technische als auch organisatorische Aspekte, die einer engen Verknüpfung zur IT bedürfen. Je nach vertikalem Segment ist entweder die IT oder OT für den Betrieb der Netzwerk- und Firewalling-Ausrüstung verantwortlich. Die IT steht beim Betrieb in der Pflicht, während die OT die Zuständigkeit für Konfigurationen und Regeln hat. Authentifizierungslösungen schützen zusätzlich vor unbefugten Zugriffen – wie etwa starke Passwörter und MultiFaktor-Authentifizierung. Zudem sollte die Sprach-, Video- und Textkommunikation abgesichert werden, um sensible Informationen im Krisenfall abhörsicher austauschen zu können. Ergänzend ist die systematische Nutzung von Kryptografie und Verschlüsselung in den Alltag zu integrieren: Das gilt etwa für den Datentransfer zwischen den Gebäudemanagementsystemen oder Fernzugriffen. Technische Maßnahmen und gut geschultes Personal bilden zusammen eine widerstandsfähige Sicherheitsstruktur, die Bedrohungen erkennt, abwehrt und im Ernstfall handlungsfähig bleibt. In der Gebäudeautomation ist das Thema IT- und OT-Sicherheit längst kein Add-on mehr, das Betreiber lediglich umsetzen könnten. Inzwischen gibt es bereits viele Richtlinien, Normen und gesetzliche Anforderungen, die es einzuhalten gilt. Hier den Überblick zu behalten, gestaltet sich schwierig. Eine wesentliche Verordnung stellt etwa der Cyber Resilience Act (CRA) dar, der im Dezember 2024 von der EU verabschiedet wurde und ab Dezember 2027 angewendet werden muss. Im Kontext der Gebäudeautomation kommt dem Cyber Resilience Act eine besondere Bedeutung zu, da zahlreiche Systeme und Geräte in diesem Umfeld vernetzt sind und digital gesteuert werden. Hersteller müssen erklären, dass sich ihre Produkte über den gesamten Lebenszyklus von mindestens fünf Jahren cybersicher betreiben lassen. NOTWENDIGE SICHERHEITSMASSNAHMEN In der Gebäudeautomation sollte ein Informationssicherheits- Managementsystem (ISMS) eingeführt werden. Dabei müssen die Gebäudebetreiber mindestens die folgenden Aspekte beachten: • Risikomanagement • Bewältigung von Sicherheitsvorfällen • Aufrechterhaltung des Betriebs, Back-up-Management, Wiederherstellung nach einem Notfall, Krisenmanagement • Sicherheit der Lieferkette • Sicherheitsmaßnahmen bei Erwerb, Entwicklung und Wartung • Systematische Bewertung der Wirksamkeit von RisikomanagementMaßnahmen der IT-Sicherheit • Grundlegende Cyberhygiene • Schulungen zur Informationssicherheit • Systematischer Einsatz von Kryptografie und Verschlüsselung • Sicherheit des Personals, Konzepte für die Zugriffskontrolle und das Management von Anlagen • Verwendung von Lösungen zur Authentifizierung, gesicherte Sprach-, Video- und Textkommunikation 1 SICHERHEITSLÜCKEN Die Vernetzung der Kameras und die zentrale Speicherung der Daten machen das System an- fällig für Cyberangriffe 1
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