92 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Nachhaltigkeit & Technologie Dynamische Stromtarife Jahr sowie Anlagen mit einer installierten Leistung von 7 bis 100 kW verpflichtend einen Smart Meter einbauen. Wer gesetzlich verpflichtet ist, wird von seinem Messstellenbetreiber, zumeist dem örtlichen Netzbetreiber, angeschrieben“, sagt Experte Dr.-Ing. Johannes Fütterer. Wer nicht unter diese gesetzliche Verpflichtung fällt und beispielsweise plant, bei einer Gebäudesanierung smarte Technik einzubauen, kann seinen Netzbetreiber ansprechen. Dieser hat dann vier Monate Zeit, das Gebäude mit Smart-Meter-Technik auszustatten. Die Daten werden dann digital erhoben und über einen Knotenpunkt (Gateway) an den Messbetreiber weitergegeben. „Die Installation eines digitalen Zählers mit einem Gateway macht auch unabhängig von dynamischen Stromtarifen Sinn. Ein intelligentes Messsystem kann weitere Verbrauchsdaten erfassen wie den Verbrauch der Gasheizung“, erläutert Janina Schmidt, Head of Corporate Communications des Messstellenbetreibers Techem. Ein nächster Schritt für mehr Effizienzsteigerung und das Nutzen flexibler Stromtarife ist die automatisierte Steuerung der Gebäudetechnik mit dem genannten DSM-Lastmanagement. Die Bundesregierung hat die Kosten für Smart Meter für Verbraucher gedeckelt. Der Netzbetreiber darf für den Einbau maximal 30 Euro verlangen. Die jährliche Gebühr ist auf höchstens 20 Euro begrenzt für Haushalte, die jährlich bis zu 100.000 kWh verbrauchen. Laut Verbraucherzentrale können aber zusätzliche Kosten von mehreren Tausend Euro entstehen, falls für die Installation des neuen Messsystems der Zählerschrank umfassend umgebaut werden muss. Das betrifft vor allem Gebäude, die vor 1965 errichtet und zwischenzeitlich nicht ertüchtigt wurden. Günstig eingekaufter oder selbst gewonnener Strom, etwa aus einer Photovoltaik-Anlage, kann zudem gespeichert und dann konsumiert werden, sobald der Preis sowie der Strombedarf des Nutzers hoch sind. Hierfür kann er in einem Batteriespeicher zwischengelagert oder mithilfe von Wärmepumpen oder Kältemaschinen in thermische Energie umgewandelt und in der Bausubstanz gespeichert werden. Umgesetzt wird diese Technik bereits in einem Bürogebäude am Hamburger Nikolaifleet, im Büroensemble „Katharinenkai“, das im März 2022 fertiggestellt wurde. „Strom wird vor allem dann bezogen, wenn er im Netz günstig und grün zur Verfügung steht. Das senkt die Nebenkosten der Büromieter und macht sich bei ihren ESG-Zielen bezahlt. Besonders innovativ ist, dass das Gebäude als Energiespeicher genutzt wird, um günstig erworbenen Strom zwischenzuspeichern“, erläutert Tristan Holtkamp, Head of ESG der MOMENI Group. Diese hat das Gebäude errichtet, das zudem mit LEED- sowie WiredScore-Gold ausgezeichnet wurde. Um im laufenden Betrieb die Energie möglichst effizient zu nutzen, wurde das Gebäude unter anderem mit zahlreichen Sensoren und einer DSM-Technik als Leitstelle für das Automations- und Energiemanagementsystem ausgerüstet, das flexibel auf externe Einflüsse reagieren kann, wie Wetterprognosen und Strompreissignale. „Alle gewonnenen Datenpunkte werden in Echtzeit verarbeitet und analysiert, um einen optimalen Energieverbrauch zu gewährleisten. Manuelle Eingriffe sind nicht nötig“, ergänzt Tristan Holtkamp. Bestandshalter wie Asset Manager von Fonds und Family Offices, aber auch Immobilienverwalterfirmen können diese Energiewerte in Relation zu anderen Gebäuden ihres Portfolios setzen und Benchmarks für Gebäudetypen, Baujahre und Nutzungsarten erheben. Das versetzt sie in die Lage, bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen faktenbasierte Entscheidungen zu treffen hinsichtlich ihrer Ausgaben, der erzielbaren Energieeinsparung und des Amortisationszeitraums. KENNZAHLENANALYSE Denn nicht nur bei Neubau, sondern auch bei Bestandsgebäuden ergibt es Sinn, Energiekennzahlen zu analysieren und in Gebäudeautomation und LastmanagementTechnik zu investieren. Allein durch datenbasierte Analysen und Handlungsempfehlungen auf Grundlage einer eingebauten Gebäudeautomation lassen sich bis zu 25 Prozent Energie, CO2 und Betriebskosten einsparen. Mit einer zusätzlichen KI-basierten Regelung liegt das Einsparpotenzial nochmals bis zu 15 Prozent höher, wie Beispiele aus der Praxis belegen. Diese Einsparpotenziale lassen sich ohne Eingriffe in die Bausubstanz heben. Die Ausgaben dafür sind abhängig von der Qualität der vorhandenen Technik. Ist diese jüngeren Datums, muss zumeist nur das technische Monitoring, also die Software, für eine geringe Lizenzgebühr pro Quadratmeter nachgerüstet werden. Für Maßnahmen, die mit ähnlichen Energieeinsparungen verbunden sind, wie das Dämmen der Fassade, sind in der Regel weitaus höhere Ausgaben zu kalkulieren. Es ist daher nicht verwunderlich, dass der Gesetzgeber in Sachen Gebäudeautomation ebenfalls Druck aufbaut. So müssen bis Ende Dezember 2024 Nichtwohngebäude, die mehr als 290 kW kombinierte Nennleistung aus Heizungs-, Klima- und Lüftungstechnik verbrauchen, mit einer digitalen Energie-Überwachungstechnik ausgestattet werden. Das sieht § 71a Gebäudeenergiegesetz 25 Allein durch datenbasierte Analysen und Handlungsempfehlungen auf Grundlage einer eingebauten Gebäudeautomation lassen sich bis zu 25 Prozent Energie, CO2 und Betriebskosten einsparen. „WERDEN BELASTUNGSSPITZEN AUFGRUND FLEXIBLER PREISE UND STROMVERBRÄUCHE ABGEMILDERT, REDU- ZIERT SICH AUCH DER AUSBAUBEDARF DER STROMNETZE.“ Dr. Joachim Lohse, Geschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA)
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