erlaubt werden, der nicht mehr als ein „Wohnen“ stört. In der Gemeinschaftsordnung heißt es, der Verwalter solle in die Gebrauchsänderung einwilligen. Solche Regelungen sind heutzutage anders zu lesen. Der Sache nach steht dort, die Gemeinschaft müsse einwilligen, vertreten durch den Verwalter. Will die Verwaltung selbst handeln und gibt sie die Frage nicht an die Eigentümer zurück, sollte sie sich in der Regel rechtlich beraten lassen. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG: ERREICHBARKEIT DER VERSAMMLUNGSSTÄTTE Für jeden Eigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Versammlung, sondern auch während der Versammlung die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte zu erreichen. Ist der Zugang nicht ohne Weiteres möglich, zum Beispiel weil die Eingangstüren bei Versammlungsbeginn verschlossen werden, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, um Einlass zu bitten. AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 23.2.2024, 980a C 33/23 WEG Fakten: Die Versammlung beginnt, wie angekündigt, um 17:00 Uhr im Verwalterbüro. Mit ihrem Beginn werden die Türen verschlossen. Die Eigentümer fassen mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Eigentümer K vor. Er trägt vor, er habe die auswärtig liegende Versammlungsstätte verkehrsbedingt erst um 17:05 Uhr erreicht. Eine funktionierende Klingel habe es nicht gegeben. Die Verwaltung sei für ihn – das ist unstreitig – auch telefonisch nicht zu erreichen gewesen. Er habe außerdem erfolglos versucht, durch Rufen, Klopfen oder das Werfen kleiner Steine gegen das Fenster auf sich aufmerksam zu machen. Entscheidung: Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Kläger sei in nicht zumutbarer Weise von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen gewesen. Die Verwaltung habe keine ausreichenden Mittel vorgesehen, Eigentümer auch nach dem Verschluss der Türen noch einzulassen. Zu solchen Mitteln zählten die Benutzung einer funktionierenden und wahrnehmbaren Klingel oder eine telefonische Erreichbarkeit des Versammlungsleiters bzw. einer Person, die den Zugang herstellen könne. Ein Verweis auf die Kontaktaufnahme per E-Mail genüge nicht. Fazit: Die Versammlungsstätte muss auch nach dem Beginn einer Versammlung weiterhin zumutbar erreichbar sein. Werden die Türen zum Versammlungsraum verschlossen, was zulässig ist, muss sichergestellt werden, dass Eigentümer, die sich verspäten, dennoch den Versammlungsraum betreten können. Der Fall mahnt die Verwaltungen, an jede Eventualität zu denken. Im Fall dürfte einfach vergessen worden sein, dass die Klingelanlage defekt war. lagen sei aber keine Gebrauchsregelung im Sinne der Vorschrift. Fazit: Es ist kein Gegenstand der Verwaltung, das gemeinschaftliche Eigentum aufzugeben. Bei der Bestimmung, gemeinschaftliches Eigentum nicht mehr zu benutzen, zum Beispiel einen Aufzug, eine Heizungsanlage, einen Müllschlucker oder ein Schwimmbad, handelt es sich jeweils um einen totalen Gebrauchsentzug, der nicht beschlossen werden kann. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Gesetz oder eine behördliche Maßnahme den Gebrauchsentzug anordnet und ein etwaiger Beschluss diesen nur umsetzt. WOHNUNGSEIGENTUM: GEBRAUCH ALS PRIVATKLINIK? Ein Wohnungseigentümer, der den Beschlussantrag stellt, dem Gebrauch seiner Wohnung als Gewerbe zuzustimmen, muss die anderen Eigentümer vor der Beschlussfassung über sein Vorhaben und die Auswirkungen umfassend informieren. AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 3.5.2024, 980a C 31/23 WEG Fakten: Eigentümer K, ein kosmetisch-plastischer Chirurg, beantragt, seine Wohnung künftig als Privatklinik gebrauchen zu dürfen. Er verweist auf die Gemeinschaftsordnung. Dort heißt es unter anderem: „Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung bedarf es, vorbehaltlich etwa erforderlicher behördlicher Genehmigungen, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters, soweit ein solcher bestellt ist; diese kann unter Auflagen erteilt werden. Der Verwalter kann die Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund verweigern …“ Der Antrag von K findet keine Mehrheit. Gegen den Negativbeschluss wendet sich K und erhebt Beschlussersetzungsklage. Entscheidung: Die Klagen haben jeweils keinen Erfolg! Um das (Nicht-)Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ zu prüfen, bedürfe es der umfassenden Information der Eigentümer über das Vorhaben und seine Auswirkungen. K hätte den Eigentümern – rechtzeitig – ein „zustimmungsfähiges Substrat“ vorlegen müssen, in dem geregelt sei, wie genau und in welchem Ausmaß die Räume in seiner drei Etagen umfassenden Wohnung umgebaut und anschließend genutzt werden sollen, einschließlich der Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums. Entsprechendes könne nur nach Maßgabe der bereits erteilten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erfolgen, weswegen K auch diese hätte zur Verfügung stellen müssen. Fazit: Ein Eigentümer darf seine Wohnung grundsätzlich nur zum Wohnen gebrauchen. Nach einer typisierenden Betrachtungsweise kann ihm aber ein Gebrauch 81 · Immobilienwirtschaft · 06/ 2024
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