URTEIL DES MONATS: TROTZ PROZESSERFOLGS – OBSIEGENDER EIGENTÜMER MUSS ZAHLEN Fassen die Eigentümer keinen Umlagebeschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über den weiteren Vorschuss („Sonderumlage“) den geltenden Umlageschlüssel anzuwenden. BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 139/23 Fakten: In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage findet sich eine Umlagevereinbarung. Danach sind „Verwaltungskosten“ zu gleichen Teilen auf die Einheiten umzulegen. Im Jahr 2021 greifen drei Wohnungseigentümer einen Beschluss an. Ihre Klage hat Erfolg. Nach der Entscheidung muss die Gemeinschaft die Kosten der drei Kläger tragen. Es wird eine Sonderumlage für alle Eigentümer beschlossen. Dagegen wenden sich die drei Eigentümer des Ausgangsverfahrens. Das LG meint, zu Recht. Der Beschluss stehe im Widerspruch zur Umlagevereinbarung. Dagegen richtet sich die Revision. Entscheidung: Mit Erfolg! Der BGH legt die Umlagevereinbarung anders aus als das LG. Er meint, die Umlagevereinbarung bestimme nur, was ohnehin im Gesetz stehe. Alle – auch die obsiegenden – Eigentümer müssten sich an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen. Die Kosten, die die Gemeinschaft aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung im Verhältnis zum Beschlusskläger zu tragen habe, seien nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG Kosten der Verwaltung! Fazit: Bis zum 1.12.2020 musste ein Wohnungseigentümer eine Beschlussklage gegen die anderen Eigentümer richten. Daher konnten die Kosten der beklagten Eigentümer keine Verwaltungskosten sein. Seit dem 1.12.2020 sind Beschlussklagen nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG indes gegen die Gemeinschaft zu richten. Die dieser dadurch entstehenden Kosten sind systematisch Verwaltungskosten. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Eigentümer diese Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der klagende obsiegende Eigentümer einer Beschlussklage muss also die Klage teilweise mitfinanzieren! Dieses Ergebnis fanden einige Stimmen ungerecht. Nicht aber der BGH. Meinen die Eigentümer, diese Lösung sei ungerecht, steht es ihnen frei, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu bestimmen, dass der klagende Eigentümer nicht die Kosten der Gemeinschaft zu tragen hat, wenn diese den Rechtsstreit verliert. JAHRESABRECHNUNG: SCHULDNER Seit dem 1.12.2020 richtet sich der Anspruch des Eigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die Gemeinschaft. Die Verweigerung eines Parteiwechsels aus diesem Grund kann rechtsmissbräuchlich sein. BGH, Urteil v. 19.4.2024, V ZR 167/23 Fakten: Eigentümer K verklagt im Jahr 2018 den Verwalter auf Erstellung und Übergabe der Gesamtjahresabrechnung sowie der Einzeljahresabrechnungen für seine zwei Wohnungseigentumsrechte für das Jahr 2016. Das AG gibt ihm im November 2019 nur teilweise Recht. Mit seiner Berufung verfolgt K seinen Klageantrag weiter. Nach einem Hinweis, der Verwalter sei für die Leistungsklage nach der WEG-Reform nicht mehr der richtige Beklagte, stellt K seinen Antrag um und erklärt, die Klage richte sich jetzt gegen die Gemeinschaft. Einem Parteiwechsel widersprechen beide Beklagten. Entscheidung: Zu Unrecht! Habe ein Eigentümer vor dem 1.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erkläre er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 1.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft, sei deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich. Die Gemeinschaft habe wegen der engen Verbindung mit dem Rechtsstreit kein schutzwürdiges Interesse daran, dass die Klage abgewiesen werde, mit der Folge, dass es eines neuen Prozesses bedürfe, in dem dieselben Tat- und Rechtsfragen erneut behandelt werden müssten. Fazit: Eine Verwaltung muss wissen, dass die Gemeinschaft – und damit sie selbst – nach herrschender Meinung die Jahresabrechnung am Ende des zweiten Quartals des Folgejahres des abzurechnenden Jahres vorlegen sollte. Verpasst die Verwaltung diese Pflicht, schuldet sie der Gemeinschaft Schadensersatz, wenn sie die Verspätung zu vertreten hat. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Liefert beispielsweise ein Messdienstleister trotz mehrerer Mahnungen keine Daten, dürfte ein Verschulden nicht vorliegen. URTEILE WEG-RECHT 78 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht
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