VERWALTUNGSBEIRÄTE: BESTELLUNG Bei der Bestellung der Verwaltungsbeiräte ist eine Verhältniswahl unzulässig. AG Eckernförde, Urteil v. 28.9.2023, 6 C 13/23 WEG Fakten: Die Eigentümer stimmen über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ab. In geheimer Wahl wird in einem einzigen Wahlgang über die zur Wahl gestellten Eigentümer abgestimmt. Die Kandidaten mit den meisten Stimmen sollen den Beirat bilden. Jeder Eigentümer kann bis zu drei Stimmen abgeben. Auf Eigentümer X entfallen 91 Stimmen, auf Eigentümer Y 84 Stimmen, auf Eigentümer Z 77 Stimmen. Gegen diese Wahl wendet sich Eigentümer K. Er hält sie für offenkundig rechtswidrig. Er beantragt den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Damit soll die Ausführung bzw. Wirksamkeit des Beschlusses bis zur Entscheidung in der Hauptsache aufgehoben werden. Entscheidung: Der Antrag hat Erfolg! Die Beschlussfassung habe ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen. Über die Wahl eines jeden Beirats sei abzustimmen. Dies bedeute, dass von den abgegebenen Stimmen auf einen Kandidaten mehr Ja- als Nein-Stimmen entfallen müssten, damit dieser gewählt sei. Es müsse so lange abgestimmt werden, bis eine ausreichende Zahl von Kandidaten die erforderliche Mehrheit habe. Eine Verhältniswahl, bei der von verschiedenen Bewerbern diejenigen als gewählt gelten, welche die meisten Stimmen auf sich vereinigt haben, sei unzulässig. Ein Verfügungsgrund sei ebenfalls gegeben. Fazit: Im Fall geht es im Kern um die Frage, wann ein Eigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt ist. Die Bestellung ist ein Beschluss. Dieser bedarf – wie jeder Beschluss – einer Mehrheit. Die Ja-Stimmen müssen die Nein-Stimmen überwiegen. Auf das Verhältnis der abgegebenen Stimmen kommt es nicht an. Eine Verhältniswahl ist nicht möglich. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, wenn nichts anderes vereinbart ist. BAULICHE VERÄNDERUNG: EINORDNUNG? Ob eine Maßnahme als Erhaltungs- (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder Baumaßnahme (§ 20 WEG) zu behandeln ist, bemisst sich nach objektiven Kriterien. LG Frankfurt a.M., Urteil v. 6.6.2024, 2/13 S 603/23 Fakten: Die Wohnungseigentümer beschließen, an den Balkonen ein den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Geländer anbringen zu lassen und das bestehende Geländer zwecks Beweissicherung zu erhalten. Hintergrund ist, dass die durch den Bauträger angebrachten Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig sind, der Bauträger jedoch die Mangelbeseitigung verweigert. Der Beschluss kommt mehrheitlich zustande. Er statuiert: „Die mit Nein stimmenden Parteien werden sich nicht an den Kosten beteiligen.“ Dagegen wendet sich Eigentümer K. Der Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung. Entscheidung: Mit Erfolg. Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil der Umlageschlüssel nicht ordnungsmäßig sei. Der Umlageschlüssel wäre nur richtig, wenn es sich um eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG handele. So liege es aber nicht. Es handele sich um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), für die, soweit kein anderer Umlageschlüssel beschlossen oder vereinbart werde, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anzuwenden sei. Ob eine Erhaltungs- oder eine Baumaßnahme vorliege, bemesse sich dabei nach objektiv-normativen Kriterien und sei nicht davon abhängig, wie die Eigentümerinnen und Eigentümer die entsprechende Maßnahme einordneten. Fazit: Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung vorliegt und ob es bei der Zuordnung auf die Ansichten der Eigentümerinnen und Eigentümer ankommt. Wie das LG erkennt, können die Eigentümer nicht bestimmen, wie eine Baumaßnahme einzuordnen ist. Die Einordnung bestimmt das Gesetz nach objektiven Prüfsteinen. Eine Verwaltung sollte wissen, dass keine bauliche Veränderung vorliegt, wenn die Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum so herstellen, wie es die Gesetze verlangen. Solche Maßnahmen sind stets Erhaltungsmaßnahmen. BAULICHE VERÄNDERUNG: ERSTHERSTELLUNG? Bei einem Erstherstellungsanspruch geht es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßnahmen auf den Stand, der sich aus der Zweckbestimmung der Teilungserklärung oder dem eindeutig mit beurkundeten Aufteilungsplan als Soll-Zustand bestimmt. LG Saarbrücken, Urteil v. 5.3.2024, 5 S 5/23 Fakten: Die Gemeinschaft K verlangt von Eigentümer B, es zu unterlassen, eine Brandschutztür einzubauen, für die es keine Gestattung gebe. B meint, zum Einbau ohne Gestattung berechtigt zu sein. Er habe das Dachgeschoss zur Nutzung für Wohnzwecke ausgebaut. Der Einbau der Brandschutztür beruhe 79 · Immobilienwirtschaft · 06/ 2024
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