MIETRECHT URTEIL DES MONATS: SCHADENSERSATZANSPRÜCHE GEGEN UNTERMIETER Im Rahmen der Haftung des Untermieters wegen verspäteter Rückgabe an den Hauptvermieter bezieht sich der Schadensersatzanspruch auch bei Geschäftsraummiete auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine vom Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die von diesem genutzten Teilflächen nicht möglich war. OLG Hamburg, Urteil vom 23.9.2024, 4 U 31/24 Fakten: Die Klägerin vermietete eine Gewerbefläche, auf der die Hauptmieterin eine Spedition betrieb. Eine Teilfläche vermietete die Hauptmieterin ihrerseits an den beklagten Untermieter unter. Der betrieb dort eine Autowerkstatt. Nach fristloser Kündigung des Hauptmietvertrags erwirkte die Vermieterin gegen die Hauptmieterin ein Räumungsurteil. Der Untermieter verweigerte die Herausgabe der untervermieteten Fläche. Die Vermieterin verklagte jetzt ihn auf Räumung. Nach einem Urteil gab er die von ihm genutzte Fläche an die Klägerin heraus. Später verklagte sie den Untermieter auf Ersatz des Nutzungsausfalls, und zwar errechnet nach dem Ausfall für die gesamte Mietfläche. Entscheidung: Letztlich zu Recht. Der Untermieter sei bösgläubig, sobald er vom Mangel seines Besitzrechts erfahren habe, und hafte für sämtliche Nachteile, die dem Grundstückseigentümer durch das Vorenthalten der Mietsache entstünden, und zwar unabhängig davon, ob er selbst den Besitz am gesamten Mietobjekt tatsächlich ausübe. Im vorliegenden Fall sei die gesamte Fläche ohne die untervermietete Teilfläche unvermietbar gewesen. Fazit: Der Untermieter kann dem Eigentümer etwaige vertragliche Rechte aus dem Untermietvertrag nicht entgegenhalten. Gibt der Untermieter die Räume nicht fristgerecht heraus, drohen ihm Ersatzansprüche des Eigentümers. Die Höhe des Schadensersatzanspruchs hängt dabei nicht vom Umfang der Untermietfläche ab. Setzt der unmittelbare Besitzer einer Teilfläche die Ursache dafür, dass das gesamte Objekt nicht vermietet werden kann, ergibt sich daraus der Schaden des Eigentümers. Schadensersatz ist nur in Höhe des Nettobetrags zu leisten. Der Geschädigte hat seinerseits keine Mehrwertsteuer auf den Schadensersatzbetrag abzuführen, weil es sich dabei nicht um einen steuerbaren Umsatz handelt. ANGEHÖRIGEN-VORKAUFSRECHT GEHT MIETERVORKAUFSRECHT VOR Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters, selbst wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt worden ist. BGH, Urteil v. 27.9.2024, V ZR 48/23 Fakten: Die geschiedenen Eheleute hatten das gemeinsame Haus im Zuge ihrer Trennung im Jahr 2016 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Von den drei Wohnungen erhielt der Mann zwei und die Frau eine zu Eigentum. Zudem bewilligten sie sich gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte. 2019 verkaufte der Mann eine seiner Wohnungen. Die war bei der Aufteilung in Wohnungseigentum bereits vermietet. Daraufhin übte seine Ex-Frau ihr Vorkaufsrecht aus. Der Mieter der Wohnung machte ebenfalls sein Vorkaufsrecht (Mietervorkaufsrecht, § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) geltend. Er wurde schließlich als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Frau meint, ihr Vorkaufsrecht sei gegenüber dem des Mieters vorrangig. Sie verlangt von ihrem geschiedenen Mann, ihr das Eigentum an der Wohnung zu übertragen. Entscheidung: Der BGH meint letztinstanzlich, das dingliche Vorkaufsrecht der Ex-Frau habe Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht. Ein dingliches Vorkaufsrecht genieße jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es vom Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. So liege es hier. Denn Eheleute seien auch dann als Familienangehörige im Sinne dieser Regelung anzusehen, wenn sie geschieden sind. Das dingliche Vorkaufsrecht habe selbst dann Vorrang, wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt worden sei. Fazit: Dies ergibt sich, so der BGH, daraus, dass der Vermieter die Wohnung gemäß der genannten Vorschrift direkt dem Familienangehörigen verkaufen könnte, ohne dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt wäre. Daher sei nicht ersichtlich, warum das Vorkaufsrecht des Mieters vor dem dinglichen Vorkaufsrecht des Familienangehörigen Vorrang haben sollte. In § 577 Abs.1 BGB heißt es wörtlich: „Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.“ 82 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==