Sachverhalt: Ein Ehepaar kaufte ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Die Verkäuferin hatte die Maklerin mit der Vermittlung beauftragt. Im Exposé wurde der Kauf als provisionsfrei für die Käufer inseriert. Allerdings schlossen die Parteien kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrages und somit nach der Vermittlung eine Vereinbarung, in der sich die Käufer zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 25.000 € verpflichteten. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert. Zugleich verpflichteten sich die Käufer gegenüber der Maklerin zur Zahlung eines Maklerlohns in gleicher Höhe. Den zahlten sie auch. Eine Maklerlohnzahlung durch die Verkäuferin erfolgte aber nicht. Die Käufer verlangen daher die Rückzahlung des geleisteten Provisionsbetrages von der Maklerin, da die Verkäuferin keine Maklerprovision gezahlt hatte. Die Vorinstanz hat der Klage vollständig stattgegeben. Entscheidung: Das OLG hat die Maklerin nur zur Rückzahlung der hälftigen Provision von 12.500 € an die Käufer verurteilt. Trotz der Kaufpreisreduzierung um den von der Verkäuferin zu zahlenden Provisionsteil liege ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz vor, da die Maklerin ausschließlich im Auftrag des Verkäufers tätig war und ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, dass für den Käufer keine Provision anfalle. Durch die Vereinbarung vom 26.07.2021 sei daher die eigentliche Provisionsverpflichtung der Verkäuferin in unzulässiger Weise auf die Käufer abgewälzt worden. Bei der getroffenen Vereinbarung handele es sich um eine Vereinbarung über die Maklerkosten im Sinne des § 656d BGB. Es liege hier eine „klassische“ Abwälzungsvereinbarung vor, die an der Vorschrift zu messen sei, da der Kauf für die Käufer eigentlich provisionsfrei hätte sein sollen. Nach Auffassung des Gerichts führt der hier vorliegende Verstoß jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung. Die Vereinbarung sei nur insoweit nichtig, als die Kläger mehr als die Beim Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz erhält der Makler nur die Hälfte der Provision. Gesamtnichtigkeit liegt nicht vor. OLG Köln - Urteil vom 27. Juni 2024 - 24 U 132/23 PRÄSENTIERT VON: RECHTSANWÄLTIN CONSTANZE BECKER FACHANWÄLTIN FÜR MIET- UND WOHNUNGS- EIGENTUMSRECHT, MÜNCHEN hälftige Maklerprovision (also 12.500 €) zahlen müssen. Anders als in § 656c BGB hat der Gesetzgeber in § 656d BGB keine ausdrückliche Nichtigkeitsfolge vorgesehen. Daher handelt es sich lediglich um die Verletzung eines gesetzlichen Verbots, das zur Teilnichtigkeit des Rechtsgeschäfts führe. Das OLG Köln entschied daher, dass die Vereinbarung vom 26.07.2021 insoweit wirksam bleibt, als sie die Kläger verpflichtet, die Hälfte der Provision zu tragen. Fazit: Abwälzungsvereinbarungen im Rahmen von Immobilienkaufverträgen sind grundsätzlich zulässig, müssen jedoch die Regelungen des § 656d BGB beachten, wonach beide Parteien die Hälfte der Provision tragen. Hier kam noch hinzu, dass die Reduzierung des Kaufpreises auch noch zu Lasten des Staates (verringerte Grunderwerbssteuer) erfolgte. Von solchen Gestaltungen ist daher dringend abzuraten. Bei der Vereinbarung einer Provisionsübernahme durch den Käufer muss sichergestellt werden, dass beide Parteien zur Zahlung mindestens der Hälfte der Maklerprovision verpflichtet bleiben. Andernfalls droht eine teilweise Nichtigkeit der Vereinbarung. Wichtig ist es daher immer, alle Vereinbarungen und Nachweise über die Provisionsregelung sorgfältig festzuhalten, insbesondere auch den Nachweis, dass der Verkäufer seine Zahlungsverpflichtung erfüllt hat, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Durch diese Maßnahmen sichern sich Makler rechtlich ab und vermeiden das Risiko, dass Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen das zwingende Überwälzungsverbot des § 656d BGB teilweise nichtig sind und sie letztlich auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben. Anmerkung: Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf vollständige Stattgabe, die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Der Bundesgerichtshof wird sich daher im Jahr 2025 nochmals mit der Frage der Rechtsfolge des Verstoßes auseinandersetzen. MAKLERRECHT ABWÄLZUNGSVEREINBARUNGEN BEI KAUFVERTRÄGEN SIND ZULÄSSIG, WENN SICH BEIDE PARTEIEN DIE PROVISION TEILEN. 83 · Immobilienwirtschaft · 06/ 2024
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