Entscheidung: Das LAG verneint die Frage! Die Kündigungserklärung sei von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gedeckt. Auch wenn man davon ausgehe, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Arbeitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäftsführungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umfasst sei und also der erforderliche Beschluss fehle, ändere dies nichts daran, dass die Verwaltung zur Vertretung der Beklagten bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses von K nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt gewesen sei. Fazit: Vorsicht! Eine Verwaltung verletzt ihre Pflichten, wenn sie einen Arbeitsvertrag mit einem Eigentümer kündigt, soweit die Kündigung nicht von einer Vereinbarung oder § 27 WEG gedeckt ist. Dass die Verwaltung eine Vertretungsmacht hat, die Kündigung auszusprechen, ändert nichts. Jede Verwaltung sollte sich daher gut überlegen, eine Kündigung ohne Rückendeckung der Eigentümer auszusprechen. MÜLLABWURFSCHÄCHTE: BESCHLUSS ZUR STILLLEGUNG Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs nach § 19 WEG. Der Gebrauchsentzug ist dem Mehrheitsprinzip von vornherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung. AG Königstein im Taunus, Urteil v. 28.12.2023, 21 C 833/23 WEG Fakten: Eigentümerin K beantragt den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Sie beantragt, dass der Beschluss, die Müllabwurfschächte zum 31.12.2023 stillzulegen, bis zur Entscheidung über die von ihr erhobene Nichtigkeitsklage ausgesetzt wird. K hat zwei „Knietotalendoprothesen“, sie ist daher nur eingeschränkt gehfähig und ist außerdem zu 70 Prozent schwerbehindert. Die Wohnungseigentumsanlage liegt an einem Hang. Das Haus, in dem K lebt, ist ungefähr 100 Meter von der Müllsammelstelle der Liegenschaft entfernt. In der Anlage verfügt jedes Haus über einen Müllschluckschacht. Entscheidung: Der Antrag hat Erfolg! Der angefochtene Beschluss entspreche mit hoher Wahrscheinlichkeit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Angesichts des Zustands von K und der Wahrscheinlichkeit, dass der Beschluss nichtig sei, bestehe ein Verfügungsgrund. K habe auch einen Verfügungsanspruch glaubhaft gemacht. Bei den Müllschluckanlagen handele es sich um gemeinschaftliches Eigentum. Gemäß § 19 Abs. 1 WEG könnten die Eigentümer zwar eine ordnungsmäßige Verwaltung oder Benutzung beschließen. Der Beschluss über eine Beseitigung der Müllschluckanauf Auflagen, die die Baubehörde bereits mit der Baugenehmigung erteilt habe. Bei dem Einbau der Brandschutztür handele es sich um einen „Erstherstellungsanspruch“, weshalb es einer Beschlussfassung nicht bedürfe. Im Laufe des Verfahrens wird die Brandschutztür eingebaut. K erklärt daraufhin den Rechtsstreit für erledigt. Dem schließt sich B an. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat. Entscheidung: Das LG meint, B müsse die Kosten tragen. Beim Austausch der Wohnungseingangs- gegen eine Brandschutztür handele es sich um eine bauliche Veränderung und nicht um die Realisierung eines Erstherstellungsanspruchs. Typische Beispiele für einen Erstherstellungsanspruch seien die Korrektur einer von Anfang an planwidrigen Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nachträgliche Errichtung ursprünglich vorgesehener Anlagen etc. So liege es hier nicht. Nach der Gemeinschaftsordnung sei die Gemeinschaft K berechtigt gewesen, das Dach auszubauen. Auch im Falle der Erstherstellung hätte B aber keinen Anspruch auf eigenes Tätigwerden zugestanden, sondern er hätte ein Handeln der Gemeinschaft einfordern müssen. Fazit: Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass das gemeinschaftliche Eigentum so hergestellt wird, wie es zunächst vorgesehen war. Hier ist es aber nicht so, da die Notwendigkeit, eine Brandschutztür einzubauen, erst durch einen Dachgeschossausbau entstanden ist. Allerdings muss B die Tür einbauen. Diese dürfte daher gemeinschaftliches Eigentum sein. Dann aber geht es nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Erhaltungsmaßnahme. Denn wenn eine Behörde eine Baumaßnahme verlangt, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Auch diese darf ein Eigentümer aber nicht eigenständig durchführen. Macht er es doch, hat er jedenfalls keinen Anspruch auf eine Kostenerstattung. VERTRETUNGSMACHT: MISSBRAUCH? Eine vom Verwalter namens der Gemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Eigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. LAG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 29.2.2024, 2 Sa 205/23 Fakten: Die Verwaltung kündigt namens der Gemeinschaft den (Hausmeister-)Arbeitsvertrag mit Eigentümer K. Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Kündigung nicht beschlossen. Fraglich ist, ob K diesen Umstand in seinem Kündigungsrechtsstreit gegenüber der Kündigungserklärung einführen kann. 80 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht
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